Apríl na realitnom trhu: ceny bytov začali stagnovať

V apríli 2020 sa ceny bytov na Slovensku v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom zvýšili len o 0,05 %, keď priemerná hodnota bytu na m2 sa vyšplhala na 1907 eur/m2.  Pribrzdenie doterajšieho prudkého rastu je výsledkom pandémie koronavírusu, ktorý zasiahol aj Slovensko.

Vývoj na Slovensku

Až v šiestich z ôsmych sledovaných segmentov sa ceny zvyšovali v Bratislave a Trenčíne, Naopak, v Prešove ceny klesali vo všetkých ôsmych sledovaných segmentov trhu s bytmi.

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2), ktorý patrí medzi najlikvidnejšie:

Bratislava (2709)
Košice (1796)
Žilina (1716)
Trnava (1667)
Banská Bystrica (1611)
Nitra (1423)
Prešov(1372)
Trenčín (1303)

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):

Staré Mesto (3378)
Nové Mesto (3015)
Ružinov (2659)

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam Devínska Nová Ves (2118),  Podunajské Biskupice (2038) a Vrakuňa (1907).

Predpokladaný vývoj cien v najbližších mesiacoch

Do konca druhého štvrťroka neočakávame výrazné zmeny. Znamená to, že naďalej nás bude sprevádzať stagnácia. Samozrejme, vývoj v jednotlivých mestách  sa môže líšiť.

Ceny bytov v prvom štvrťroku vzrástli o 2,5 percenta, a to aj  napriek opatreniam NBS a pandémii

V prvom štvrťroku 2020 sa ceny bytov na Slovensku zvýšili až o 2,5 %, a to napriek ďalším opatreniam NBS proti nadmernému zadlžovaniu obyvateľstva a kríze spojenej s pandémiou infekčnej choroby COVID-19. Priemerná hodnota bytu na m2 sa v marci v SR vyšplhala na 1906 eur/m2.  V segmente najlikvidnejších nehnuteľností, pri starších trojizbových bytoch, vzrástli ceny najviac v Bratislave (7,7 %), Žiline (5,9 %) a Banskej Bystrici (4,2 %).

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2687)
Košice (1791)
Žilina (1712)
Trnava (1658)
Banská Bystrica (1594)
Nitra (1445)
Prešov(1402)
Trenčín (1308)

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):

Staré Mesto (3303)
Nové Mesto (2979)
Ružinov (2628)

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam Devínska Nová Ves (2088),  Podunajské Biskupice (2007) a Vrakuňa (1927).

Prečítajte si celú tlačovú správu Realitnej únie SR o vývoji na trhu bytov v prvom štvrťroku 2020.

Ceny bytov vo februári vzrástli o 

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa vo februári 2020 oproti januáru 2020 zvýšila z 1868 na 1891 EUR/m2, t.j. o 1,2 %.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších troj,- a dvojizbových bytov (ceny v eurách na jeden m2):

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2606)
Košice (1786)
Žilina (1710)
Trnava (1678)
Banská Bystrica (1601)
Nitra (1442)
Prešov (1354)
Trenčín (1329)

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):

Staré Mesto (3282)
Ružinov (2597)
Nové Mesto (2803)

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam:

Devínska Nová Ves (2108)
Vrakuňa (1906)
Podunajské Biskupice (1905)

Ceny bytov sa zvyšovali aj po Novom roku, rast sa však spomalil

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v januári 2020 oproti decembru 2019 zvýšila z 1859 na 1868 EUR/m2, t.j. o 0,5 %. Ceny bytov teda rástli aj po Novom roku, hoci ich zvýšenie v januári bolo najnižšie za posledných šesť mesiacov.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších troj,- a dvojizbových bytov (ceny v eurách na jeden m2):

Poznámka: posledný stĺpec ukazuje, o koľko % je 1 m2  2-izbového staršieho bytu drahší ako 1 m2 staršieho 3-izbového bytu.

