Ceny bytov v roku 2022 narástli o 11,7 %, od októbra však klesajú 

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v roku 2022 zvýšila o 11,7 %.  Viac ako toto číslo pri hodnotení minulého roka prekvapuje rýchly obrat realitného trhu. Pred rokom len málokto čakal, že ceny bytov začnú klesať už na jeseň 2022. Stalo sa a ku koncu decembra ukazovala ručička Realitného barometra číslo na úrovni z apríla. Ceny bytov za posledné tri mesiace minulého roka klesli o 4,6 %.

Znižovanie zasiahlo celé Slovensko, a to tak staršie, ako aj novšie byty. Zatiaľ ide o pokles v jednotkách percent, nezriedka však kupujúci majú priestor získať aj zaujímavejšie zľavy. Aktuálne cenovej korekcii spomedzi krajských miest najviac odolávajú Nitra a Žilina. Práve spomínané 2 mestá patria k tým, kde ceny bytov rástli za posledných 5 rokov najmenej.

So začiatkom pandémie koronavírusu začali ľudia v roku 2020 intenzívne riešiť vlastné bývanie. Kúpa bytu, domu či chaty bola na programe dňa nejednej rodiny na Slovensku. Táto situácia trvala dva roky. V druhom polroku 2022 sa všetko zmenilo.

Pozrime sa, prečo došlo minulý rok na realitnom trhu k obratu:

1. zdraženie hypoték
Rast úrokových sadzieb úverov na bývanie bol rýchly, prudký a neočakávaný. Kým začiatkom roka si ľudia požičiavali peniaze na nehnuteľnosti za 1 % p.a., v decembri to už boli 4 % p.a. Pri 30 ročnej hypotéke ide o navýšenie mesačnej splátky o 50 %. Zdraženie úverov preriedilo davy záujemcov o vlastné bývanie a vyplienilo zástupy investorov, ktorí kupovali byt na úver.

2. prehnaný rast cien bytov v posledných rokoch
Ceny bytov rástli veľmi rýchlo. Hodnota Realitného barometra sa za 5 rokov zvýšila o 89 %, pričom priemerná mzda na Slovensku stúpla len o 39 %.

3. neistota a nižšia kúpyschopnosť ľudí
Pri kúpe bytu ľudí brzdila neistota v súvislosti s vojnou na Ukrajine, energetickou krízou, ďalším vývojom ekonomiky či politickými turbulenciami na domácej politickej scéne. Váhanie potenciálnych kupujúcich spôsobila aj ich klesajúca kúpyschopnosť. Rast platov totiž zaostával za cválajúcou infláciou.

4. očakávania poklesu cien bytov
Ochladenie realitného trhu zmenilo postoj ľudí, ktorí kvôli vysokej inflácii plánovali preliať svoje peniaze z bankových účtov do nehnuteľností. Záujem o kúpu investičného bytu nestratili, len začali vyčkávať na lepšiu cenu. Načo byt preplácať?

Aký bude rok 2023

Otázkou zostáva, či vývoj cien bytov počas 4. štvrťroka 2022 bol len krátkym intermezzom alebo nás čaká ich ďalšie znižovanie. Vylúčiť sa dajú len krajné scenáre. Je nepravdepodobné, že

1. ceny sa vrátia na úroveň spred pandémie, t.j. spadnú z terajšej úrovne o 30 %
2. tento rok nás čaká dvojciferný rast

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Prešov, Nitra, Trenčín

Realitný barometer ďalej klesá, v novembri dosiahol hodnotu 2791 eur/m2 

V novembri sa hodnota Realitného barometra znížila v porovnaní s októbrom o 1,1 % a dostala sa na úroveň 2791 eur/m2. Dvojciferný rast na konci decembra za rok 2022 je však stále v hre. Za 11 mesiacov zatiaľ ceny stúpli o 12,7 %.

5 pohľadov na súčasný realitný trh

Na bilancovanie tohto roka je ešte priskoro, pozrime sa však na realitný trh aspoň z týchto 5 uhlov pohľadu:

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Obrat na trhu: Realitný barometer klesol v októbri oproti septembru o 2,8 % 

Ochladenie realitného trhu stále viac potvrdzujú aj čísla. Za posledný mesiac sa ku koncu októbra znížila hodnota Realitného barometra Realitnej únie SR o 2,8 % a dostala sa na úroveň 2821 eur/m2. Prekonanie donedávna atakovanej hranice 3000 eur/m2 je pre tento rok už len zbožným želaním.  Zmena trendu na slovenskom realitnom trhu sa stala skutočnosťou, hoci medziročný rast ku koncu októbra o 20,3 % tomu nenasvedčuje.

Zvyšovanie cien bytov však zostáva minulosťou, aktuálne ceny klesajú. Nečudo, v ponuke ich je dvakrát viac ako pred rokom, pričom záujemcovia o kúpu sa vplyvom rastúcich úrokových sadzieb na hypotéky a ďalších faktorov vytrácajú.

Aký očakávame budúci vývoj?

Hodnota Realitného barometra začala v októbri klesať. Nejde o jednorazovú anomáliu, ale o začiatok cenového obratu na realitnom trhu. Otázka je, ako dlho bude pokles trvať, aký bude mať priebeh a či bude mať plošný charakter.

Čo bude tlačiť ceny nehnuteľností dole?

1. Zmena sentimentu na trhu – kupujúci už pochopili, že sú “na koni”, predávajúci budú musieť strpieť ich sebavedomý prístup.
2. V ponuke je stále viac nehnuteľností – predajný cyklus sa predlžuje.
3. Záujem ľudí o kúpu nehnuteľnosti bude ďalej znižovať rast úrokových sadzieb na hypotéky.
4. Dopyt po bytoch bude brzdiť aj nižšia kúpyschopnosť ľudí vplyvom inflácie – obmedzia sa ich možnosti splácania úverov.

Čo bude brániť prasknutiu realitnej bubliny, t.j. prudkému pádu cien o desiatky percent?

1. Napriek nepriaznivému makroekonomickému vývoju prudký rast nezamestnanosti nie je na programe dňa. Ľudia nebudú nútení hromadne sa zbavovať svojej strechy nad hlavou pod ťarchou nesplácaných hypoték.
2. Valorizácia miezd v budúcom roku umožní ľuďom čerpať vyššie úvery. Budú si preto môcť dovoliť kupovať drahšie nehnuteľnosti, hoci ich apetít budú zrážať drahšie hypotéky.
3. Vysoká inflácia v kombinácii s nulovým úročením vkladových účtov v banke budú ďalej  motivovať časť investorov s “hotovosťou” ku kúpe nehnuteľnosti.
4. Realitní investori, ktorí už nehnuteľnosť majú, rezignujú na jej predaj a ďalej ju podržia. Načo sa zbavovať nehnuteľnosti, keď dopyt po prenájmoch rastie? Nedá sa teda čakať, že majitelia investičných bytov zahltia realitné portály ponukami na predaj.

Čo môže ovplyvniť vývoj cien bytov do konca tohto roka?
Vyhliadky ďalšieho rastu úrokových sadzieb na hypotéky, ako aj sprísnenie podmienok poskytovania hypoték pre ľudí nad 40 rokov, budú dočasne ťahať časť záujemcov o byty na obhliadky a ku kúpe nehnuteľnosti. Riešiť  vlastné bývanie sa budú snažiť ešte tento rok.

Vývoj cien bytov v krajských mestách za 4 roky

Aktuálne sa nachádzame na konci jedného realitného cyklu. Pozrime sa, čo nám priniesla rely na trhu s bytmi posledné 4 roky. Niekde sa ceny zdvojnásobili, inde sa zvýšili “len” o polovicu.

Staršie 2 izbové byty

Staršie 3 izbové byty

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 6 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves
4. Petržalka, Dúbravka

5. Rača
6. DNV, Vrakuňa, P. Biskupice

Ceny v najlikvidnejšom segmente realitného trhu sa za posledné 3 mesiace znížili vo väčšine krajských miest, žezlo preberá kupujúci 

Až doteraz ochladzovanie realitného trhu pripomínalo Columbovu manželku, o ktorej všetci hovoria, ale nikto ju nevidel. Rastúca ponuka voľných nehnuteľností na trhu, klesajúci počet záujemcov o kúpu, citeľný pokles nových hypoték, toto všetko už počúvame niekoľko mesiacov. Napriek tomu na číslach, ktoré sa týkajú cien sme zmenu trendu stále nevideli.

A sotva si obrat všimneme, ak sa pozrieme aj na septembrové dáta a porovnáme ich medziročne. Ceny bytov v krajských mestách sa medziročne zvýšili až o 28,7 %, keď sa ručička Realitného barometra Realitnej únie SR zastavila na konci 3. štvrťroka 2022 na čísle 2902 eur/m2.

Zaujímavejší obraz o dianí na trhu uvidíme, ak porovnáme hodnoty Realitného barometra medzi jednotlivými štvrťrokmi.

Hoci sa rast cien spomaľuje (2,2 % za 3. kvartál vs 4,0 % za 2. štvrťrok), ani tu čísla nič dramatické neukazujú a predávajúci nemajú dôvod na paniku.

V najlikvidnejšom segmente, t.j. pri starších 3 izbových bytoch však už vidíme, že ceny väčšinou klesajú, Pri porovnaní posledných dvoch štvrťrokov 6 z 8 krajských miest skončilo v mínuse.

Aký vývoj očakávame do konca roka?

Hodnota realitného barometra zamrzla v septembri na čísle z augusta. Neznamená to však automaticky, že v ďalších mesiacoch začne po stagnácii klesať. Ak by sa tak aj stalo, bude to skôr symbolické znižovanie. Na druhej strane aj malé poklesy môžu zohrať veľkú úlohu pri zmene trhového sentimentu. Sebavedomie kupujúcich narastie na úkor predávajúcich.

S veľkou pravdepodobnosťou sú nateraz veľké cenové skoky medzi mesiacmi či štvrťrokmi minulosťou. Len pre zaujímavosť, pokiaľ by septembrová hodnota realitného barometra vydržala do konca roka, mali by sme na konci decembra za sebou medziročný rast vo výške 17,2 %.

Ešte donedávna to vyzeralo, že Realitný barometer tento rok prekoná magickú hranicu 3 tis. eur (hranicu 2 tis. eur prekonal iba nedávno, v decembri 2020). Z dnešného pohľadu je to už menej pravdepodobné. Priemerná cena bytu v krajskom meste SR na m2 zostane na konci decembra pravdepodobne pod hranicou 3 tis. eur.

Čo by dnes (ne)mali robiť predávajúci a kupujúci?

Predávajúci by mali vziať do úvahy novú realitu. Bytov v ponuke je viac, kupujúcich menej. Pokiaľ chcú svoju nehnuteľnosť naozaj predať, nemali by sa pozerať na suseda, ktorý dostal za svoju nehnuteľnosť na konci jari 200 tisíc eur. Ak to nepochopia, ľahko sa môže stať, že svoju nehnuteľnosť nepredajú vôbec.

A čo kupujúci? Sú síce vo výhode, ale spoliehať sa na zľavu z ceny by sa ešte nemali. Predávajúci reagujú na zmeny ležérne a robia pštrosiu politiku. Kupujúci musí počítať s tým, že majiteľ bude so zľavou v najbližších mesiacoch váhať. Iný prístup zvolí len vtedy, ak s predajom ponáhľa.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. B. Bystrica, Trnava, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 6 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves
4. Petržalka, Dúbravka
5. Rača, DNV
6. P. Biskupice, Vrakuňa

Ceny bytov rástli toto leto rýchlejšie ako pred rokom 

V júli 2022 sa v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom v krajských mestách zvýšili ceny bytov o 1,0 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2902 eur/m2. Rast za posledný rok (august 2022 vs august 2021) predstavuje 32,7 %.  Hoci posledné mesiace počúvame o ochladzovaní realitného trhu a o slabom záujme kupovať, pravda je taká, že toto leto ceny bytov narástli viac ako pred rokom. Od konca mája do konca augusta sa tento rok zvýšili o 3,1 %, ten minulý len o 2,5 %. Predávajúcim aktuálne zjavne chýbajú impulzy, aby svoje byty zlacňovali.

