Ak sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť bez RK, prichádzate o potenciálneho svedka v prípade, že sa dostanete do sporu s nájomcom. Okrem toho RK vám poskytne aj ďalšie služby, vďaka ktorým sa vyhnete zbytočným chybám. Ide hlavne o nesplnenie si zákonných povinnosti vás ako prenajímateľa.

Prax ukazuje, že áno. Realitné kancelárie majú databázy prenajímateľov, ale aj tých, ktorí aktuálne nájom hľadajú. Vašu požiadavku tak môžu veľmi rýchlo spárovať. Sprostredkovanie nájmu nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu má navyše aj iné výhody – máte svedka a aj prípadného rozhodcu, ak vzniknú medzi prenajímateľom a nájomcom nedorozumenia.

Najväčšou výhodou je, že získate čas a zbavíte sa zbytočných starostí. RK ponúkajú, dnes už čoraz obľúbenejšiu službu tzv. PROPERTY MANAGEMENT. Ide o dlhodobú správu vašej nehnuteľnosti, čo v praxi znamená, že okrem propagácie prenájmu a nájdenia nájomcu sa vám dlhodobo postará aj o riešenie prípadných problémov počas trvania nájmu.

S nájmom vám vie pomôcť takmer každá RK. Osvedčené a profesionálne RK v jednotlivých regiónoch nájdete tu»

Povinnosti prenajímateľa sa v mnohom zhodujú s povinnosťami predávajúceho. V prvom rade je potrebné uzatvoriť s realitnou kanceláriou riadnu písomnú zmluvu o sprostredkovaní prenájmu nehnuteľnosti. Obe zmluvné strany sú povinné navzájom sa informovať o všetkých veciach podstatných pre realizáciu prenájmu nehnuteľnosti. Mali by ste poskytnúť realitnému maklérovi všetky podstatné informácie o nehnuteľnosti, ale aj o výške nákladov spojených s užívaním nehnuteľnosti a počte nahlásených osôb v byte, požadovanej dobe prenájmu, právnom režime prenájmu, zozname hnuteľných vecí, ktoré odovzdáva nájomcovi spolu s nehnuteľnosťou a pod. Musí mu umožniť realizovať obhliadky a pre tento účel je vhodné, ak má maklér k dispozícii aj kľúče k nehnuteľnosti.

Realitná kancelária si obvykle účtuje odmenu za sprostredkovanie, t. j. províziu vo výške jednomesačného nájmu bez nákladov spojených s užívaním nehnuteľnosti (tzv. „energie“).

Províziu hradí vždy ten, kto si službu v RK objednal. Znamená to, že ak vy požiadate RK o nájdenie nájomcu, províziu platíte vy. Záujemca o nájom, ktorý si vašu nehnuteľnosť príde na obhliadku pozrieť, spravidla nemá s realitnou kanceláriou uzatvorenú žiadnu sprostredkovateľskú zmluvu, a teda nie je povinný platiť žiadnu províziu

Základom spolupráce s maklérom je uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy o prenájme. Maklér si následne vašu nehnuteľnosť pozrie, nafotí, prípadne urobí prezentačné video. Od vás bude potrebovať:

• Informácie o výške nákladov, ktoré sú s užívaním nehnuteľnosti spojené
• Informáciu o počte prihlásených osôb, na základe ktorej sa následne prepočítavajú platby za energie
• Zoznam všetkého, čo sa v byte nachádza

Ktokoľvek môže inzerovať prenájom nehnuteľnosti na sociálnych sieťach. Ide o efektívny a moderný spôsob inzercie. Realitná kancelária v prípade exkluzívnych zmlúv na rozdiel od samopredajcu veľmi často inzeruje formou platenej marketingovej kampane.

RK inzerujú nielen na všetkých realitných inzertných portáloch, na sociálnych sieťach, kde majú vlastnú sieť záujemcov o nájom a, samozrejme, vlastné databázy záujemcov. Tento fakt zvyšuje šancu rýchleho prenajatia vašej nehnuteľnosti.