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v eurách na jeden meter štvorcový):

Staré Mesto (3272)
Ružinov (2674)
Nové Mesto (2638)

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam:

Devínska Nová Ves (2053)
Vrakuňa (1916)
Podunajské Biskupice (1803) 

Naše hodnotenie uplynulého roka a výhľad na rok 2020 pre média:

Rekordné zdraženie nehnuteľností v 2019: Ceny bytov na Slovensku šialene porastú, užitočné rady odborníkov

V roku 2019 ceny bytov na Slovensku vzrástli o 11,3 %

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v decembri 2019 oproti novembru tohto roka zvýšila z 1839 na 1859 EUR/m2, t.j. o 1,1 %.

Rast za rok 2019 na úrovni 11,3 % prekročil očakávania drvivej väčšiny realitných maklérov a analytikov.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):
Bratislava (2496)
Košice (1728)
Trnava (1625)
Žilina (1617)
Banská Bystrica (1530)
Nitra (1413)
Prešov(1395)
Trenčín (1272)

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):
Staré Mesto (3204)
Ružinov (2592)
Nové Mesto (2559)

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam, kde je cena aj na konci roka 2019 pod hranicou 2000 EUR/m2:
Devínska Nová Ves (1986)
Vrakuňa (1832)
Podunajské Biskupice (1753)

Nové opatrenia národnej banky ďalej znížia dostupnosť hypoték

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v novembri 2019 oproti októbru tohto roka zvýšila z 1819 na 1839 EUR/m2, t.j. o 1,1 %.

Tohtoročný rast je už na úrovni 10,1 %, čo prekročilo očakávania drvivej väčšiny realitných maklérov a analytikov. Rast cien bytov je spojený aj s ďalším zadlžovaním Slovákov, keďže na kúpu nehnuteľností si ľudia požičiavajú peniaze v bankách. Keďže doterajšie opatrenia NBS nezabrali tak, ako si regulátor predstavoval, v novembri predstavil zbrusu nové. Dlžníkom bude musieť z platu zostať po zaplatení úverov väčšia rezerva ako doteraz.

Dôvodom prísnejšej regulácie je znovu obava z neprimeraného rastu dlhov obyvateľstva. Nové pravidlá národnej banky budú znamenať, že ľudia sa budúci rok k hypotéke budú dostávať ešte ťažšie ako doteraz. V kombinácii s vysokými cenami bytov sa vidina vlastného bývania stane nesplniteľným snom pre ďalšiu časť obyvateľstva.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2406)
Košice (1691)
Trnava (1649)
Žilina (1565)
Banská Bystrica (1515)
Nitra (1420)
Prešov(1387)
Trenčín (1269)

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Staré Mesto (3124)
Ružinov (2503)
Nové Mesto (2455)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom Ružinov preskočil Staré Mesto, a dostal sa na druhé miesto.

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam, kde je cena naďalej pod hranicou 2000 EUR/m2:

Devínska Nová Ves (1988)
Vrakuňa (1839)
Podunajské Biskupice (1820) 

Nedostatok bytov pretlačil aj opatrenia NBS: ceny sa ďalej dynamicky zvyšujú

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v októbri 2019 oproti septembru tohto roka zvýšila z 1800 na 1819 EUR/m2, t.j. o 1,1 %.  Rast cien bytov je na jeseň vyšší, ako sme po prijatí reštrikčných opatrení NBS od 1. júla 2019 predpokladali.

Obrat do konca roka neočakávame.

Naše hodnotenie realitného trhu po 3 štvrťrokoch 2019 si môžete prečítať v samostatnom článku.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2433)
Košice (1694)
Trnava (1618)
Žilina (1575)
Banská Bystrica (1497)
Nitra (1430)
Prešov(1310)
Trenčín (1264)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom Banská Bystrica v rebríčku preskočila Nitru.

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Staré Mesto (3154)
Nové Mesto (2490)
Ružinov (2485)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom Nové Mesto preskočilo Ružinov, a dostalo sa na druhé miesto.

