Zákon o realitnom sprostredkovaní opäť v českej vláde!
JUDr. Mojmír Plavec, RSc. │ 18. 7. 2017
Návrh zákona o realitnom sprostredkovaní dostáva v Českej republike svoju druhú šancu. Začiatkom leta bol opäť predložený českej vláde a možno očakávať, že tentokrát bude úspešný.
Cieľ sa nezmenil: má určiť právny rámec realitného sprostredkovania, prispieť ku kultivácii realitného trhu, zvýšiť dôveru v realitné služby a posilniť ochranu spotrebiteľov. Realitná únia sa naň pozrela bližšie.
Prečo prvý pokus nevyšiel?
Dôvody boli skôr formálne. Hoci vo februári 2017 legislatívna rada vlády ČR vrátila prvú verziu zákona ministerstvu na dopracovanie, výhrady však neboli zásadného významu. Týkali sa najmä jazykového a právneho sprecizovania textu a celkového zjednodušenia normy.
Druhý pokus
Druhý pokus má výrazne väčšiu šancu na úspech. Text normy je “čistejší” a ministerstvo sa úspešne vysporiadalo s dovedna 246 pripomienkami z toho 88 bolo zásadných a 158 odporúčajúcich. Zdá sa, že nový návrh realitného zákona predstavuje kompromis realitnej obce, štátu a profesných organizácií (napr. Advokátskej, Notárskej komory a pod.). Účinnosť zákona sa predpokladá už v roku 2018.
Silné a slabé miesta
Asi najväčšia zmena v novom návrhu sa týka systematiky typov sprostredkovateľských zmlúv (došlo k zníženiu ich počtu ale povinná písomná forma ostala pri všetkých zachovaná).
Slabé miesto zákona ostalo naďalej v časti, ktorá sa týka preukázania odbornej spôsobilosti. Preukazovanie je skôr formálne a, žiaľ, nebude mať vplyv na zvýšenie odbornosti realitných podnikateľov, dokonca ani tých nových, ktorí na trh plánujú vstúpiť.
Zarážajúce je, že sa Česi nepoučili z našej deravej úpravy živnostenského zákona a doslova ju skopírovali. Ak túto chybu neodstránia, dá sa očakávať, že po prijatí zákona bude možné v ČR získať osvedčenie na prevádzkovanie viazanej živnosti – realitného sprostredkovania len na základe obyčajného potvrdenia o existencii realitnej praxe (3 resp. 5 rokov podľa získaného vzdelania). Budú sa predkladať nepravdivé potvrdenia o praxi, v horšom prípade sa s nimi začne obchodovať, tak ako na Slovensku. Kľúčový cieľ, ktorým je zvýšenie odbornej úrovne realitných sprostredkovateľov a z toho prameniace zvýšenie dôvery v realitné služby, bude potom asi naivné očakávať.
Navyše predkladateľovej pozornosti zrejme ušlo odporúčanie Európskej komisie, ktorá adresuje výhradu priamo Českej republike, aby v nadchádzajúcej reforme predišli viacnásobným vrstvám regulácie. Uvedené nedostatky netreba vidieť len negatívne. V ďalšom legislatívnom procese bude ešte viacero šancí nedostatky zákona odstrániť.
Čo obsahuje nový český zákon o realitnom sprostredkovaní
Návrh prejednáva tieto oblasti:
- Definície jednotlivých pojmov (realitné sprostredkovanie, realitná zmluva, atď.)
- Spôsoby preukazovania odbornej spôsobilosti
- Zoznam (register) odborne spôsobilých osôb (bude ho viesť ministerstvo)
- Poistenie realitného sprostredkovateľa (limit poistného plnenia najmenej 3 mil. CZK pre jednu poistnú udalosť a 6 mil. CZK pri súbehu viacerých poistných udalostí)
- Zmluva o realitnom sprostredkovaní (podstatné náležitosti, výhradná forma, provízia, výpoveď)
- Priestupky a sankcie
Záver
Nový český návrh realitného zákona je veľkým krokom vpred. Ministerstvo sa komplexnými štúdiami vysporiadalo aj s častou otázkou, či je regulácia realitnej činnosti skutočne nevyhnutná a či nestačí ponechať súčasný stav, aby nekvalitných sprostredkovateľov vylúčila z podnikania “neviditeľná ruka” trhu.
28 rokov od zmeny režimu je veľmi dlhá doba na objektívne zhodnotenie. Evolúcia realitného trhu je stále paralyzovaná pravidlami džungle. Prednosť často majú rýchle peniaze pred morálkou a slušnosťou. “Jednodňový” maklér, ktorý ponúka svoje neodborné služby za polovičnú províziu bude pre predávajúceho vždy lákavejší. Nepomáhajú ani dobrovoľné licencie, certifikáty či preukazy.
Česi to už pochopili. A urobili krok dobrým smerom. Prestali nečinne vyčkávať a spojili sa pri presadzovaní.
Sme aj na Slovensku pripravení spoločne a jednotne presadiť legislatívnu zmenu? Text návrhu zákona je na svete už druhý rok.
Pozrite si slovenský návrh zákona o realitnom sprostredkovaní a vyjadrite svoj názor.
JUDr. Mojmír Plavec, RSc.
advokát, tajomník Realitnej únie SR