Záujem o obchodovanie na realitnom trhu sa koncom leta tradične oživuje. Inak tomu nie je ani tento rok. Zmena životnej situácie motivuje časť ľudí, aby zmenili svoje bývanie práve teraz.  K tomu, aby kupovali nehnuteľnosť na jeseň, ich bude viesť aj ďalšie zvyšovanie úrokových sadzieb na hypotéky. Budú chcieť využiť financovanie svojho vlastného bývania ešte dnes, lebo zajtra to bude už len drahšie. Taký výnimočný apetít, aký mali záujemcovia o bývanie minulý rok na jeseň, však očakávať nemôžeme.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. B. Bystrica, Trnava, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 6 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves
4. Petržalka, Dúbravka
5. Rača, DNV
6. P. Biskupice, Vrakuňa

Hodnota realitného barometra poskočila za rok o jednu tretinu 

V júli 2022 sa v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom v krajských mestách zvýšili ceny bytov o 1,2 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2874 eur/m2. Rast za posledný rok (júl 2022 vs júl 2021) predstavuje 33,3 %.

“Nič nové pod slnkom” – to môže byť prvý dojem z aktuálneho vývoja na realitnom trhu. Pravda však je, že ponuka bytov sa už niekoľko mesiacov za sebou zvyšuje a záujemcovia o obhliadky sa vytrácajú.  Vyzerá to, že toto leto sú všetci na dovolenke. S koncom augusta prichádza veľký otáznik, čo bude na jeseň. Už ani najväčší optimisti neveria, že sa zopakuje minulý rok. Od konca augusta do konca novembra sa vtedy hodnota realitného barometra zvýšila o neuveriteľných 11,7 %. Záujem o kúpu nehnuteľností bol enormný a pokračoval aj po Novom roku. Tohtoročný jesenný nárast cien, ako aj počet záujemcov o kúpu, bude zrejme podstatne skromnejší.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. B. Bystrica, Trnava, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 4 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves, Petržalka, Dúbravka
4. DNV, Rača, P. Biskupice, Vrakuňa

Staršie trojizbové byty – ceny klesli druhý mesiac za sebou až v troch krajských mestách 

V júni 2022 sa v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom v krajských mestách zvýšili ceny bytov o 0,9 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2839 eur/m2. Rast za posledný rok (jún 2022 vs jún 2021) predstavuje 32,2 %.

Hoci celý trh stále rastie, v jeho najlikvidnejšom trhovom segmente, pri starších trojizbových bytoch, klesali ceny už druhý mesiac za sebou v troch krajských mestách. Ich trhová hodnota sa znížila na východe (Prešov, Košice) a v Žiline. Na akékoľvek závery je ešte zavčasu, rastový trend pre celý trh však zostane zrejme nejaký čas ešte zachovaný.

Za menej ako 150 tis. eur sa dá dnes spomedzi krajských miest kúpiť starší trojizbový byt už len v Nitre, Prešove a Trenčíne. Ešte pred dvoma rokmi by táto suma stačila na rovnaký byt v okrajovej časti hlavného mesta. Tam sa dnes bez doplatku môžu sťahovať len Košičania. Za cenu staršieho 3-izbového bytu vo východoslovenskej metropole si môžu kúpiť takéto bývanie v Podunajských Biskupiciach alebo Vrakuni.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 5 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. B. Bystrica, Trnava, Žilina
4. Prešov, Trenčín
5. Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves, Petržalka, Dúbravka, Rača
4. DNV, Vrakuňa, P. Biskupice

Realitný trh pred letom preraďuje na nižší rýchlostný stupeň. Čo bude na jeseň?

V máji 2022 sa v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom v krajských mestách zvýšili ceny bytov o 1,9 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2814 eur/m2. Rast za posledný rok (máj 2022 vs máj 2021) predstavuje 31,1 %, za rok 2022 13,6 %. V najlikvidnejšom segmente, pri starších trojizbových bytov, majú za sebou dvojciferný percentuálny rast v tomto roku už Prešov, Žilina, Trnava, Nitra a Trenčín. Jednociferný rast vidíme v Košiciach, B. Bystrici a Bratislave. V aktuálnom cenovom rebríčku krajských miest je v porovnaní s decembrom 2021 len jedna zmena – poradie si vymenili Prešov a Trenčín. Ceny v Košiciach sú v porovnaní s Bratislavou štvrtinu nižšie. Za starší trojizbový byt v metropole východného Slovenska musí záujemca zaplatiť rovnakú sumu ako v bratislavskej Dúbravke na konci minulého roka.

Prestaňme sa pozerať k susedom do Česka

V snahe odhadnúť cenový vývoj na realitnom trhu sme sa minulý rok začali viac pozerať k susedom do Česka. Práve tam začala česká centrálna banka nekompromisne zvyšovať svoju kľúčovú dvojtýždňovú (repo) sadzbu. Prvým zvýšením ju v júni 2021 dostala z 0,25 na 0,50 %, aktuálne je už na neuveriteľných 5,75 % p.a. Reštriktívna monetárna politika ČNB mala byť silným nástrojom, ktorý schladí aj cenový rast nehnuteľností. Stalo sa, zmeny na realitnom trhu v Česku vidíme.

Prečo sa máme prestať pozerať za naše západné hranice? Dôvodom nie je, že sme rezignovali na ECB. Je zrejmé, že táto banka nebude ani zďaleka kopírovať ČNB pokiaľ ide o zvyšovanie svojej kľúčovej úrokovej sadzby. Pointa je v tom, že opraty prevzal na realitnom trhu  dnes už niekto úplne iný. Ak by ECB nechala svoje úrokové sadzby na nule i v najbližšej “päťročnici”, bežní ľudia aj tak na hypotéku už “nedočiahnu”. Mzdy im rastú ospalým tempom, pričom ceny nehnuteľností, tovarov a služieb pripomínajú cválajúceho koňa. Vysoká inflácia ukazuje ľuďom červenú kartu a posiela ich von z realitného ihriska. Všetci, ktorí si hľadajú vlastné bývanie, majú hlavu v smútku. Svetlo na konci tunela nevidno. Stále viac sa vynára otázka: “dokážu ceny nehnuteľností na súčasnej úrovni udržať investori?”

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. B. Bystrica, Trnava, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves, Petržalka, Dúbravka, Rača
4. DNV, Vrakuňa, P. Biskupice

Realitná bublina sa ďalej nafukuje, rast úrokov na hypotékach zásadnú zmenu neprinesie

V apríli 2022 sa v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom v krajských mestách zvýšili ceny bytov o 1,2 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2761 eur/m2. Rast za posledný rok (apríl 2022 vs apríl 2021) predstavuje 30,6 %, za rok 2022 11,5 %. Hoci sa realitná bublina nafukuje ďalej, na jej prasknutie to zatiaľ nevyzerá. Rast úrokov na hypotékach môže zvyšovanie cien bytov mierne spomaliť, na zásadnú zmenu trhového sentimentu však tento faktor na Slovensku potenciál nemá.

Realitný barometer na konci tohto roka 3 tis. eur/m2?

Realitný barometer má nakročené na to, aby jeho hodnota na konci roka 2022 dosiahla 3 tis. eur/m2. Znamenalo by to medziročný rast na úrovni 21,1 %., čo nie je nereálne. Pripomeňme si, že hranicu 2 tis. eur/m2 prekročil tento ukazovateľ vývoja cien bytov v krajských mestách len v decembri 2020. Znamenalo by to nárast o 50 % za dva roky.

Hodnotu realitného barometra za posledný rok pomerne spoľahlivo kopíruje napríklad cena staršieho 3-izbového bytu v Košiciach. Ak to tak bude pokračovať, pri výmere 75 m2 by tento mohol ku koncu decembra 2022 stáť až 225 tis. eur.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. B. Bystrica, Trnava, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves, Petržalka, Rača, Dúbravka
4. DNV, Vrakuňa, P. Biskupice

Rozhovor z 5.5.2022, ktorý k aktuálnej situácii na realitnom trhu poskytla Realitná únia SR

Ceny bytov rastú príliš rýchlo, vytvára sa realitná bublina

V marci 2022 sa v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom v krajských mestách zvýšili ceny bytov o 1,5 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2729 eur/m2. Rast za posledný rok predstavuje až 29,4 %. Prudké zdražovanie na trhu nehnuteľností vyvoláva obavy, či sa nenafukuje realitná bublina. Koncom marca proti nej začala verbálne intervenovať už aj Národná banka Slovenska. Situáciu dokresľuje aj vývoj za posledné štyri roky, keď napríklad ceny starších trojizbových bytoch v krajských mestách stúpli priemerne o 76 % a starších dvojizbových dokonca o 80 %.

Prečítajte si, aké sú scenáre ďalšieho vývoja 

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. B. Bystrica, Trnava, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Ružinov, Nové Mesto
3. Petržalka, Rača, Karlova Ves
4. Dúbravka
5. DNV, Vrakuňa, P. Biskupice

Vojna na Ukrajine môže ovplyvniť aj ceny na realitnom trhu

Vojna za našimi hranicami môže ovplyvniť aj slovenský realitný trh. Robiť akékoľvek závery by však v terajšej situácii, ktorá sa dynamicky mení, bolo predčasné. Isté je len to, že vojenský konflikt môže odradiť časť investorov, aby umiestňovali svoje peniaze do menej likvidných aktív, kam nehnuteľnosti patria. V tieni vojny zostáva aj februárový rast cien bytov, ktorý v sebe nezahŕňa spomínaný konflikt. Vzhľadom na vysokú zotrvačnosť realitného trhu sa dá očakávať, že ceny nehnuteľností porastú aj v marci. V porovnaní s januárom 2022 sa v krajských mestách zvýšili ceny bytov vo februári o rekordných 6,3 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na 2689 eur/m2.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1.       Bratislava
2.       Košice, B. Bystrica, Žilina, Trnava
3.       Trenčín, Prešov, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Ružinov, Nové Mesto
3. Karlova Ves, Petržalka, Rača
4. Dúbravka, Vrakuňa, DNV
5. P. Biskupice

Ceny bytov pokračovali v dynamickom rastovom trende aj po Novom roku

Dynamický rast cien bytov pokračoval aj v januári 2022, keď v porovnaní s decembrom 2021 sa v krajských mestách zvýšili o 2,1 %. Hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2529 eur/m2. Už januárový vývoj tak naznačil, že doterajší cenový vývoj bude pretrvávať v tomto roku. Je neuveriteľné, že pod hranicou 2000 eur/m2 je už len 16 % typov bytov v krajských mestách, pričom ešte pred rokom to bolo až 56 %. Ide najmä o byty v Nitre, Trenčíne a v Prešove.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1.       Bratislava
2.       Košice, B. Bystrica, Trnava, Žilina
3.       Trenčín, Prešov, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Ružinov, Nové Mesto
3. Karlova Ves, Petržalka, Rača
4. Dúbravka, Vrakuňa, DNV
5. P. Biskupice

Ceny v krajských mestách poskočili za rok o 22,9 %

Slovenský realitný trh má za sebou kapitolu, na ktorú len tak nezabudne. Ceny bytov rástli o desiatky percent. Hodnota realitného barometra Realitnej únie SR sa zvýšila za rok 2021 o 22,9 %, a to na hodnotu 2477 EUR/m2. Najviac sa zvyšovali ceny starších dvoj- a trojizbových bytov, ktoré sú najlikvidnejšie, v Trenčíne, Banskej Bystrici, Trnave, Košiciach, Žiline a Prešove.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1.       Bratislava
2.       Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
3.       Trenčín, Prešov, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Ružinov, Nové Mesto
3. Rača, Karlova Ves, DNV, Petržalka, Dúbravka
5. P. Biskupice, Vrakuňa

Viac informácii o aktuálnej situácii na slovenskom realitnom trhu:

Ľudia sa pre infláciu ženú ešte viac do kúpy nehnuteľností

Byty po 11 mesiacoch tohto roka zdraželi o desiatky percent už vo väčšine krajských miest

Slovenský realitný trh má tento rok za sebou skutočnú rely, keď ceny bytov rastú do závratných výšok. V novembri hodnota realitného barometra, ktorý monitoruje vývoj cien v krajských mestách, poskočila až na hodnotu 2443 eur/m2, pričom od začiatku roka sa zvýšila už o 21,2 %.