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam, kde je cena naďalej pod hranicou 2000 EUR/m2:

Devínska Nová Ves (1918)
Vrakuňa (1863)
Podunajské Biskupice (1855)

Po lete sa rast cien bytov znovu zrýchlil

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v septembri 2019 oproti augustu tohto roka zvýšila z 1781 na 1800 EUR/m2, t.j. o 1,1 %. Dokazuje to, že po lete sa záujem o nehnuteľnosti zvýšil, čo pri nezmenenej ponuke akcelerovalo ďalší rast cien. Od začiatku tohto roka, t.j. za tri štvrťroky, hodnota realitného barometra stúpla už o 7,7 %.

Doterajší vývoj bude pravdepodobne pokračovať aj v októbri.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2386)
Košice (1687)
Trnava (1617)
Žilina (1585)
Nitra (1434)
Banská Bystrica (1420)
Prešov(1310)
Trenčín (1276)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom Prešov preskočil Trenčín, ktorý sa v cenovej mape krajských miest dostal na posledné miesto.

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Staré Mesto (3067)
Ružinov (2433)
Nové Mesto (2331)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom Ružinov preskočil Nové Mesto, a dostal sa na druhé miesto.

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam, kde je cena naďalej pod hranicou 2000 EUR/m2:

Devínska Nová Ves (1889)
Vrakuňa (1882)
Podunajské Biskupice (1836)

Pokiaľ sa budú ceny bytov zvyšovať doterajším tempom, ich rast bude za rok 2019 dvojciferný

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v auguste 2019 oproti júlu tohto roka zvýšila z 1771 na 1781 EUR/m2, t.j. o 0,6 %. Od začiatku tohto roka, t.j. za osem mesiacov, hodnota realitného barometra stúpla o 6,6 %. Pokiaľ by sa doterajšie tempo zvyšovania cien udržalo do konca roka, nárast za rok 2019 by atakoval dvojciferné číslo. Spomaľovanie výkonnosti slovenskej ekonomiky v súčasnosti nemá zásadný dopad na pracovný trh a príjmy obyvateľstva. Preto zatiaľ neovplyvňuje pozitívnu náladu na realitnom trhu.

Vývoj na Slovensku

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2375)
Košice (1660)
Trnava (1582)
Žilina (1573)
Nitra (1410)
Banská Bystrica (1406)
Trenčín (1322)
Prešov (1303)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom Trnava preskočila Žilinu a dostala sa tak na tretie miesto.

Vývoj v Bratislave

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Staré Mesto (3019)
Nové Mesto (2428)
Ružinov (2414)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom Nové Mesto preskočilo Ružinov a dostalo sa na druhé miesto.

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam, kde je cena naďalej pod hranicou 2000 EUR/m2:

Devínska Nová Ves (1879)
Podunajské Biskupice (1872)
Vrakuňa (1859)

Hodnota barometra v júli vzrástla o 0,4 %, rast nezastavili ani opatrenia NBS

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v júli 2019 oproti júnu tohto roka zvýšila z 1764 na 1771 EUR/m2, t.j. o 0,4 %. Ani posledná vlna reštrikčných úverových opatrení NBS s platnosťou od júla 2019, ktorá mala za cieľ obmedziť zadlžovanie obyvateľstva, nepriniesla otočenie trendu vo vývoji predajných cien bytov.

Dynamika rastu v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom sa však znížila, keď ceny v júni v porovnaní s májom 2019 vzrástli až o 1,1 %. Od začiatku tohto roka, t.j. za sedem mesiacov, hodnota realitného barometra stúpla o rovných 100 EUR, t.j. o 6 %.

Klesajúce úrokové sadzby na hypotékach podporujú ďalší rast cien bytov

Do konca roka predpokladáme ďalší rast cien bytov. Podporovať ho budú zrejme aj hypotéky, ktorých cena sa dostala už pod 1 %. K výraznému poklesu došlo aj pri dlhšej fixácii úrokovej sadzby (10 rokov). Je zrejmé, že takýto krok komerčných bánk už nemá súvislosť s tým, či Európska centrálna banka (ECB) zvýši úrokové sadzby na jar alebo na jeseň 2020.