Ide pomerne o novú, no čoraz obľúbenejšiu službu pre tých, ktorí nehnuteľnosť vlastnia a chcú ju prenajímať. Zjednodušene povedané –  realitná kancelária pre vás dlhodobo vyhľadáva nájomcov do vašej nehnuteľnosti, sleduje spotrebu energií, kontroluje, či je nehnuteľnosť v poriadku, zaoberá sa za vás požiadavkami či problémami nájomcov, prípadnej sleduje, či vám nájomca platí načas, napomína či vymáha platbu, ak to tak nie je. Cena tejto služby sa pohybuje od 5 % do 15 % z výšky nájomného.

Od makléra žiadajte  tieto informácie:

• Cena nájmu a čo ju tvorí
• Na akú dlhú dobu sa nehnuteľnosť prenajíma
• Podmienky nájmu, ktoré si prenajímateľ určil
• Aké platby pri podpise nájomnej zmluvy musíte uhradiť (výška kaucie, provízie a pod.)
• O Bytovom poriadku, užívaní spoločných priestorov, možnosti držania zvieraťa či fajčenia v nehnuteľnosti

REALITNÝ GPS TIP: Nebojte sa pýtať veľa a na všetko. Skutočne dobrý maklér vám okrem ceny a základných informácií bude vedieť povedať napr. aj to, ako dlho to máte do centra mesta, kde je najbližšia zastávka, prípadne lekár, pošta či banka.

Základné pravidlo znie: províziu platí ten, kto si službu u RK objednal. Ak teda prenajímateľ vyhľadá RK, aby mu našla nájomníka do jeho bytu či domu, províziu platí on, nie nájomca. Výška provízie sa zvyčajne rovná výške jednomesačného nájmu.

Preberací protokol je dokument, ktorý opisuje stav nehnuteľnosti v čase, kedy ste ju odovzdali nájomcovi. Ide napríklad o stav meračov energií, počet odovzdaných kľúčov, prípadne opis už existujúcich poškodeniach v nehnuteľnosti. Preberací/odovzdávací protokol spisuje maklér, keď byt/dom odovzdáva nájomcovi, prípadne ho preberá po ukončení nájmu. RK vystupuje zároveň ako „svedok” v prípadnom spore medzi vami a nájomcom.

Nájom zaniká tromi spôsobmi:

1. Dohodou
   Ide o najmenej rizikové ukončenie nájmu a odporúča sa ju urobiť písomnou formou. Dohodu vám pomôže spísať RK.
2. Výpoveďou (prípadne odstúpením)
   o tom, čo môže byť dôvodom výpovede či odstúpenia, rozhodujú podmienky uvedené v zmluve o nájme, ktorú ste uzavreli. Pozor! V praxi sa často objavujú spory o neplatnosti výpovede, čo vám môže priniesť zbytočné komplikácie a finančné náklady. Aj so spísaním výpovede vám pomôže advokát realitnej kancelárie.
3. Uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý.

Výška nájmu je vždy otázkou dohody medzi vami aj nájomcom. Ak však nehnuteľnosť prenajímate prvýkrát, realitná kacelária vám vie na základe tzv. CMA analýzy podobných nehnuteľností odporučiť vhodnú výšku nájomného. Výsledky tejto analýzy vám profesionálny maklér ukáže už počas úvodnej konzultácie v RK.

Na cenu prenájmu vplýva množstvo faktorov. V prvom rade ide o umiestnenie nehnuteľnosti, teda o lokalitu, kde sa prenajímaná nehnuteľnosť nachádza. Širšie centrá miest, lokality s dobrou dopravnou obslužnosťou umiestnené neďaleko ekonomicky významných častí miest a obcí, či v blízkosti vysokých škôl a pod. sú vyhľadávané aj za účelom prenájmu. Na cenu nájmu vplýva aj samotná nehnuteľnosť, jej dispozícia, veľkosť, štandard vybavenia, parkovanie, vybavenosť hnuteľným majetkom a mnohé ďalšie faktory.