V najlikvidnejšom segmente realitného trhu, t.j. pri starších trojizbových bytoch, vzrástli ceny za 11 mesiacov v piatich krajských mestách o desiatky percent,. V Trnave poskočili o 32,3 %, v Prešove sa zvýšili o 28,1 %, Trenčíne o 27,3 %, Košiciach 25,3 % a Banskej Bystrici o 24,1 %. Na chvoste v tomto rebríčku zostala Bratislava. Ceny starších trojizbových bytov v slovenskej metropole za 11 mesiacov zaznamenali rast “len” približne o jednu desatinu, a to o 11,7 %. Ich trhová hodnota je však v porovnaní s ostatnými krajskými mestami stále neporovnateľne vyššia. Najviac na chrbát dýchajú Bratislave Košice, kde je priemerná cena staršieho trojizbového bytu na úrovni najlacnejších mestských častí hlavného mesta.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1.       Bratislava
2.       Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
3.       Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov, Rača
3. Karlova Ves, DNV, Petržalka, Dúbravka
5. P. Biskupice, Vrakuňa

Prudký rast cien bytov v októbri pokračoval 

Prudký rast cien bytov pokračoval aj v októbri, keď v porovnaní so septembrom sa ceny bytov v krajských mestách prudko zvýšili, a to až o 3,9 %. Hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2344 eur/m2., pričom od začiatku roka sa zvýšila už o 16,3 %. Všetko naznačuje, že tohtoročný rast bude na úrovni, akú sme už dlho nezažili.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1.       Bratislava
2.       Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
3.       Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov, Rača
3. Karlova Ves, Petržalka, DNV, Dúbravka
5. Vrakuňa, P. Biskupice

V septembri sa ceny bytov prudko zvýšili

V porovnaní s augustom sa ceny bytov v krajských mestách v septembri 2021 prudko zvýšili, a to až o 3,1 %. Hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2255 eur/m2. Na realitnom trhu prebieha nové kolo zdražovania. Hodnota barometra sa zvýšila od začiatku roka o 11,9 %. Stabilizácia je v nedohľadne. Všetky ilúzie o tohtoročnom miernom raste na realitnom trhu rozptýlil prudký skok cien stavebných materiálov, ale aj zvýšenie inflácie bežných tovarov a služieb. V tejto situácii nie je dôvod si myslieť, že práve ceny nehnuteľností zostanú stáť.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1.       Bratislava
2.       Košice, B. Bystrica, Trnava, Žilina
3.       Trenčín, Prešov, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves, Rača
4. DNV, Petržalka, Dúbravka
5. Vrakuňa, P. Biskupice

Hodnota bytov ďalej rastie, na cenový obrat si ešte počkáme

V porovnaní s júlom sa ceny bytov v krajských mestách v auguste 2021 zvýšili o 1,4 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2187 eur/m2. Je to najvyšší rast za posledné mesiace. Za prvých 8 mesiacov tohto roka trhová hodnota bytov poskočila už o 8,5 %. Medziročný rast (august 2021 vs august 2020) je na úrovni 11,9 %.

Predpokladáme, že ceny budú dynamicky rásť aj v najbližších mesiacoch. Slabá ponuka bytov, rast cien stavebných materiálov, pozitívny makroekonomický rast, historicky najnižšie úrokové sadzby na hypotéky a pripravenosť bánk peniaze požičiavať, to všetko ťahá trhovú hodnotu nehnuteľností nahor.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 skupín:
1.       Bratislava
2.       Košice, B. Bystrica, Trnava, Žilina
3.       Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves, Rača
4. Petržalka, Dúbravka
5. DNV, Vrakuňa, P. P. Biskupice

Na rast cien nehnuteľností tlačia zvyšujúce sa náklady na stavebné materiály

V porovnaní s júnom sa ceny bytov v krajských mestách v júli 2021 zvýšili o 0,4 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2156 eur/m2. Za prvých 7 mesiacov tohto roka trhová hodnota bytov poskočila už o 7,0 %. Medziročný rast (júl 2021 vs júl 2020) je na úrovni 11,1 %.

Témou, ktorá posledné týždne rezonuje na realitnom trhu, je skokovitý rast nákladov na stavebné materiály. Vytvára sa tým tlak na ďalšie zvyšovanie cien nehnuteľností. Zároveň neistota týkajúca sa ďalšieho vývoja cien stavebných materiálov paralyzuje  rozhodovanie časti ľudí, ktorí uvažovali o kúpe nehnuteľnosti v pôvodnom stave. Nevedia, koľko ich jej rekonštrukcia bude stať. Viacerí si preto môžu povedať, že “lepší je vrabec v hrsti ako holub na streche” a budú sa radšej obzerať po byte či dome, do ktorého sa dá ihneď sťahovať.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Nitra sa podľa tohto rebríčka stala najlacnejším krajským mestom Slovenska. Ešte pred 3 rokmi jej spomedzi 8 krajských miest patrila 5. priečka, hoci odvtedy cena na 1 m2 bytu vzrástla o 16,6 %.

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 skupín:
1.       Bratislava
2.       Košice, B. Bystrica, Trnava, Žilina
3.       Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves, Rača
4. Petržalka, Dúbravka
5. DNV, Vrakuňa, P. P. Biskupice

Ceny bytov v krajských mestách sa za prvých šesť mesiacov 2021 zvýšili o 6,6 %

V porovnaní s májom sa ceny bytov v krajských mestách v júni 2021 zvýšili o 0,6 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2147 eur/m2. Za prvých 6 mesiacov tohto roka trhová hodnota bytov poskočila už o 6,6 %.

Pri najlikvidnejších, t.j. dvoj,- a trojizbových bytoch, majú za prvých 6 mesiacov tohto roka za sebou dvojciferný nárast Košice a Trenčín. Popularite sa okrem bytov tešia aj rodinné domy a rekreačné nehnuteľnosti. Nič nenasvedčuje tomu, že by sa ceny nehnuteľností mali v horizonte najbližších mesiacov zastaviť.

Letné horúčavy a dovolenková sezóna sa v tomto období prejavuje na slabšej aktivite pri obchodovaní  s nehnuteľnosťami. Aktuálne leto však bude výpadok na trhu predsa len nižší, keďže niektorí kupujúci či predávajúci chcú dobehnúť, čo zameškali počas druhej vlny pandémie koronavírusu.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 skupín:
1.       Bratislava
2.       Košice, B. Bystrica, Trnava, Žilina
3.       Nitra, Prešov, Trenčín

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves, Rača,
4. Petržalka, Dúbravka, Vrakuňa, DNV
5. P. Biskupice

Realitný trh sa v máji opäť dostal do starých koľají

Ceny bytov v krajských mestách sa v máji 2021 zvýšili v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom o 0,9 %, keď sa hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2134 eur/m2. Rast cien sa teda znovu urýchlil, pričom za 5 mesiacov tohto roka trhová hodnota bytov poskočila už o 5,9 %.

S ústupom druhej vlny pandémie koronavírusu sa realitný trh výrazne oživil. Záujemcovia o bývanie znovu bez obáv prichádzajú na fyzické obhliadky nehnuteľností. Napriek dokonalosti digitálnych technológií a virtuálnych prehliadok bez nich realitný trh na jednu nohu kríval.

Pred nami je druhé pandemické leto. Neočakávame prudký útlm obchodovania. Ľudia na realitnom trhu budú, podobne ako minulý rok, aktívni. Dobiehať budú všetko zameškané, pod čo sa podpísala dlhá druhá vlna pandémie koronavírusu.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj) 

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom si vymenili miesta Nitra s Prešovom.

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 skupín:
1.       Bratislava
2.       Košice, B. Bystrica, Trnava, Žilina
3.       Nitra, Prešov, Trenčín

Podľa ceny vidíme 4 skupiny mestských častí:
1.       Staré Mesto
2.       Nové Mesto, Ružinov
3.       Karlova Ves, Dúbravka, Petržalka, Rača
4.       DNV, Vrakuňa, P. Biskupice

Rast cien bytov sa v apríli výrazne spomalil

Ceny bytov v krajských mestách sa v apríli 2021 zvýšili v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom o 0,2 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2114 eur/m2. Až ďalšie mesiace však ukážu, či dynamika rastu naozaj stráca dych.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj) 

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom si vymenili miesta Žilina s Trnavou.

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 skupín:
1.       Bratislava
2.       Košice, B. Bystrica, Žilina, Trnava
3.       Prešov, Nitra, Trenčín

Ceny bytov v prvom štvrťroku 2021 v krajských mestách vzrástli o 4,7 %

Ceny bytov v krajských mestách sa za prvý štvrťrok 2021 zvýšili v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o 4,7 %., keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2109 eur/m2.

Z medziročného porovnania cien je vidieť, že najrýchlejšie rastú pri starších trojizbových bytoch ceny v B. Bystrici (18,9 %) a pri starších dvojizbových bytoch v Košiciach (16,5 %).

Aprílové uvoľňovanie karanténnych opatrení v súvislosti s druhou vlnou pandémie koronavírusu prichádza práve včas.  Jar totiž na realitnom trhu prináša tradične najväčší záujem o kúpu nehnuteľností. t.j. aj najviac obchodov

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj) 

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 skupín:
1.       Bratislava
2.       Košice, B. Bystrica, Žilina, Trnava
3.       Prešov, Nitra, Trenčín

Medziročná zmena cien pri starších bytoch (v %)

Realitný trh vo februári zostal priškrtený, ceny to však ďalej vyšponovalo

Ceny bytov vo februári 2021 poskočili v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom o 1,6 %, pričom medziročne sa zvýšili o 9,3 %. Realitný barometer, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách Slovenska, sa vyšplhal na hodnotu 2066 eur/m2.

Obchodovanie s nehnuteľnosťami ďalej brzdila druhá vlna pandémie koronavírusu. Obmedzená mobilita ľudí bránila záujemcom o kúpu, aby si fyzicky pozerali nehnuteľnosti. Kvôli obave o svoje zdravie sa do predaja nehrnuli ani mnohí predávajúci. Ponuku bytov či domov to ešte viac znížilo a prispelo k ďalšiemu rastu cien.

Najdynamickejšie v tomto roku rastú ceny bytov na východnom Slovensku. Ceny starších dvoj,- a trojizbových bytov sa v Prešove a Košiciach za 2 mesiace zvýšili už o 4,5 – 6,7 %.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj) 

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 skupín:
1.       Bratislava
2.       Košice, B. Bystrica, Žilina, Trnava
3.       Prešov, Nitra, Trenčín

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom sa na 8. priečku na úkor P. Biskupíc presunula DNV.

Podľa ceny môžeme mestské časti zaradiť do 4 skupín:
1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves, Petržalka, Rača, Dúbravka
4. DNV, Vrakuňa P. Biskupice

Obchodovanie v januári sa rozbiehalo pomaly, ceny však rástli ďalej

Ceny bytov pokračovali v rastovom trende aj v úvode roka 2021. V krajských mestách Slovenska sa v januári zvýšili v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom priemerne o 0,9 %, keď medziročne poskočili o 8,9 %.  Realitný barometer dosiahol ku koncu januára 2021 hodnotu 2034 eur/m2.

Vývoj v jednotlivých  mestách bol však značne diferencovaný. V najlikvidnejšom segmente realitného trhu, pri starších trojizbových bytoch, sa cena medziročne najviac zvýšila v Banskej Bystrici – až o 19,1 %.

Realitný trh v januári išiel na polovičný plyn. Kvôli pandémii koronavírusu mali ľudia obmedzený pohyb, čo limitovalo aj fyzické prehliadky nehnuteľností. Tie virtuálne na finálne rozhodnutie záujemcov o kúpe väčšinou nestačili. Kupujúci totiž, skôr, ako podpíše zmluvu,  potrebuje vidieť nehnuteľnosť naživo.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj) 

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 skupín:
1.       Bratislava
2.       Košice, B. Bystrica, Žilina, Trnava
3.       Prešov, Nitra, Trenčín

Podľa ceny môžeme mestské časti zaradiť do 4 skupín:
1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves, Petržalka, Rača, Dúbravka
4. DNV, Vrakuňa P. Biskupice

Cenový rebríček (eur/m2) – trojizbové byty (prenájom – 31.12.2020) 

Hodnota realitného barometra sa v roku 2020 zvýšila o 8,4 %

V  decembri 2020 ceny bytov v krajských mestách Slovenska ďalej rástli, pričom realitný barometer sa zastavil na čísle 2015 eur/m2. Jeho hodnota za minulý rok sa zvýšila o 8,4 %.