Je to dôsledkom toho, že sme dlhodobo v situácii extrémne nízkej ceny peňazí. Režisérom vývoja je ECB. Niektoré štáty dokonca zarábajú na svojich dlhoch. Vynára sa preto hypotetická otázka, kedy začnú banky platiť úroky aj svojim dlžníkom za ich hypotéky. V tejto situácii je preto len ťažko predstaviteľné, že ceny nehnuteľností začnú klesať.

Vývoj na Slovensku: ceny starších trojizbových bytov sa v porovnaní s júnom 2019 zvýšili až o 0,8 %

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2341)
Košice (1633)
Žilina (1571)
Trnava (1568)
Banská Bystrica (1400)
Nitra (1393)
Trenčín (1319)
Prešov (1303)

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom došlo v rebríčku k dvom zmenám. Žilina preskočila Trnavu a Banská Bystrica Nitru.

Staršie trojizbové byty sú v bratislavskom Starom Meste oproti najlacnejšej Vrakuni až o 61 % drahšie

Prvé tri miesta cenového rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Staré Mesto (2984)
Ružinov (2392)
Nové Mesto (2329)

Posledné tri priečky rebríčka mestských častí Bratislavy v segmente starších trojizbových bytov patria mestským častiam, kde je cena naďalej pod hranicou 2000 EUR/m2:

Podunajské Biskupice (1863)
Devínska Nová Ves (1863)
Vrakuňa (1859)

V prvom polroku 2019 sa ceny bytov zvýšili o 5,6 %

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v júni 2019 oproti máju tohto roka zvýšila z 1744 na 1764 EUR/m2, t.j. o 1,1 %. Od začiatku tohto roka hodnota realitného barometra stúpla o 5,6 %.

Od 1.7.2019 platí posledná vlna reštrikčných opatrení NBS

Od 1. júla 2019 je v platnosti posledná ohlásená vlna reštrikčných úverových opatrení NBS. Tie majú za cieľ obmedziť zadlžovanie obyvateľstva.  Jedným z opatrení je napríklad stanovenie maximálneho podielu úverov medzi 80 a 90 % hodnoty nehnuteľnosti na 20 %.

Viac informácií o reštrikciách nájdete na stránke NBS.

Prvé opatrenia centrálnej banky smerované proti nadmernému zadlžovaniu obyvateľstva boli prijaté v roku 2018, a postupne sa sprísňovali. Hoci rast cien nehnuteľností sa vďaka nim zastaviť nepodarilo, bez reštrikcií by situácia na realitnom trhu bola zrejme dramatickejšia. Je možné, že by sme dnes napríklad oveľa častejšie skloňovali výraz „realitná bublina“.

V druhej časti roka 2019 môže realitný trh v niektorých regiónoch postupne začať strácať dych. Nemusí to znamenať pokles cien, dynamika rastu však môže byť nižšia ako v prvom polroku.

Vývoj cien na Slovensku: najviac rástli v prvom polroku 2019 ceny v krajských mestách, ktoré sú na chvoste cenového rebríčka

Aktuálny cenový rebríček krajských miest v segmente starších trojizbových bytov (ceny v EUR/m2):

Bratislava (2325)
Košice (1592)
Trnava (1580)
Žilina (1572)
Nitra (1405)
Banská Bystrica (1350)
Trenčín (1308)
Prešov (1297)

Zaujímavé je, že najviac rástli v prvom polroku 2019 ceny v krajských mestách, ktoré sú na chvoste cenového rebríčka, t.j. v Banskej Bystrici, Trenčíne a Prešove. Ceny sa tam za šesť mesiacov zvýšili od 8,2 do 9,5 %.

Vývoj cien v Bratislave: v Starom Meste vzrástli ceny v prvom polroku až o 9 %.