Nájomca je povinný platiť to, na čom sa v nájomnej zmluve s prenajímateľom dohodol. Teda samotné nájomné (čistá odplata za užívanie nehnuteľnosti) a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu – tzv. energie, čo sú elektrina, voda, plyn, správa, OLO a ostatné, teda to, čo je výslovne uvedené v zmluve.

Zjednodušene povedané, kaucia vám slúži na pokrytie nájmu a energií v prípade, že nájomca neplatí alebo pre prípad, že vám v byte či dome spôsobí škodu na zariadení. Kaucia sa hradí pri podpise zmluvy a je spravidla vo výške jednomesačného nájomného, ale môže byť aj vyššia, ak je nehnuteľnosť kompletne zariadená.

Kauciu ste povinný nájomcovi vrátiť v plnej výške, ak dôjde ku korektnému ukončeniu nájmu tak, ako ste dohodnutí v nájomnej zmluve a odovzdá vám nehnuteľnosť bez škôd.

Kaucia je bežný a častý inštitút v nájomných vzťahoch. Slúži na zabezpečenie nároku prenajímateľa voči nájomcovi v prípade, ak dôjde k nezaplateniu nájomného, nákladov spojených s užívaním bytu, t. j. „energii”, poškodeniu bytu alebo jeho zariadenia a pod. Kaucia sa hradí väčšinou pri podpise nájomnej zmluvy a jej výška je spravidla vo výške jednomesačného nájomného. Ak dôjde zo strany nájomcu ku korektnému ukončeniu nájmu, prenajímateľ je povinný kauciu nájomcovi v plnej výške vrátiť.

V takom prípade sa môžete obrátiť na súd. Prenajímateľ bude musieť preukázať dôvod, pre ktorý kauciu (čiastočne alebo úplne) nevrátil, lebo ju použil na úhradu nárokov voči nájomcovi. Svedecké výpovede (napríklad vášho realitného makléra), preberací/odovzdávací protokol môžu byť dôležitými dôkazmi.

Ak ste si nájom našli prostredníctvom RK, nájomnú zmluvu vypracuje advokát realitnej kancelárie. Zapracuje do nej všetky detaily vašej dohody s prenajímateľom. Zmluvu si ešte pred podpisom dôkladne prečítajte, ak vám je niečo nejasné, nechajte si to týmto advokátom vysvetliť. Trvajte na tom, aby boli v zmluve okrem základných vecí presne stanovené aj práva a povinnosti prenajímateľa a aj vás ako nájomcu. Zmluvu si môžete dať skontrolovať aj inému advokátovi.

V prvom rade je nevyhnutné, aby zmluva obsahovala tzv. podstatné náležitosti (uvedené v otázke vyššie). V opačnom prípade by bola absolútne neplatná.

Je vhodné, aby zmluva taktiež obsahovala aj dĺžku trvania nájmu (inak sa považuje za zmluvu na dobu neurčitú), deň splatnosti nájomného a plnení spojených s užívaním bytu, výšku kaucie, opis príslušenstva bytu a opis stavu bytu, ďalej či môže nájomca dať byt do podnájmu, mať v byte zviera, prípadne či môže fajčiť a pod. Rozsah ďalších práv a povinností je vo veľkej miere na vzájomnej dohode medzi prenajímateľom a nájomcom.

Realitný GPS tip:  Túto zmluvu vám na mieru vypracuje advokát realitnej kancelárie a máte ju zahrnutú vo výške provízie za sprostredkovanie nájmu.

Treba sa pripraviť, že pokiaľ ste nájomca, prenajímateľ vás ešte nepozná, môže navrhnúť uzavretie prvej nájomnej zmluvy aj na kratší čas, napríklad na pol roka. Je to z toho dôvodu, že ukončovanie nájomného vzťahu výpoveďou je z právneho hľadiska náročnejšie a zdĺhavé (problém s doručovaním, riziko neplatnosti výpovede, výpovedná lehota). Ak sa ako nájomca osvedčíte, môže sa nájomný vzťah jednoduchým a rýchlym dodatkom predĺžiť aj opakovane na dlhšie obdobie.