Predpokladáme, že bude rásť aj v tomto roku, a to i napriek pandémii koronavírusu, Niektoré typy bytov v určitých krajských mestách však nemusia skončiť v pluse.

Čo bude ceny bytov aj v roku 2021 ťahať nahor? Slabá ponuka, historicky najnižšie úrokové sadzby na hypotéky, ako i snaha  bonitnejšej časti obyvateľstva bezpečne zaparkovať svoje voľné peniaze do realitných aktív.

Čo môže v roku 2021 brzdiť rast predajných cien? Nepriaznivo môže pôsobiť najmä zhoršujúca sa finančná situácia časti obyvateľstva, opatrnosť bánk pri poskytovaní úverov, ako i pokles cien nájmov. Ani rýchle preočkovanie populácie počas prvého polroka na tom veľa nezmení. Zotavovanie sa z koronakrízy nejaký čas potrvá. Časť ľudí bude nútená nehnuteľnosť predať, iná skupina sťahovanie do “lepšieho” odloží.

Vývoj na Slovensku

Krajské mestá na Slovensku môžeme rozdeliť podľa cien do troch skupín. V najlikvidnejšom segmente (staršie trojizbové byty) vidíme tri cenové pásma:
1.       Bratislava (2800 eur/m2)
2.       Košice, Trnava, Žilina, Banská Bystrica  (1700-1900 eur/m2)
3.       Nitra, Prešov Trenčín (1400-1500 eur/m2)

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):

Staré Mesto (3626)
Nové Mesto (2950)
Ružinov (2850)

Najnižšie sú ceny v Podunajských Biskupiciach, kde 1 m2 stojí 2035 eur.

Čo spraví koronavírus s cenami nehnuteľností?

V novembri 2020 sa ceny bytov na Slovensku v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom zvýšili o  o 1,0 %, keď priemerná hodnota bytu na m2 sa vyšplhala na 1999 eur. Nárast za 11 mesiacov tohto roka bol 7,5 %.

Ceny nehnuteľností napriek súčasnej kríze spôsobenej epidémiou koronavírusu stále rastú. Čo sa bude diať ďalej? Majú sa zadlžení majitelia bytov obávať, že o ne prídu? Jozef Hajko sa pýta analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického:

Čo spraví koronavírus s cenami nehnuteľností?

Vývoj na Slovensku

Krajské mestá na Slovensku môžeme rozdeliť podľa cien do troch skupín. V najlikvidnejšom segmente (staršie trojizbové byty) vidíme tri cenové pásma:
1.       Bratislava (2775 eur/m2)
2.       Košice, Trnava, Žilina, Banská Bystrica  (1600-1900 eur/m2)
3.       Nitra, Prešov Trenčín (1400-1500 eur/m2)

Za 11 mesiacov tohto roka vo všetkých krajských mestách Slovenska ceny vzrástli, a to v intervale od 3,0 až 16,3 %. Najnižší nárast bol V Trnave (3,0 %) a Nitre (3,8 %), najvyšší v Banskej Bystrici (16,3 %).

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):

Staré Mesto (3575)
Nové Mesto (2948)
Ružinov (2837)

Najnižšie sú ceny v Podunajských Biskupiciach, keď 1 m2 stojí 2068 eur. 

Ceny bytov na Slovensku sa zvýšili aj v októbri, dynamika rastu sa však v posledných mesiacoch stráca

V októbri 2020 sa ceny bytov na Slovensku v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom zvýšili o o 0,6 %, keď priemerná hodnota bytu na m2 sa vyšplhala na 1979 eur. Nárast za 10 mesiacov tohto roka bol 6,5 %.
Hoci sa ceny naďalej zvyšujú, v posledných 5 mesiacoch bol medzimesačný nárast pod jedným percentom. Znamená to, že dynamika rastu sa stráca.
Druhá vlna pandémie koronavírusu nepriniesla prudké obmedzenie počtu obchodov na realitnom trhu, ako sme to zažili na jar. Nepriaznivé počasie, krátke dni, ako aj blížiace sa sviatky však už naznačujú, že vrchol obchodovania s nehnuteľnosťami tento rok už máme za sebou.

Vývoj na Slovensku
Krajské mestá na Slovensku môžeme rozdeliť podľa cien do troch skupín. V najlikvidnejšom segmente (staršie trojizbové byty) vidíme tri cenové pásma:
1. Bratislava (2708 eur/m2)
2. Košice, Trnava, Žilina, Banská Bystrica (1600-1900 eur/m2)
3. Nitra, Prešov Trenčín (1300-1500 eur/m2)

Vývoj v Bratislave
Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):
Staré Mesto (3593)
Nové Mesto (2978)
Ružinov (2727)

Najnižšie sú ceny v Podunajských Biskupiciach, keď 1 m2 stojí 1959 eur.

Predpokladaný vývoj cien v najbližších mesiacoch
Do konca tohto roka očakávame ďalší mierny cenový rast.

Za 9 mesiacov sa ceny bytov na Slovensku zvýšili o 5,9 %

V septembri 2020 ceny bytov na Slovensku v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom poskočili o 0,7 %, keď priemerná hodnota bytu na m2 sa vyšplhala na 1968 eur. Nárast za 9 mesiacov tohto roka bol 5,9 %.

Hoci koronakríza vývoj cien na realitnom trhu neotočila, rast pribrzdila. S veľkou pravdepodobnosťou ich zvýšenie bude tento rok predstavovať len jednociferné číslo.

Vývoj na Slovensku

Krajské mestá na Slovensku môžeme rozdeliť podľa cien do troch skupín. V najlikvidnejšom segmente (staršie trojizbové byty) vidíme tri cenové pásma:
1.       Bratislava (2654 eur/m2)
2.       Košice, Trnava, Žilina, Banská Bystrica  (1700-1800 eur/m2)
3.       Nitra, Prešov Trenčín (1300-1500 eur/m2)

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):

Staré Mesto (3529)
Nové Mesto (2917)
Ružinov (2648)

Najnižšie sú ceny v Podunajských Biskupiciach, keď 1 m2 stojí 2020 eur.

Predpokladaný vývoj cien v najbližších mesiacoch

Druhá vlna koronakrízy je oveľa silnejšia ako sa predpokladalo. Napriek tomu jej dopady na ekonomiku budú zrejme menšie ako tomu bolo pri prvej vlne na jar tohto roku. V októbri očakávame len mierny rast hodnoty realitného barometra.

Rast cien bytov sa v auguste zrýchlil

V auguste 2020 sa ceny bytov na Slovensku v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom zvýšili o 0,8 %, keď priemerná hodnota bytu na m2 sa vyšplhala na 1955 eur.

Od začiatku pandémie, t.j. za posledných 5 mesiacov sa ceny bytov v krajských mestách na Slovensku zvýšili o 2,6 %, pričom nárast od začiatku roka, t.j. za 8 mesiacov, bol 5,2 %.

Ako sa ukázalo, prvá vlna koronakrízy vývoj cien na realitnom trhu ani po 5 mesiacoch neotočila. Záujem o byty pretrváva, takisto chronicky nízka ponuka sa nezmenila.

Vývoj na Slovensku

Krajské mestá na Slovensku môžeme rozdeliť podľa cien do troch skupín. V najlikvidnejšom segmente (staršie trojizbové byty) vidíme tri cenové pásma:
1.       Bratislava (2659 eur/m2)
2.       Košice, Trnava, Žilina, Banská Bystrica  (1700-1800 eur/m2)
3.       Nitra, Prešov Trenčín ceny (1300-1500 eur/m2)

Za prvých 8 mesiacov tohto roka vo väčšine krajských miest (Bratislava, Košice, Trnava, Žilina, Trenčín) rástli ceny starších trojizbových bytov v intervale od 4,1 do 6,5 %. Z tohto intervalu sa vymyká iba Banská Bystrica, kde sa ceny zvýšili až o 11,5 % a Nitra s Prešovom, kde vzrástli len o 2,7, resp. o 2,8 %.

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):

Staré Mesto (3517)
Nové Mesto (2776)
Ružinov (2662)

Najnižšie sú ceny vo Vrakuni, aj tam však už pokorili hranicu 2000 eur/m2, keď sa vyšplhali na 2020 eur/m2.

Predpokladaný vývoj cien v najbližších mesiacoch

Jesenná druhá vlna koronakrízy vyvoláva nové otázniky aj na realitnom trhu. V najbližších mesiacoch však väčšie zmeny v cenách neočakávame.

Ceny bytov rástli aj v júli, hoci pomalšie

V júli 2020 sa ceny bytov na Slovensku v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom zvýšili o 0,2 %, keď priemerná hodnota bytu na m2 sa vyšplhala na 1940 eur/m2.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2), ktorý patrí medzi najlikvidnejšie:

Bratislava (2644)
Košice (1778)
Trnava (1738)
Žilina (1721)
Banská Bystrica (1671)
Nitra (1452)
Prešov(1447)
Trenčín (1334)

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):

Staré Mesto (3432)
Nové Mesto (2791)
Ružinov (2629)

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam Podunajské Biskupice (2218), Devínska Nová Ves (2046) a Vrakuňa (2034).

Predpokladaný vývoj cien v najbližších mesiacoch

Predpokladáme, že do konca roka budú ceny bytov naďalej mierne rásť. Hlavným faktorom takéhoto vývoja je nízka ponuka na trhu.

Napriek pandémii ceny bytov v druhom štvrťroku 2020 vzrástli o 1,6 %

Oživenie na realitnom trhu po ústupe pandémie sa na jar premietlo aj do rastu cien. Tie vzrástli v druhom štvrťroku v porovnaní s prvým kvartálom 2020 o 1,6 %,  pričom od začiatku tohto roka poskočili už o 4,1 %. Priemerná hodnota bytu na m2 sa na Slovensku v júni vyšplhala na 1936 eur.

Vývoj cien v krajských mestách Slovenska

V segmente najlikvidnejších nehnuteľností, pri starších trojizbových bytoch, sa ceny počas druhého štvrťroka najviac zvýšili v Banskej Bystrici (5,4 %) a Trnave  (3,6 %). Najvyššie sú však naďalej v Bratislave (2668 eur/m2). Práve v metropole Slovenska, ako jedinom krajskom meste, trhová hodnota starších trojizbových bytov v druhom štvrťroku poklesla, a to o 0,7 %.

V Bratislave sú najvyššie ceny  v uvedenom segmente bytov v Starom Meste. Jeden m2 tam stojí 3411 eur.

Naopak, najnižšie ceny starších trojizbových bytov v rámci Bratislavy sú v mestskej časti Vrakuňa.  Za jeden m2 tam kupujúci zaplatí 2005 eur, čo je približne cena za m2 trojizbového bytu v novostavbe  v Trnave, Banskej Bystrici, Žiline alebo Košiciach.

Realitný trh zostane vo vyšších obrátkach aj počas leta

Predpokladáme, že realitný trh zostane vo vyšších obrátkach aj počas letných mesiacov. Ľudia budú menej cestovať a dovolenkovať, takže sa môžu viac venovať aj kúpe či predaju nehnuteľností.

V máji slovenský realitný trh začal naberať na obrátkach

V máji 2020 sa ceny bytov na Slovensku v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom zvýšili o 1,3 %, keď priemerná hodnota bytu na m2 sa vyšplhala na 1931 eur/m2.  Končiaca pandémia znamenala oživenie života naprieč všetkými odvetviami, t.j. na obrátkach začal naberať aj realitný trh.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2), ktorý patrí medzi najlikvidnejšie:

Bratislava (2672)
Košice (1798)
Žilina (1745)
Trnava (1728)
Banská Bystrica (1655)
Nitra (1434)
Prešov(1372)
Trenčín (1303)

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):

Staré Mesto (3430)
Nové Mesto (2853)
Ružinov (2697)

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam Devínska Nová Ves (2075),  Vrakuňa (1950) a Podunajské Biskupice (1945).