V segmente starších trojizbových bytov sú najvyššie ceny v Starom Meste, kde záujemca musí zaplatiť 2979 EUR/m2. V rámci Bratislavy práve v tejto mestskej časti najviac vzrástli ceny za prvý polrok, a to až o 9 %.

Na druhom a treťom mieste figurujú Ružinov (2362 EUR/m2) a Nové Mesto (2301 EUR/m2). Práve Ružinov a Nové Mesto sa však zaradili medzi najpomalšie rastúce mestské časti v rámci Bratislavy, keď sa v nich cena zvýšila iba približne o 2 %.

Nákupná horúčka z minuloročnej jari sa nezopakovala

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v máji 2019 oproti aprílu tohto roka zvýšila z 1735 na 1744 EUR/m2, t.j. o 0,5 %. Od začiatku roka hodnota realitného barometra stúpla o 4,4 %.

Nákupná horúčka z minulého roka sa túto jar nezopakovala

Rast cien sa posledné dva mesiace spomalil, hoci sa blíži posledná ohlásená vlna reštrikčných úverových opatrení NBS. Tie majú za cieľ od 1.7.2019 ďalej obmedziť zadlžovanie obyvateľstva. Práve ohlásenie prvej vlny týchto reštrikcií s platnosťou od júla 2018 spustilo minuloročnú jar hromadný výpredaj bytov. Ceny počas jarných mesiacov prudko vzrástli, keďže ľudia si nechceli nechávať nákup nehnuteľnosti po 1. júli 2018.

Túto jar je situácia iná. Ľudia neberú pripravované opatrenia NBS od 1.7.2019 dramaticky, t.j. nesnažia sa kúpiť byt do konca júna za každú cenu.

Úroková politika ECB môže stimulovať váhajúcich kupujúcich 

Pokiaľ domáca centrálna banka sa snaží zadlžovanie obyvateľstva brzdiť, kroky tej európskej vedú opačným smerom.

ECB na svojom júnovom zasadnutí rozhodla o ponechaní svojej základnej úrokovej sadzby na nule. Zároveň rozhodla, že zostane nezmenená minimálne počas prvej polovice budúceho roka. Tento prístup môže povzbudiť opatrnejších záujemcov o bývanie, ale aj realitných investorov, aby sa predsa len zadĺžili. Strašiak v podobe prudkého zvyšovania ceny hypoték je totiž v nedohľadne.

Začiatkom júna ŠÚ SR zverejnil priemernú nominálnu mesačnú mzdu zamestnanca v hospodárstve SR. V prvom štvrťroku 2019 dosiahla úroveň 1 023 EUR, pričom medziročne sa zvýšila o 7,1 %. Pokiaľ takýmto tempom rastú príjmy obyvateľstva, na pokles alebo stagnáciu cien nehnuteľností nie je dôvod.

Popri malej ponuke bytov na trhu môžu byť oba spomínané faktory ťahúňmi ďalšieho zvyšovania cien bytov. To, či bude rast aj tento rok dvojciferný, naznačia už najbližšie mesiace.

Trenčín poskočil, a v cenách sa dostal do “spolku” s Nitrou, Banskou Bystricou a Prešovom

Pokiaľ ide o ceny bytov v krajských mestách, s veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších trojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena po zaokrúhlení 2300 EUR/m2.

Rebríček ďalších krajských miest (ceny v EUR/m2):

1500 – 1600 Trnava, Žilina, Košice
1300 – 1400 Nitra, Banská Bystrica, Prešov, Trenčín

V bratislavskom Starom Meste sa dostala cena/m2 nad 3 000 EUR

V segmente starších trojizbových bytov sú najvyššie ceny v Starom Meste, kde záujemca musí zaplatiť už viac ako 3000 EUR/m2. Na druhom mieste je Ružinov (2400 EUR/m2). Na chvoste rebríčka sú tri mestské časti, v ktorých ešte cena/m2 zotrváva pod magickou hranicou 2 tis. EUR/m2: Podunajské Biskupice (1800 EUR/m2) a Vrakuňa spolu s mestskou časťou Devínska Nová Ves (1900 EUR/m2).