Preberací protokol je dokument, ktorý opisuje stav nehnuteľnosti v čase, kedy ste ju  odovzdali na bývanie nájomcovi. Ide napríklad o stav meračov energií, počet odovzdaných kľúčov, prípadne opis už existujúcich poškodení v nehnuteľnosti. Preberací/odovzdávací protokol spisuje maklér, keď byt/dom odovzdáva nájomcovi, prípadne ho preberá po ukončení nájmu. RK vystupuje zároveň ako „svedok” v prípadnom spore medzi vami a nájomcom.

Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu nájmu, t. j. identifikáciu bytu a rozsah jeho užívania, výšku nájomného a výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Nájomná zmluva na byt musí byť uzavretá písomne (alebo vo forme zápisnice).

Nájomná zmluva podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu musí obsahovať aj ďalšie povinné náležitosti: opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis nedostatkov bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy, určenie doby nájmu, a vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Pri úprave nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu je potrebné definovať aj spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Realitný GPS tip:  Túto zmluvu vám na mieru vypracuje advokát realitnej kancelárie a máte ju zahrnutú vo výške provízie za sprostredkovanie nájmu.

Záleží na tom, z ktorej strany sa na to pozeráme. Pre prenajímateľa je výhodnejšie uzavrieť nájomnú zmluvu na kratšiu a určitú dobu, napr. 6 mesiacov, pre nájomcu je, naopak, výhodná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, najmä ak ju uzavrel za dobrých podmienok. Určité špecifiká priniesol zákon o krátkodobom nájme bytu. Váš realitný maklér vás v tejto otázke usmerní podľa okolností prípadu.

Je len na vás, aký spôsob platenie nájomného si s nájomcom v zmluve dohodnete. Najčastejší, a zároveň najodporúčanejší spôsob je platba na váš účet mesačne vopred.

Nájomné nemôžete zvyšovať svojvoľne a kedykoľvek. Vždy tomu musí predchádzať dodatočná dohoda s nájomcom. Neplatí to vtedy, ak nastane dôvod, ktorý už máte vopred dohodnutý v nájomnej zmluve.

Realitný GPS TIP: Odporúčame vám, aby ste si s nájomcom dohodli, ako budete riešiť prípadné nedoplatky či preplatky na energiách.

Zvýšenie alebo zníženie nájomného je vždy vecou dohody medzi vami a nájomcom. Je ale dobré vedieť, že nájomca má právo na zľavu z nájomného, ak nie je možné nehnuteľnosť riadne užívať, napríklad pretože:

• byt/dom sa rekonštruuje
• dlhšie netečie voda
• nejde (dlhodobo) elektrina
• existuje iná závada, ktorá nájomcovi znižuje kvalitu bývania

Výška zľavy sa určí podľa toho, ako dlho nemohol nájomca nehnuteľnosť riadne užívať

REALITNÝ GPS TIP:   Právo na zľavu zaniká, ak si ju nájomca neuplatní do 6 mesiacov od odstránenia závad.

Pokiaľ nedôjde k dohode medzi nájomcov a prenajímateľom, je urýchlené ukončenie nájomného vzťahu je z právneho hľadiska pomerne problematické. Ak nedôjde k dohode o predčasnom ukončení nájmu, je treba zmluvu vypovedať podľa podmienok upravených v nájomnej zmluve (výpoveďou alebo odstúpením v režime krátkodobého nájmu bytu).

Najčastejšie sa zmena (vrátane predĺženia doby nájmu) realizuje vo forme dodatku k zmluve. S prípravou dodatku vám rád pomôže advokát realitnej kancelárie.