Predpokladaný vývoj cien v najbližších mesiacoch

“Vystrájanie” koronavírusu COVID-19 sa skončilo rýchlejšie ako sa pôvodne očakávalo. Konkrétny vplyv pandémie na ekonomiku, zamestnanosť a príjmy obyvateľstva je zatiaľ v rovine dohadov. Keďže ceny nehnuteľností zatiaľ neklesli, pre realitný trh sú zatiaľ tabu aj písmená “V” alebo “U”, o ktorých s obľubou v súvislosti s koronavírusom hovoria niektorí ekonomickí analytici. V súčasnosti všetko nasvedčuje tomu, že aj rok 2020 skončí na Slovensku v realitách v pluse. Hodnota realitného barometra vzrástla od začiatku januára o 3,9 %.

Apríl na realitnom trhu: ceny bytov začali stagnovať

V apríli 2020 sa ceny bytov na Slovensku v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom zvýšili len o 0,05 %, keď priemerná hodnota bytu na m2 sa vyšplhala na 1907 eur/m2.  Pribrzdenie doterajšieho prudkého rastu je výsledkom pandémie koronavírusu, ktorý zasiahol aj Slovensko.

Vývoj na Slovensku

Až v šiestich z ôsmych sledovaných segmentov sa ceny zvyšovali v Bratislave a Trenčíne, Naopak, v Prešove ceny klesali vo všetkých ôsmych sledovaných segmentov trhu s bytmi.

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2), ktorý patrí medzi najlikvidnejšie:

Bratislava (2709)
Košice (1796)
Žilina (1716)
Trnava (1667)
Banská Bystrica (1611)
Nitra (1423)
Prešov(1372)
Trenčín (1303)

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):

Staré Mesto (3378)
Nové Mesto (3015)
Ružinov (2659)

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam Devínska Nová Ves (2118),  Podunajské Biskupice (2038) a Vrakuňa (1907).

Predpokladaný vývoj cien v najbližších mesiacoch

Do konca druhého štvrťroka neočakávame výrazné zmeny. Znamená to, že naďalej nás bude sprevádzať stagnácia. Samozrejme, vývoj v jednotlivých mestách  sa môže líšiť.

Ceny bytov v prvom štvrťroku vzrástli o 2,5 percenta, a to aj  napriek opatreniam NBS a pandémii

V prvom štvrťroku 2020 sa ceny bytov na Slovensku zvýšili až o 2,5 %, a to napriek ďalším opatreniam NBS proti nadmernému zadlžovaniu obyvateľstva a kríze spojenej s pandémiou infekčnej choroby COVID-19. Priemerná hodnota bytu na m2 sa v marci v SR vyšplhala na 1906 eur/m2.  V segmente najlikvidnejších nehnuteľností, pri starších trojizbových bytoch, vzrástli ceny najviac v Bratislave (7,7 %), Žiline (5,9 %) a Banskej Bystrici (4,2 %).

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2687)
Košice (1791)
Žilina (1712)
Trnava (1658)
Banská Bystrica (1594)
Nitra (1445)
Prešov(1402)
Trenčín (1308)

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):

Staré Mesto (3303)
Nové Mesto (2979)
Ružinov (2628)

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam Devínska Nová Ves (2088),  Podunajské Biskupice (2007) a Vrakuňa (1927).

Prečítajte si celú tlačovú správu Realitnej únie SR o vývoji na trhu bytov v prvom štvrťroku 2020.

Ceny bytov vo februári vzrástli v porovnaní s januárom o 1,2 %

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa vo februári 2020 oproti januáru 2020 zvýšila z 1868 na 1891 EUR/m2, t.j. o 1,2 %.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších troj,- a dvojizbových bytov (ceny v eurách na jeden m2):

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2606)
Košice (1786)
Žilina (1710)
Trnava (1678)
Banská Bystrica (1601)
Nitra (1442)
Prešov (1354)
Trenčín (1329)

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):

Staré Mesto (3282)
Ružinov (2597)
Nové Mesto (2803)

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam:

Devínska Nová Ves (2108)
Vrakuňa (1906)
Podunajské Biskupice (1905)

Ceny bytov sa zvyšovali aj po Novom roku, rast sa však spomalil

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v januári 2020 oproti decembru 2019 zvýšila z 1859 na 1868 EUR/m2, t.j. o 0,5 %. Ceny bytov teda rástli aj po Novom roku, hoci ich zvýšenie v januári bolo najnižšie za posledných šesť mesiacov.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších troj,- a dvojizbových bytov (ceny v eurách na jeden m2):

Poznámka: posledný stĺpec ukazuje, o koľko % je 1 m2  2-izbového staršieho bytu drahší ako 1 m2 staršieho 3-izbového bytu.

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):

Staré Mesto (3272)
Ružinov (2674)
Nové Mesto (2638)

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam:

Devínska Nová Ves (2053)
Vrakuňa (1916)
Podunajské Biskupice (1803) 

Naše hodnotenie uplynulého roka a výhľad na rok 2020 pre média:

Rekordné zdraženie nehnuteľností v 2019: Ceny bytov na Slovensku šialene porastú, užitočné rady odborníkov

V roku 2019 ceny bytov na Slovensku vzrástli o 11,3 %

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v decembri 2019 oproti novembru tohto roka zvýšila z 1839 na 1859 EUR/m2, t.j. o 1,1 %.

Rast za rok 2019 na úrovni 11,3 % prekročil očakávania drvivej väčšiny realitných maklérov a analytikov.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):
Bratislava (2496)
Košice (1728)
Trnava (1625)
Žilina (1617)
Banská Bystrica (1530)
Nitra (1413)
Prešov(1395)
Trenčín (1272)

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):
Staré Mesto (3204)
Ružinov (2592)
Nové Mesto (2559)

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam, kde je cena aj na konci roka 2019 pod hranicou 2000 EUR/m2:
Devínska Nová Ves (1986)
Vrakuňa (1832)
Podunajské Biskupice (1753)

Nové opatrenia národnej banky ďalej znížia dostupnosť hypoték

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v novembri 2019 oproti októbru tohto roka zvýšila z 1819 na 1839 EUR/m2, t.j. o 1,1 %.

Tohtoročný rast je už na úrovni 10,1 %, čo prekročilo očakávania drvivej väčšiny realitných maklérov a analytikov. Rast cien bytov je spojený aj s ďalším zadlžovaním Slovákov, keďže na kúpu nehnuteľností si ľudia požičiavajú peniaze v bankách. Keďže doterajšie opatrenia NBS nezabrali tak, ako si regulátor predstavoval, v novembri predstavil zbrusu nové. Dlžníkom bude musieť z platu zostať po zaplatení úverov väčšia rezerva ako doteraz.

Dôvodom prísnejšej regulácie je znovu obava z neprimeraného rastu dlhov obyvateľstva. Nové pravidlá národnej banky budú znamenať, že ľudia sa budúci rok k hypotéke budú dostávať ešte ťažšie ako doteraz. V kombinácii s vysokými cenami bytov sa vidina vlastného bývania stane nesplniteľným snom pre ďalšiu časť obyvateľstva.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2406)
Košice (1691)
Trnava (1649)
Žilina (1565)
Banská Bystrica (1515)
Nitra (1420)
Prešov(1387)
Trenčín (1269)

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Staré Mesto (3124)
Ružinov (2503)
Nové Mesto (2455)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom Ružinov preskočil Staré Mesto, a dostal sa na druhé miesto.

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam, kde je cena naďalej pod hranicou 2000 EUR/m2:

Devínska Nová Ves (1988)
Vrakuňa (1839)
Podunajské Biskupice (1820) 

Nedostatok bytov pretlačil aj opatrenia NBS: ceny sa ďalej dynamicky zvyšujú

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v októbri 2019 oproti septembru tohto roka zvýšila z 1800 na 1819 EUR/m2, t.j. o 1,1 %.  Rast cien bytov je na jeseň vyšší, ako sme po prijatí reštrikčných opatrení NBS od 1. júla 2019 predpokladali.

Obrat do konca roka neočakávame.

Naše hodnotenie realitného trhu po 3 štvrťrokoch 2019 si môžete prečítať v samostatnom článku.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2433)
Košice (1694)
Trnava (1618)
Žilina (1575)
Banská Bystrica (1497)
Nitra (1430)
Prešov(1310)
Trenčín (1264)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom Banská Bystrica v rebríčku preskočila Nitru.

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Staré Mesto (3154)
Nové Mesto (2490)
Ružinov (2485)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom Nové Mesto preskočilo Ružinov, a dostalo sa na druhé miesto.

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam, kde je cena naďalej pod hranicou 2000 EUR/m2:

Devínska Nová Ves (1918)
Vrakuňa (1863)
Podunajské Biskupice (1855)

Po lete sa rast cien bytov znovu zrýchlil

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v septembri 2019 oproti augustu tohto roka zvýšila z 1781 na 1800 EUR/m2, t.j. o 1,1 %. Dokazuje to, že po lete sa záujem o nehnuteľnosti zvýšil, čo pri nezmenenej ponuke akcelerovalo ďalší rast cien. Od začiatku tohto roka, t.j. za tri štvrťroky, hodnota realitného barometra stúpla už o 7,7 %.

Doterajší vývoj bude pravdepodobne pokračovať aj v októbri.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2386)
Košice (1687)
Trnava (1617)
Žilina (1585)
Nitra (1434)
Banská Bystrica (1420)
Prešov(1310)
Trenčín (1276)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom Prešov preskočil Trenčín, ktorý sa v cenovej mape krajských miest dostal na posledné miesto.

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Staré Mesto (3067)
Ružinov (2433)
Nové Mesto (2331)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom Ružinov preskočil Nové Mesto, a dostal sa na druhé miesto.

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam, kde je cena naďalej pod hranicou 2000 EUR/m2:

Devínska Nová Ves (1889)
Vrakuňa (1882)
Podunajské Biskupice (1836)

Pokiaľ sa budú ceny bytov zvyšovať doterajším tempom, ich rast bude za rok 2019 dvojciferný

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v auguste 2019 oproti júlu tohto roka zvýšila z 1771 na 1781 EUR/m2, t.j. o 0,6 %. Od začiatku tohto roka, t.j. za osem mesiacov, hodnota realitného barometra stúpla o 6,6 %. Pokiaľ by sa doterajšie tempo zvyšovania cien udržalo do konca roka, nárast za rok 2019 by atakoval dvojciferné číslo. Spomaľovanie výkonnosti slovenskej ekonomiky v súčasnosti nemá zásadný dopad na pracovný trh a príjmy obyvateľstva. Preto zatiaľ neovplyvňuje pozitívnu náladu na realitnom trhu.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2375)
Košice (1660)
Trnava (1582)
Žilina (1573)
Nitra (1410)
Banská Bystrica (1406)
Trenčín (1322)
Prešov (1303)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom Trnava preskočila Žilinu a dostala sa tak na tretie miesto.

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Staré Mesto (3019)
Nové Mesto (2428)
Ružinov (2414)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom Nové Mesto preskočilo Ružinov a dostalo sa na druhé miesto.

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam, kde je cena naďalej pod hranicou 2000 EUR/m2:

Devínska Nová Ves (1879)
Podunajské Biskupice (1872)
Vrakuňa (1859)

Hodnota barometra v júli vzrástla o 0,4 %, rast nezastavili ani opatrenia NBS

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v júli 2019 oproti júnu tohto roka zvýšila z 1764 na 1771 EUR/m2, t.j. o 0,4 %. Ani posledná vlna reštrikčných úverových opatrení NBS s platnosťou od júla 2019, ktorá mala za cieľ obmedziť zadlžovanie obyvateľstva, nepriniesla otočenie trendu vo vývoji predajných cien bytov.

Dynamika rastu v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom sa však znížila, keď ceny v júni v porovnaní s májom 2019 vzrástli až o 1,1 %. Od začiatku tohto roka, t.j. za sedem mesiacov, hodnota realitného barometra stúpla o rovných 100 EUR, t.j. o 6 %.