Apríl na realitnom trhu: ceny rástli, ale pomalšie

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v apríli 2019 oproti marcu tohto roka zvýšila z 1730 na 1735 EUR/m2, t.j. o 0,3 %. Je to najnižší rast za posledných 5 mesiacov, keď od decembra 2018 až do marca 2019 medzimesačne poskočili ceny vždy aspoň o jedno percento.

Hoci sa v apríli zvyšovanie hodnoty bytov spomalilo, za tento rok sa blíži už k 4 %. Takýto rast cien predikovali niektorí analytici pre celý rok 2019.

Nové úvery pre domácnosti na nehnuteľnosti (od 1 do 5 rokov) za prvý štvrťrok 2019  boli úročené priemernou úrokovou sadzbou 1,48 % p.a. Ľudia, ktorí dokážu splniť podmienky hypotéky, sa preto aj pri súčasných cenách nehnuteľností často rozhodujú pre kúpu vlastného bývania.

Po Bratislave sú najvyššie ceny bytov v „triumviráte“ Trnava, Žilina a Košice

Pokiaľ ide o ceny bytov v krajských mestách, s veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších trojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2300 EUR/m2.

Rebríček ďalších krajských miest (v EUR/m2) vedie „triumvirát“ Trnava, Žilina a Košice, t.j. svoje zastúpenie v ňom má západné, stredné i východné Slovensko:

1500 – 1600 Trnava, Žilina, Košice
1300 – 1400 Nitra, Banská Bystrica, Prešov
1200 Trenčín

V Bratislave „kraľuje“ Staré Mesto

V segmente starších trojizbových bytov sú najvyššie ceny v Starom Meste (3000 EUR/m2), Novom Meste a Ružinove (2400 EUR/m2). Na chvoste rebríčka sú tri mestské časti, v ktorých ešte cena/m2 zotrváva pod magickou hranicou 2 tis. EUR/m2: Vrakuňa, Podunajské Biskupice (1800 EUR/m2) a Devínska Nová Ves (1900 EUR/m2).

Ceny bytov v prvom štvrťroku 2019 sa zvýšili o 3,5 %, rast bude pokračovať

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v marci 2019 oproti februáru tohto roka zvýšila z 1712 na 1730 EUR/m2, t.j. o 1,1 %.

V porovnaní so štvrtým kvartálom 2018 ceny bytov v prvom štvrťroku 2019 poskočili o 3,5 %. V segmente starších trojizbových bytov sa zvyšovali vo všetkých krajských mestách. Najviac štvrťročne vzrástli v Prešove (4,6 %), Bratislave (3,9 %), Trenčíne a Košiciach (3,8 %).  V rámci mestských častí Bratislavy v danom segmente trhu najviac poskočili ceny v Starom Meste a Novom Meste (5,9 %).

Realitný trh v súčasnosti pripomína dobre rozbehnutý vlak, ktorý sa nechystá spomaľovať, a už vôbec nie zastavovať. Ekonomika šliape dobre, úrokové sadzby na hypotéky sú mimoriadne nízke, a apetít ľudí nakupovať nehnuteľnosti pretrváva. Podobný cenový vývoj, ako v prvom štvrťroku 2019, preto očakávame aj v najbližších mesiacoch. Jar je pre nákup na realitnom trhu ideálna, takže rast cien bytov môže v nadchádzajúcom období dokonca akcelerovať.

Ceny bytov v krajských mestách

S veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších trojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2300 EUR/m2.

Rebríček ďalších krajských miest (v EUR/m2):

1600 Žilina
1500 Trnava, Košice
1400 Nitra
1300 Banská Bystrica, Prešov
1200 Trenčín

Ceny bytov v Bratislave

V segmente starších trojizbových bytov sú najvyššie ceny v Starom Meste (2900 EUR/m2), Novom Meste a Ružinove (2400 EUR/m2). Nasledujú Rača, Karlova Ves, Petržalka (2100 EUR/m2).