Nielen nájomca, ale aj vy ako majiteľ a prenajímateľ musíte počas trvania nájmu dodržiavať určité povinnosti. Tie by ste si s nájomcom mali presne stanoviť v nájomnej zmluve. Nedodržanie niektorej z povinností dáva nájomcovi právo na ukončenie nájmu, žiadať primeranú zľavu z nájomného, prípadne môže od vás žiadať zaplatenie sankcie.

REALITNÝ GPS TIP: Nezabudnite, že ako prenajímateľ máte registračnú povinnosť na daňovom úrade. Registrovať sa musíte do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom sa prenajala nehnuteľnosť.

Tieto sa líšia podľa typu nehnuteľnosti a sú výsledkom rokovania s prenajímateľom. Ich výpočet obsahuje nájomná zmluva, s ktorou sa treba dôkladne oboznámiť pred podpisom. Nedodržanie niektorej z povinností môže založiť nárok na ukončenie nájomného vzťahu, príp. nárok na úhradu sankcie.

Registračnú povinnosť na daňovom úrade treba uskutočniť do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom sa nehnuteľnosť začala prenajímať. Daňový úrad vás zaregistruje a pridelí daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré budete uvádzať pri podávaní daňového priznania k dani z príjmov.

Výška sadzby dane z príjmov pre fyzickú osobu je:

• 19 % zo základu dane: základná sadzba dane, ktorá sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý nepresiahne 176,8-násobok životného minima (pre rok 2019 je to 37 163,36 €),
• 25 % zo základu dane: zvýšená sadzba dane, ktorá sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý presiahne 176,8-násobok životného minima (t. j. 37 163,36 €).

Zjednodušene povedané –  musíte dodržiavať všetky podmienky a povinnosti, ktoré ste si s prenajímateľom dohodli v nájomnej zmluve. Ide napr. o termíny platby nájomného, pravidlá užívania bytu a pod

Bezdôvodne nie. Prenajímateľ môže kontrolovať dodržiavanie podmienok nájmu vo forme vopred ohlásenej návštevy, ak je to dohodnuté v nájomnej zmluve. Treba si uvedomiť, že prenajímateľ za odplatu (nájomné) odovzdá svoje právo nájomcovi nehnuteľnosť užívať, a teda musí mu garantovať aj určitú mieru súkromia. Spôsob kontroly, najmä či nedochádza k poškodzovaniu nehnuteľnosti, či je užívaná podľa podmienok nájomnej zmluvy, či priebežné odčítavanie meračov sa realizuje spôsobom podľa zmluvy a po ohlásenej návšteve.

Nájomný vzťah sa končí dohodou zmluvných strán, výpoveďou (príp. odstúpením) alebo uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý. Najrýchlejšie a právne najmenej rizikové je ukončenie nájmu vo forme písomnej dohody, ktorú vám pomôže zmanažovať aj realitná kancelária. Nájom skončený výpoveďou, ale závisí od typu nehnuteľnosti a zmluvných dojednaní, aké výpovedné dôvody možno použiť.

Áno, ale len s písomným súhlasom vlastníka nehnuteľnosti – prenajímateľa. Je dôležité podotknúť, že trvalý pobyt má výlučne evidenčný charakter a nezakladá žiadne právo k bytu (užívacie, predkupné a pod.).

V byte môžete urobiť len tie stavebné úpravy, na ktoré vám dá súhlas prenajímateľ. Prenajímatelia často trvajú na odovzdaní bytu v stave, v akom ste ho prebrali (s ohľadom na obvyklé opotrebenie).

Ako nájomca ste povinný uhradiť aj drobné opravy v byte, súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou, ak nájomná zmluva neurčuje inak. Bežnou údržbou sú náklady za práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní, napr. maľovanie, pastovanie parkiet a pod. Drobnými opravami sú opravy, ktoré sú uvedené v prílohe nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. (napr. výmena žiaroviek, tmelenie a zasklievanie okien, výmeny tesnenia, vodovodnej batérie atď.) a okrem týchto opráv iné opravy, ak náklad na jednu opravu neprevýši 6,64 eur.