Klesajúce úrokové sadzby na hypotékach podporujú ďalší rast cien bytov

Do konca roka predpokladáme ďalší rast cien bytov. Podporovať ho budú zrejme aj hypotéky, ktorých cena sa dostala už pod 1 %. K výraznému poklesu došlo aj pri dlhšej fixácii úrokovej sadzby (10 rokov). Je zrejmé, že takýto krok komerčných bánk už nemá súvislosť s tým, či Európska centrálna banka (ECB) zvýši úrokové sadzby na jar alebo na jeseň 2020.

Je to dôsledkom toho, že sme dlhodobo v situácii extrémne nízkej ceny peňazí. Režisérom vývoja je ECB. Niektoré štáty dokonca zarábajú na svojich dlhoch. Vynára sa preto hypotetická otázka, kedy začnú banky platiť úroky aj svojim dlžníkom za ich hypotéky. V tejto situácii je preto len ťažko predstaviteľné, že ceny nehnuteľností začnú klesať.

Vývoj na Slovensku: ceny starších trojizbových bytov sa v porovnaní s júnom 2019 zvýšili až o 0,8 %

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2341)
Košice (1633)
Žilina (1571)
Trnava (1568)
Banská Bystrica (1400)
Nitra (1393)
Trenčín (1319)
Prešov (1303)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom došlo v rebríčku k dvom zmenám. Žilina preskočila Trnavu a Banská Bystrica Nitru.

Staršie trojizbové byty sú v bratislavskom Starom Meste oproti najlacnejšej Vrakuni až o 61 % drahšie

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Staré Mesto (2984)
Ružinov (2392)
Nové Mesto (2329)

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam, kde je cena naďalej pod hranicou 2000 EUR/m2:

Podunajské Biskupice (1863)
Devínska Nová Ves (1863)
Vrakuňa (1859)

V prvom polroku 2019 sa ceny bytov zvýšili o 5,6 %

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v júni 2019 oproti máju tohto roka zvýšila z 1744 na 1764 EUR/m2, t.j. o 1,1 %. Od začiatku tohto roka hodnota realitného barometra stúpla o 5,6 %.

Od 1.7.2019 platí posledná vlna reštrikčných opatrení NBS

Od 1. júla 2019 je v platnosti posledná ohlásená vlna reštrikčných úverových opatrení NBS. Tie majú za cieľ obmedziť zadlžovanie obyvateľstva.  Jedným z opatrení je napríklad stanovenie maximálneho podielu úverov medzi 80 a 90 % hodnoty nehnuteľnosti na 20 %.

Viac informácií o reštrikciách nájdete na stránke NBS.

Prvé opatrenia centrálnej banky smerované proti nadmernému zadlžovaniu obyvateľstva boli prijaté v roku 2018, a postupne sa sprísňovali. Hoci rast cien nehnuteľností sa vďaka nim zastaviť nepodarilo, bez reštrikcií by situácia na realitnom trhu bola zrejme dramatickejšia. Je možné, že by sme dnes napríklad oveľa častejšie skloňovali výraz „realitná bublina“.

V druhej časti roka 2019 môže realitný trh v niektorých regiónoch postupne začať strácať dych. Nemusí to znamenať pokles cien, dynamika rastu však môže byť nižšia ako v prvom polroku.

Vývoj cien na Slovensku: najviac rástli v prvom polroku 2019 ceny v krajských mestách, ktoré sú na chvoste cenového rebríčka

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2325)
Košice (1592)
Trnava (1580)
Žilina (1572)
Nitra (1405)
Banská Bystrica (1350)
Trenčín (1308)
Prešov (1297)

Zaujímavé je, že najviac rástli v prvom polroku 2019 ceny v krajských mestách, ktoré sú na chvoste cenového rebríčka, t.j. v Banskej Bystrici, Trenčíne a Prešove. Ceny sa tam za šesť mesiacov zvýšili od 8,2 do 9,5 %.

Vývoj cien v Bratislave: v Starom Meste vzrástli ceny v prvom polroku až o 9 %.

V segmente starších trojizbových bytov sú najvyššie ceny v Starom Meste, kde záujemca musí zaplatiť 2979 EUR/m2. V rámci Bratislavy práve v tejto mestskej časti najviac vzrástli ceny za prvý polrok, a to až o 9 %.

Na druhom a treťom mieste figurujú Ružinov (2362 EUR/m2) a Nové Mesto (2301 EUR/m2). Práve Ružinov a Nové Mesto sa však zaradili medzi najpomalšie rastúce mestské časti v rámci Bratislavy, keď sa v nich cena zvýšila iba približne o 2 %.

Nákupná horúčka z minuloročnej jari sa nezopakovala

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v máji 2019 oproti aprílu tohto roka zvýšila z 1735 na 1744 EUR/m2, t.j. o 0,5 %. Od začiatku roka hodnota realitného barometra stúpla o 4,4 %.

Nákupná horúčka z minulého roka sa túto jar nezopakovala

Rast cien sa posledné dva mesiace spomalil, hoci sa blíži posledná ohlásená vlna reštrikčných úverových opatrení NBS. Tie majú za cieľ od 1.7.2019 ďalej obmedziť zadlžovanie obyvateľstva. Práve ohlásenie prvej vlny týchto reštrikcií s platnosťou od júla 2018 spustilo minuloročnú jar hromadný výpredaj bytov. Ceny počas jarných mesiacov prudko vzrástli, keďže ľudia si nechceli nechávať nákup nehnuteľnosti po 1. júli 2018.

Túto jar je situácia iná. Ľudia neberú pripravované opatrenia NBS od 1.7.2019 dramaticky, t.j. nesnažia sa kúpiť byt do konca júna za každú cenu.

Úroková politika ECB môže stimulovať váhajúcich kupujúcich 

Pokiaľ domáca centrálna banka sa snaží zadlžovanie obyvateľstva brzdiť, kroky tej európskej vedú opačným smerom.

ECB na svojom júnovom zasadnutí rozhodla o ponechaní svojej základnej úrokovej sadzby na nule. Zároveň rozhodla, že zostane nezmenená minimálne počas prvej polovice budúceho roka. Tento prístup môže povzbudiť opatrnejších záujemcov o bývanie, ale aj realitných investorov, aby sa predsa len zadĺžili. Strašiak v podobe prudkého zvyšovania ceny hypoték je totiž v nedohľadne.

Začiatkom júna ŠÚ SR zverejnil priemernú nominálnu mesačnú mzdu zamestnanca v hospodárstve SR. V prvom štvrťroku 2019 dosiahla úroveň 1 023 EUR, pričom medziročne sa zvýšila o 7,1 %. Pokiaľ takýmto tempom rastú príjmy obyvateľstva, na pokles alebo stagnáciu cien nehnuteľností nie je dôvod.

Popri malej ponuke bytov na trhu môžu byť oba spomínané faktory ťahúňmi ďalšieho zvyšovania cien bytov. To, či bude rast aj tento rok dvojciferný, naznačia už najbližšie mesiace.

Trenčín poskočil, a v cenách sa dostal do “spolku” s Nitrou, Banskou Bystricou a Prešovom

Pokiaľ ide o ceny bytov v krajských mestách, s veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších trojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena po zaokrúhlení 2300 EUR/m2.

Rebríček ďalších krajských miest (ceny v EUR/m2):

1500 – 1600 Trnava, Žilina, Košice
1300 – 1400 Nitra, Banská Bystrica, Prešov, Trenčín

V bratislavskom Starom Meste sa dostala cena/m2 nad 3 000 EUR

V segmente starších trojizbových bytov sú najvyššie ceny v Starom Meste, kde záujemca musí zaplatiť už viac ako 3000 EUR/m2. Na druhom mieste je Ružinov (2400 EUR/m2). Na chvoste rebríčka sú tri mestské časti, v ktorých ešte cena/m2 zotrváva pod magickou hranicou 2 tis. EUR/m2: Podunajské Biskupice (1800 EUR/m2) a Vrakuňa spolu s mestskou časťou Devínska Nová Ves (1900 EUR/m2).

Apríl na realitnom trhu: ceny rástli, ale pomalšie

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v apríli 2019 oproti marcu tohto roka zvýšila z 1730 na 1735 EUR/m2, t.j. o 0,3 %. Je to najnižší rast za posledných 5 mesiacov, keď od decembra 2018 až do marca 2019 medzimesačne poskočili ceny vždy aspoň o jedno percento.

Hoci sa v apríli zvyšovanie hodnoty bytov spomalilo, za tento rok sa blíži už k 4 %. Takýto rast cien predikovali niektorí analytici pre celý rok 2019.

Nové úvery pre domácnosti na nehnuteľnosti (od 1 do 5 rokov) za prvý štvrťrok 2019  boli úročené priemernou úrokovou sadzbou 1,48 % p.a. Ľudia, ktorí dokážu splniť podmienky hypotéky, sa preto aj pri súčasných cenách nehnuteľností často rozhodujú pre kúpu vlastného bývania.

Po Bratislave sú najvyššie ceny bytov v „triumviráte“ Trnava, Žilina a Košice

Pokiaľ ide o ceny bytov v krajských mestách, s veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších trojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2300 EUR/m2.

Rebríček ďalších krajských miest (v EUR/m2) vedie „triumvirát“ Trnava, Žilina a Košice, t.j. svoje zastúpenie v ňom má západné, stredné i východné Slovensko:

1500 – 1600 Trnava, Žilina, Košice
1300 – 1400 Nitra, Banská Bystrica, Prešov
1200 Trenčín

V Bratislave „kraľuje“ Staré Mesto

V segmente starších trojizbových bytov sú najvyššie ceny v Starom Meste (3000 EUR/m2), Novom Meste a Ružinove (2400 EUR/m2). Na chvoste rebríčka sú tri mestské časti, v ktorých ešte cena/m2 zotrváva pod magickou hranicou 2 tis. EUR/m2: Vrakuňa, Podunajské Biskupice (1800 EUR/m2) a Devínska Nová Ves (1900 EUR/m2).

Ceny bytov v prvom štvrťroku 2019 sa zvýšili o 3,5 %, rast bude pokračovať

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v marci 2019 oproti februáru tohto roka zvýšila z 1712 na 1730 EUR/m2, t.j. o 1,1 %.

V porovnaní so štvrtým kvartálom 2018 ceny bytov v prvom štvrťroku 2019 poskočili o 3,5 %. V segmente starších trojizbových bytov sa zvyšovali vo všetkých krajských mestách. Najviac štvrťročne vzrástli v Prešove (4,6 %), Bratislave (3,9 %), Trenčíne a Košiciach (3,8 %).  V rámci mestských častí Bratislavy v danom segmente trhu najviac poskočili ceny v Starom Meste a Novom Meste (5,9 %).

Realitný trh v súčasnosti pripomína dobre rozbehnutý vlak, ktorý sa nechystá spomaľovať, a už vôbec nie zastavovať. Ekonomika šliape dobre, úrokové sadzby na hypotéky sú mimoriadne nízke, a apetít ľudí nakupovať nehnuteľnosti pretrváva. Podobný cenový vývoj, ako v prvom štvrťroku 2019, preto očakávame aj v najbližších mesiacoch. Jar je pre nákup na realitnom trhu ideálna, takže rast cien bytov môže v nadchádzajúcom období dokonca akcelerovať.

Ceny bytov v krajských mestách

S veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších trojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2300 EUR/m2.

Rebríček ďalších krajských miest (v EUR/m2):

1600 Žilina
1500 Trnava, Košice
1400 Nitra
1300 Banská Bystrica, Prešov
1200 Trenčín

Ceny bytov v Bratislave

V segmente starších trojizbových bytov sú najvyššie ceny v Starom Meste (2900 EUR/m2), Novom Meste a Ružinove (2400 EUR/m2). Nasledujú Rača, Karlova Ves, Petržalka (2100 EUR/m2).

Na chvoste rebríčka sú tri mestské časti, v ktorých ešte cena/m2 zotrváva pod magickou hranicou 2 tis. EUR/m2: Vrakuňa, Podunajské Biskupice (1800 EUR/m2) a Devínska Nová Ves (1900 EUR/m2).

Ceny bytov vzrástli tento rok za dva mesiace už o 2,5 %

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa vo februári 2019 oproti januáru tohto roka zvýšila z 1690 na 1712 EUR/m2, t.j. o 1,3 %.

Ceny bytov tento rok za dva mesiace v porovnaní s decembrom 2018 poskočili nahor už o 2,5 %. Naznačuje to, že aj v roku 2019 môže byť rast cien bytov dvojciferný. V minulom roku sa tieto zvýšili o 13 %.

“Zamiešať karty” však môže najmä druhý polrok, keď od 1. júla 2019 NBS znovu sprísni podmienky úverovania pre obyvateľstvo. Sú to práve požičané peniaze od bánk, ktoré sú hlavným hýbateľom cien na realitnom trhu. Pokiaľ sa ľudia vedia dostať k úveru z banky, má to priamy vplyv aj na dopyt po nehnuteľnostiach.

Chuť čerpať bankové úvery bude tento rok pretrvávať aj vďaka vidine lacných peňazí. Tie zostanú naďalej na historických minimách. ECB totiž vyhlásila, že v roku 2019 nebude meniť svoje kľúčové úrokové sadzby. Od nich sa odráža aj cena peňazí pre klientov komerčných bánk.

Ceny bytov v krajských mestách

S veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších trojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2200 EUR/m2.

Rebríček ďalších krajských miest (v EUR/m2):

1600 Trnava
1500 Žilina, Košice
1400 Nitra
1300 Banská Bystrica
1200 Trenčín, Prešov

Ceny bytov v Bratislave

V segmente starších trojizbových bytov sú najvyššie ceny v Starom Meste (2800 EUR/m2), Novom Meste a Ružinove (2300 EUR/m2). Nasleduje Rača (2200 EUR/m2), Karlova Ves, Petržalka ( 2100 EUR/m2).

Na chvoste rebríčka sú tri mestské časti, v ktorých ešte cena/m2 zotrváva pod magickou hranicou 2 tis. EUR/m2: Vrakuňa, Podunajské Biskupice (1800 EUR/m2) a Devínska Nová Ves (1900 EUR/m2).

Hoci ceny ďalej rastú, o realitnej bubline sa hovoriť nedá

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v januári 2019 oproti decembru 2018 zvýšila z 1671 na 1690 EUR/m2, t.j. o 1,1 %.

Znamená to, že rastový trend z minulého roka pokračuje. Cena nehnuteľností na bývanie je v súčasnosti na podobnej úrovni ako tomu bolo v roku 2008. Vynára sa otázka, či nie sme svedkami nafukovania ďalšej realitnej bubliny, ako sme ju poznali pred 11 rokmi.

Pohľad upretý len na ceny nehnuteľností je len jednou stranou mince.  Jej druhou stranou je dostupnosť bývania pre ľudí. V porovnaní s rokom 2008 je dnes vyššia kúpyschopnosť obyvateľstva, keď   platy sú približne o tretinu vyššie.

Bývanie je však dostupnejšie aj vďaka podstatne nižším úrokovým sadzbám na hypotéky. Menšie úroky splátky úverov zlacňujú veľmi citeľne.

Vďaka týmto dvom faktom si ľudia môžu brať v porovnaní s rokom 2008 hypotéky v približne dvojnásobnej výške. Percentuálny podiel splátky úveru na ich mzde zostáva pritom rovnaký.

Z tohto pohľadu dnešné ceny bytov nemožno ani zďaleka považovať za astronomické. Realitná bublina preto nemôže prasknúť, lebo tu žiadna nie je. Korekcia, ktorá by znamenala určitý pokles cien, je však možná. Zrejme k nej ale tento rok nedôjde.

Ceny bytov v krajských mestách

S veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších trojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2200 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené do troch skupín:

1. Žilina, Trnava, Košice s cenou 1500 eur/m2,
2. Nitra s cenou 1400 eur/m2.
3. Banská Bystrica, Trenčín a Prešov s cenou 1200 eur/m2.

Ceny bytov v Bratislave

V segmente starších trojizbových bytov sú najvyššie ceny v Starom Meste (2800 EUR/m2), Novom Meste a Ružinove (2300 EUR/m2). Nasledujú Karlova Ves, Dúbravka, Petržalka a Rača ( 2100 EUR/m2).

Na chvoste rebríčka sú tri mestské časti, v ktorých ešte cena/m2 zotrváva pod magickou hranicou 2 tis. EUR/m2: Vrakuňa, Podunajské Biskupice (1800 EUR/m2) a Devínska Nová Ves (1900 EUR/m2).

Ceny bytov sa v roku 2018 zvýšili o 13 %

Ceny bytov na Slovensku rástli v roku 2018 v dvojciferných číslach, keď sa medziročne zvýšili o 13 %. V decembri 2018 oproti novembru 2018 sa priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá zvýšila z 1655 na 1671 EUR/m2, t.j. o 1,0 %.

Komentár roku 2018

Zvýšenie cien nehnuteľností v roku 2018 o 13 % bolo spojené s priaznivým ekonomickým vývojom na Slovensku a lacnými úvermi na bývanie.

Ich úročenie sa dostalo na historické minimá, keď atakovalo hranicu 1 % p. a. Ceny rástli najviac na jar, keďže dopyt ľudí po nehnuteľnostiach sa zrazu extrémne zvýšil.

Spúšťacím mechanizmom tohto stavu bolo oznámenie Národnej banky Slovenska, že od 1. júla 2018 ďalej sprísni úverové podmienky pre obyvateľstvo. Mnohí záujemcovia o vlastné bývanie si začali hľadať nehnuteľnosť na kúpu a vybavovali si úver v banke. V tomto období, v prvom polroku 2018, sa zvýšili ceny až o 9,1 %.

Ceny bytov v krajských mestách
S veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších trojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2200 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené do troch skupín:
1. Žilina, Trnava, Košice s cenou 1500 eur/m2,
2. Nitra s cenou 1400 eur/m2.
3. Banská Bystrica, Trenčín a Prešov s cenou 1200 eur/m2.

Ceny bytov v Bratislave
V segmente starších trojizbových bytov sú najvyššie ceny v Starom Meste (2700 EUR/m2) a Ružinove (2300 EUR/m2). Naopak, najnižšie sú vo Vrakuni a Podunajských Biskupiciach (1800 EUR/m2).

Naše hodnotenie uplynulého roku pre médiá: https://ekonomika.sme.sk

Výhľad na rok 2019

V roku 2019 neočakávame nič, čo by ľudí viedlo k hromadnému nákupu bytov, ako sme to zažili na jar 2018.

Dopyt po úveroch na bývanie budú naďalej brzdiť opatrenia NBS proti zadlžovaniu obyvateľstva. Tie sa budú znovu sprísňovať, a to od 1.1.2019 a 1.7.2019. Keďže sa ľudia ťažšie dostanú k peniazom, ich záujem o nákup nehnuteľností poklesne.

Automaticky to však nemusí okamžite znamenať aj zníženie cien na realitnom trhu. Predávajúci môžu novú trhovú situáciu ignorovať. Ceny svojich nehnuteľností neznížia, čím sa trh na niekoľko mesiacov môže zaseknúť.

V roku 2019 očakávame zvyšovanie kľúčových úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou. Premietne sa to aj do cien úverov na bývanie. Táto zmena však nebude dosť výrazná na to, aby zásadne ovplyvnila realitný trh v roku 2019.

Dvojciferný rast cien bytov v roku 2018

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v novembri 2018 oproti októbru  tohto roka zvýšila z 1651 na 1655 EUR/m2, t.j. o 0,2 %. Ceny na trhu sa znovu upokojili. Zásadnú zmenu neočakávame ani v decembri.

So záverom kalendárneho roka prichádzajú k slovu jeho hodnotenia.  Hoci nemáme ešte k dispozícii dáta za december, už teraz je vieme, že percentuálny nárast cien bytov bude v roku 2018 dvojciferný.

Ceny bytov v krajských mestách

S veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších dvojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2451 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

1. Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1532 – 1618 EUR/m2
2. Trenčín, Prešov a Banská Bystrica: 1252 – 1370 EUR/m2

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto 3 mestské časti:

1. Staré Mesto: 2851 EUR/m2
2. Nové Mesto: 2607 EUR/m2
3. Ružinov: 2557 EUR/m2

Ceny starších dvojizbových bytov v ďalších mestských častiach sú pod úrovňou priemernej ceny (najviac vo Vrakuni, a to 1884 EUR/m2), ktorá je v Bratislave v danom segmente 2451 EUR/m2. 

Realitný trh znovu vo fáze rastu

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v októbri 2018 oproti septembru tohto roka zvýšila z 1624 na 1651 EUR/m2, t.j. o 1,7 %.

Októbrový vývoj ukončil predchádzajúce niekoľkomesačné obdobie stagnujúcich cien na realitnom trhu. V zostávajúcich dvoch mesiacoch tohto roka  neočakávame zásadný obrat. Hodnota realitného barometra pravdepodobne ešte vzrastie (nie však tempom z jari tohto roka), alebo bude stagnovať. Ceny v konkrétnych krajských mestách a jednotlivých bytových segmentoch jeho pohyb však, samozrejme, nemusia kopírovať.

Ceny bytov v krajských mestách

S veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších dvojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2418 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

1. Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1524 – 1618 EUR/m2
2. Trenčín, Prešov a Banská Bystrica: 1251 – 1361 EUR/m2

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto 3 mestské časti:

1. Staré Mesto: 2917 EUR/m2
2. Nové Mesto: 2621 EUR/m2
3. Ružinov: 2546 EUR/m2

Ceny starších dvojizbových bytov v ďalších mestských častiach sú pod úrovňou priemernej ceny (najviac vo Vrakuni, a to 1914 EUR/m2), ktorá je v Bratislave v danom segmente 2481 EUR/m2.

Do konca roka už k skokom v cenách bytov zrejme nedôjde

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v septembri 2018 oproti augustu tohto roka zvýšila z 1623 na 1624 EUR/m2, t.j. o 0,1 %.

September potvrdil stagnujúci trend cien z posledných mesiacov. V súlade s harmonogramom NBS od 1. októbra 2018 začali platiť nové pravidlá národnej banky pre úvery, ktorých cieľom je obmedziť nadmerné zadlžovanie obyvateľstva. Ich sprísnenie tentokrát zostalo  bez väčšej pozornosti médií.  Výraznejšie nezareagovali ani záujemcovia o bývanie. Nákupná panika, ako sme ju zažili túto jar, sa v septembri nekonala.

Septembrový vývoj na trhu bytov naznačil, že do konca roka už k veľkým cenovým skokom nedôjde. Všetko podstatné sa tento rok na realitnom trhu udialo zrejme v prvých šiestich mesiacoch, keď ceny bytov na Slovensku vzrástli o 9,1 %. Tretí štvrťrok sa zvýšili len nepatrne, a to o 0,7 %.

Ceny bytov v krajských mestách

S vysokým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších dvojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2418 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

1. Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1501 – 1599 EUR/m2
2. Trenčín, Banská Bystrica a Prešov: 1264 – 1307 EUR/m2

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto 3 mestské časti:

1. Staré Mesto: 2769 EUR/m2
2. Nové Mesto: 2534 EUR/m2
3. Ružinov: 2462 EUR/m2

Ceny starších dvojizbových bytov v ďalších mestských častiach sú pod úrovňou priemernej ceny, ktorá je v Bratislave v danom segmente 2418 EUR/m2.

Pokojný august, ďalší vývoj cien bytov môže naznačiť september

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v auguste 2018 oproti júlu tohto roku zvýšila z 1621 na 1623 EUR/m2, t.j. o 0,1 %. Ceny za celý trh sa tým prakticky zastavili.

Ako sa bude vyvíjať situácia do konca roka, môže naznačiť september. Práve vtedy ľudia po dovolenkovom období znovu začínajú riešiť svoje bývanie. Masívne zvýšenie dopytu po bytoch zo strany potenciálnych kupujúcich však v septembri neočakávame. Čas na jesenné kampane finančných domov v oblasti hypoték, ktoré majú potenciál výraznejšie pohnúť celým realitným trhom, totiž ešte nedozrel.