REALITNÝ GPS TIP: V nájomnej zmluve si môžete upraviť aj iný režim úhrady drobných opráv, ako určuje uvedené nariadenia vlády.

Na preukázanie vášho tvrdenia o neexistencii škody, ktorú by ste v byte spôsobili, môžu poslúžiť preberacie/odovzdávacie protokoly, prípadne aj svedecké výpovede (napr. aj vášho realitného makléra).

Prenájom nehnuteľností a najmä bytov je priestorom častého nerešpektovania zákonných ustanovení. Množstvo samoprenajímateľov nerešpektuje ustanovenia zákona o krátkodobom prenájme bytov a ustanovenia Občianskeho zákonníka o prenájme. Realitné kancelárie spolupracujú pri sprostredkovaní prenájmu s advokátmi a zabezpečujú tak prípravu tých najvyváženejších zmlúv. Žiadne zmluvy však nemôžu nahradiť ich rešpektovania oboma zmluvnými stranami. Realitný maklér má tak veľmi dôležitú, aj keď často podceňovanú pozíciu akéhosi mediátora medzi oboma stranami. Zároveň svedčí o stave veci, dojednaniach a ich rešpektovaní. A to v prospech oboch strán, čo logicky pri prenájme od samopredajcu nie je možné.

Realitná kancelária často pôsobí ako inštitúcia, ktorá predchádza prípadným problémom medzi prenajímateľom a nájomcom, prípadne ak vzniknú, snaží prispieť k tomu, aby sa vyriešili zmierom.

Zákon vás ako prenajímateľa chráni len čiastočne. Ak však využijete služby RK, môžete sa vyhnúť nesprávnemu výberu nájomcu. Členovia Realitnej únie SR majú prístup do neverejného zoznamu rizikových nájomcov  (tzv. black listu), vďaka čomu dokážu rýchlo overiť, či váš budúci nájomca nie je problémový.

REALITNÝ GPS TIP: Ochrániť vás môže aj dobrá nájomná zmluva. Advokát RK totiž pri jej príprave využije viaceré inštitúty, ktoré budú hrať vo váš prospech. Sú to najmä osobitné ustanovenia o peňažnej zábezpeke, spôsobe úhrady nájomného, sankciách aj možnosti ukončenia nájomného vzťahu.

Pred vysťahovaním je najskôr potrebné, aby sa nájom platne skončil. Podľa Občianskeho zákonníka nájom zaniká uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, písomnou dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou. Podľa zákona o krátkodobom nájme je možné ukončiť nájom v krajnom prípade aj odstúpením od zmluvy.

Po zániku nájomnej zmluvy je nájomca povinný vysťahovať sa, nakoľko odpadol právny dôvod užívania bytu (v režime Občianskeho zákonníka musí byť po výpovedi nájomcovi v niektorých prípadoch zabezpečená aj bytová náhrada).

Ak sa po skončení nájmu nájomca dobrovoľne nevysťahuje, nie je možné ho vysťahovať svojpomocne. Nútené vysťahovanie môže uskutočniť len exekútor. Predtým však  musíte podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti a až na základe právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia je možné vec postúpiť exekútorovi, ktorý zrealizuje vypratanie nájomcu. Treba však dodať, že ak sa nájomca po skončení nájmu odmieta z bytu vysťahovať, dopustí sa trestného činu, za ktorý mu hrozí trest odňatia slobody až na dva roky (§ 218 Trestného zákona).

Áno, ak ste si to dohodli v nájomnej zmluve. Nezabúdajte ale na fakt, že ako prenajímateľ za nájomné odovzdávate svoje právo na užívanie nehnuteľnosti nájomcovi a musíte mu teda garantovať súkromie. Ak teda chcete pravidelne kontrolovať, či nedochádza k poškodzovaniu vášho bytu či domu, dohodnite si spôsob kontroly už v nájomnej zmluve. Návšteva musí byť vždy vopred ohlásená.