Ceny bytov v krajských mestách

S vysokým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších dvojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2424 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

1. Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1500 – 1600 EUR/m2
2. Trenčín, Banská Bystrica a Prešov: 1200 – 1300 EUR/m2

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto 3 mestské časti:

1. Staré Mesto: 2808 EUR/m2
2. Nové Mesto: 2594 EUR/m2
3. Ružinov: 2477 EUR/m2

Ceny starších dvojizbových bytov v ďalších mestských častiach sú pod úrovňou priemernej ceny, ktorá je v Bratislave v danom segmente 2424 EUR/m2. Tieto mestské časti môžeme zoradiť do troch cenových skupín:

1. Petržalka, Karlova Ves, Devínska Nová Ves a Dúbravka (ceny v rozmedzí 2299 – 2423 EUR/m2)
2. Rača a Podunajské Biskupice: (ceny v rozmedzí 2006 -2071 EUR/m2)
3. Vrakuňa (1749 EUR/m2)

Po zavedení úverových reštrikcií NBS sa rast cien bytov v júli spomalil

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v júli 2018 oproti júnu tohto roku zvýšila z 1613 na 1621 EUR/m2, t.j. o 0,5 %. Ide o najnižší medzimesačný rast za posledné obdobie.

Splnili sa tak predpoklady, že po zavedení opatrení NBS pre úvery od 1. júla 2018 nás čakajú stabilnejšie ceny nehnuteľností. Nie je však vylúčené ani to, že realitný trh si len vybral  oddychový čas.

Pokojnejší aktuálny cenový vývoj súvisí aj s tým, že v lete ľudia riešia zmenu bývania s menšou intenzitou. Preto ani v auguste neočakávame zásadné skoky cien bytov. Akým smerom sa trh vyberie, sa ukáže až na jeseň.

Ceny bytov v krajských mestách

S vysokým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších dvojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2440 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

1. Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1500 – 1600 EUR/m2
2. Trenčín, Banská Bystrica a Prešov: 1250 – 1300 EUR/m2

Tabuľka s cenami bytov v krajských mestách v júli 2018 (zmena v % oproti júnu 2018)

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto 3 mestské časti:

1. Staré Mesto: 2887 EUR/m2
2. Nové Mesto: 2521 EUR/m2
3. Ružinov: 2454 EUR/m2

Ceny starších dvojizbových bytov v ďalších mestských častiach sú pod úrovňou priemernej ceny, ktorá je v Bratislave v danom segmente 2440 EUR/m2. Tieto mestské časti môžeme zoradiť do troch cenových skupín:

1. Petržalka, Karlova Ves, Devínska Nová Ves a Dúbravka: 2300 – 2400 EUR/m2
2. Rača a Podunajské Biskupice: 2000 -2100 EUR/m2
3. Vrakuňa: 1900 EUR/m2

Tabuľka s cenami bytov v mestských častiach Bratislavy v júli 2018 (zmena v % oproti júnu 2018)

Rast cien sa v júni spomalil

Aj  júni 2018 ceny na realitnom trhu rástli, keď priemerná hodnota bytu v SR (za krajské mestá) sa oproti máju tohto roku zvýšila z 1604 na 1613 EUR/m2, t.j. o 0,6 %. V porovnaní s predchádzajúcimi mesiacmi však došlo k spomaleniu, keď predtým cena rástla medzimesačne viac, ako o percentuálny bod. Pre druhý polrok to už teraz naznačuje, že sa môže opakovať minuloročný scenár. Po dynamickom raste v prvom polroku 2017 sa v jeho druhej časti ceny upokojili.

V letných mesiacoch si realitný trh zrejme trochu vydýchne. Okrem tradičnej uhorkovej sezóny ho ovplyvnia prísnejšie opatrenia NBS pre úvery s platnosťou od 1.júla, vysoké ceny a malá ponuka bytov po jarnom výpredaji. Väčšina záujemcov totiž riešila nákup nehnuteľnosti už v prvom polroku, aby sa vyhla novým pravidlám úverovania bánk.

Ceny bytov v krajských mestách

S vysokým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších dvojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2431 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1500 – 1600 EUR/m2,

Trenčín, Banská Bystrica a Prešov: 1250 – 1300 EUR/m2.

Tabuľka s cenami bytov v krajských mestách v júni 2018 (zmena v % oproti máju 2018)

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto 3 mestské časti:

1. Staré Mesto (2822 EUR/m2)
2. Nové Mesto (2517 EUR/m2)
3. Ružinov (2464 EUR/m2)

Najnižšie ceny v Bratislave sú vo Vrakuni (1774 EUR/m2).

Tabuľka s cenami bytov v mestských častiach Bratislavy v júni 2018 (zmena v % oproti máju 2018)

Od 1. júla otestujú realitný trh nové pravidlá úverovania

V máji 2018 ceny na realitnom trhu naďalej rástli, keď priemerná hodnota bytu v SR (za krajské mestá) sa oproti aprílu tohto roku zvýšila z 1558 na 1604 EUR/m2, t.j. o 3,0 %.

Od 1. júla 2018 začnú platiť nové pravidlá národnej banky pre úvery, ktorých cieľom je obmedziť nadmerné zadlžovanie obyvateľstva. Bude zaujímavé sledovať dopad ich zavedenia na realitný trh. Prísnejšej regulácii sa nevyhnú ani v susednom Česku, keď nové úverové pravidlá Českej národnej banky začnú platiť v októbri 2018.  Celkové zadlženie tam napríklad nebude môcť presiahnuť 9-násobok čistého ročného príjmu žiadateľa. Na Slovensku je tento strop od 1. júla 2018 nastavený na 8-násobok čistého ročného príjmu obyvateľa.

Záujemcov o bývanie na Slovensku môže v súčasnosti brzdiť v nákupe nehnuteľnosti okrem novej regulácie NBS a vysokých cien aj malá ponuka na trhu. V niektorých segmentoch niet z čoho vyberať. Mnohí na kúpu bytu preto dočasne rezignujú. Časť z nich dá prednosť prenájmu a rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti odloží do budúcnosti.

Ceny bytov v krajských mestách

S vysokým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších dvojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2414 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1500 – 1600 EUR/m2,

Trenčín, Banská Bystrica a Prešov: 1250 – 1300 EUR/m2.

Tabuľka s cenami bytov v krajských mestách v máji 2018 (zmena v % oproti aprílu 2018)

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto 3 mestské časti:

1. Staré Mesto (2791 EUR/m2)
2. Nové Mesto (2466 EUR/m2)
3. Ružinov (2449 EUR/m2)

Najnižšie ceny v Bratislave sú vo Vrakuni (1728 EUR/m2).

Tabuľka s cenami bytov v mestských častiach Bratislavy v máji 2018 (zmena v % oproti aprílu 2018)

Rast cien bytov bude pokračovať

V apríli 2018 ceny na realitnom trhu naďalej rástli, keď priemerná hodnota bytu v SR (za krajské mestá) sa oproti marcu tohto roku zvýšila z 1534 na 1558 EUR/m2, t.j. o 1,5 %.

Na trhu sa prejavuje v súčasnosti zvýšený dopyt po bytoch. Ťahúňmi sú ľudia, ktorí sa obávajú, že im onedlho už banka na nehnuteľnosť nepožičia. Ich znepokojenie plynie z pripravovaných reštrikčných opatrení NBS. Centrálna banka sa nimi snaží obmedziť nadmerné zadlžovanie Slovákov.

Očakávame, že ceny nehnuteľností budú naďalej rásť, a situácia na realitnom trhu sa v dohľadnom čase neupokojí. Spomínané pravidlá centrálnej banky sa budú totiž sprísňovať postupne, a naplno začnú platiť až od prvého júla budúceho roku.

Dopyt po bytoch v najbližších mesiacoch zrejme neutíchne, a ponuka na realitnom trhu sa podstatne nezvýši. Novostavba sa nepostaví za tri mesiace, a majitelia starších bytov ich nezačnú hromadne predávať. Rast cien sa nemusí týkať všetkých trhových segmentov, napríklad väčších a luxusných nehnuteľností, alebo rodinných domov.

Ceny bytov v krajských mestách

S vysokým náskokom dominuje Bratislava, kde je najväčšia kúpyschopnosť obyvateľstva. V segmente starších dvojizbových bytov je priemerná cena 2362 EUR/m2.
Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1450 – 1550 EUR/m2,

Trenčín, Banská Bystrica a Prešov: 1200 – 1250 EUR/m2.

Tabuľka s cenami bytov v krajských mestách v apríli 2018 (zmena v % oproti marcu 2018)

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov je týchto 5 mestských častí:

1. Staré Mesto (2657 EUR/m2)
2. Nové Mesto (2467 EUR/m2)
3. Ružinov (2380 EUR/m2)
4. Petržalka (2315 EUR/m2)
5. Karlova Ves (2239 EUR/m2)

Najnižšie ceny v Bratislave sú vo Vrakuni (1800 EUR/m2).

Tabuľka s cenami bytov v mestských častiach Bratislavy v apríli 2018 (zmena v % oproti marcu 2018)

Realitný trh v rastovej fáze

Priemerná cena bytu v SR za krajské mestá na m2 v marci 2018 oproti februáru 2018 vzrástla, keď sa zvýšila o 2,5 %, z 1496 na 1534 EUR/m2.

Rástli hlavne ceny starších bytov. Hodnota nových sa vyvíjala nejednoznačne, keď niekde medzimesačne aj poklesla. Nečudo, záujemcov o bývanie obmedzujú finančné možnosti v prvom rade v tomto segmente. Ceny novostavieb sú totiž vyššie. Napríklad priemerný rozdiel medzi novými a staršími dvojizbovými bytmi je 17 %.

V najbližších mesiacoch budú ceny nehnuteľností pravdepodobne ďalej rásť. Dotkne sa to hlavne starších bytov, kde bude cítiť zvýšený dopyt. Do akej miery  vzrastú ceny v segmente novostavieb, bude záležať aj od ponuky developerov.

Očakávané zvýšenie cien bytov v najbližšom období spájame so zmenami v oblasti financovania nehnuteľností prostredníctvom bankových úveroch. Na nich totiž stojí a padá celý realitný trh.

Centrálna banka pripravuje ďalšie opatrenie na utlmenie úverov obyvateľstva, ktoré by malo začať platiť od júla 2018. Podľa neho by celkové zadlženie na osobu nemalo prekročiť osemnásobok jej čistého ročného príjmu. Národnej banke nejde pritom o korekciu cien nehnuteľností. Vadí jej vysoká zadlženosť obyvateľstva.

Mnohí záujemcovia o vlastné bývanie zrejme pochopia pripravované reštrikčné opatrenie centrálnej banky ako signál na okamžité riešenie vlastného bývania. V najbližších mesiacoch sa pravdepodobne veľa ľudí zmobilizuje, a požiada v banke o úver na bývanie. Urobia tak skôr, ako začnú platiť nové pravidlá národnej banky. Po novom sa už k úveru totiž možno nedostanú. Neláka ich predstava, že budú dlhé roky odsúdení na bývanie u rodičov alebo v prenajatom byte.

Pripravované opatrenie centrálnej banky zároveň zvýši aj požiadavky na ľudí v oblasti finančnej gramotnosti. O pár mesiacov sa regulácia národnej banky stane pre ľudí dokonalým labyrintom. Znovu bude pre nich ťažšie odpovedať si na životne dôležité otázky typu: „Akú šancu mám získať hypotéku? Aké bývanie si môžem z finančného hľadiska dovoliť?“

Ceny bytov v krajských mestách
S vysokým náskokom dominuje Bratislava, kde je najväčšia kúpyschopnosť obyvateľstva. V segmente starších dvojizbových bytov sa cena pohybuje okolo 2300 EUR/m2.
Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1400 – 1600 EUR/m2,
Trenčín, Banská Bystrica a Prešov: 1100 – 1300 EUR/m2.

Tabuľka s cenami bytov v krajských mestách v marci 2018 (zmena v % oproti februáru 2018)