Na chvoste rebríčka sú tri mestské časti, v ktorých ešte cena/m2 zotrváva pod magickou hranicou 2 tis. EUR/m2: Vrakuňa, Podunajské Biskupice (1800 EUR/m2) a Devínska Nová Ves (1900 EUR/m2).

Ceny bytov vzrástli tento rok za dva mesiace už o 2,5 %

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa vo februári 2019 oproti januáru tohto roka zvýšila z 1690 na 1712 EUR/m2, t.j. o 1,3 %.

Ceny bytov tento rok za dva mesiace v porovnaní s decembrom 2018 poskočili nahor už o 2,5 %. Naznačuje to, že aj v roku 2019 môže byť rast cien bytov dvojciferný. V minulom roku sa tieto zvýšili o 13 %.

“Zamiešať karty” však môže najmä druhý polrok, keď od 1. júla 2019 NBS znovu sprísni podmienky úverovania pre obyvateľstvo. Sú to práve požičané peniaze od bánk, ktoré sú hlavným hýbateľom cien na realitnom trhu. Pokiaľ sa ľudia vedia dostať k úveru z banky, má to priamy vplyv aj na dopyt po nehnuteľnostiach.

Chuť čerpať bankové úvery bude tento rok pretrvávať aj vďaka vidine lacných peňazí. Tie zostanú naďalej na historických minimách. ECB totiž vyhlásila, že v roku 2019 nebude meniť svoje kľúčové úrokové sadzby. Od nich sa odráža aj cena peňazí pre klientov komerčných bánk.

Ceny bytov v krajských mestách

S veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších trojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2200 EUR/m2.

Rebríček ďalších krajských miest (v EUR/m2):

1600 Trnava
1500 Žilina, Košice
1400 Nitra
1300 Banská Bystrica
1200 Trenčín, Prešov

Ceny bytov v Bratislave

V segmente starších trojizbových bytov sú najvyššie ceny v Starom Meste (2800 EUR/m2), Novom Meste a Ružinove (2300 EUR/m2). Nasleduje Rača (2200 EUR/m2), Karlova Ves, Petržalka ( 2100 EUR/m2).

Na chvoste rebríčka sú tri mestské časti, v ktorých ešte cena/m2 zotrváva pod magickou hranicou 2 tis. EUR/m2: Vrakuňa, Podunajské Biskupice (1800 EUR/m2) a Devínska Nová Ves (1900 EUR/m2).

Hoci ceny ďalej rastú, o realitnej bubline sa hovoriť nedá

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v januári 2019 oproti decembru 2018 zvýšila z 1671 na 1690 EUR/m2, t.j. o 1,1 %.

Znamená to, že rastový trend z minulého roka pokračuje. Cena nehnuteľností na bývanie je v súčasnosti na podobnej úrovni ako tomu bolo v roku 2008. Vynára sa otázka, či nie sme svedkami nafukovania ďalšej realitnej bubliny, ako sme ju poznali pred 11 rokmi.

Pohľad upretý len na ceny nehnuteľností je len jednou stranou mince.  Jej druhou stranou je dostupnosť bývania pre ľudí. V porovnaní s rokom 2008 je dnes vyššia kúpyschopnosť obyvateľstva, keď   platy sú približne o tretinu vyššie.

Bývanie je však dostupnejšie aj vďaka podstatne nižším úrokovým sadzbám na hypotéky. Menšie úroky splátky úverov zlacňujú veľmi citeľne.

Vďaka týmto dvom faktom si ľudia môžu brať v porovnaní s rokom 2008 hypotéky v približne dvojnásobnej výške. Percentuálny podiel splátky úveru na ich mzde zostáva pritom rovnaký.

Z tohto pohľadu dnešné ceny bytov nemožno ani zďaleka považovať za astronomické. Realitná bublina preto nemôže prasknúť, lebo tu žiadna nie je. Korekcia, ktorá by znamenala určitý pokles cien, je však možná. Zrejme k nej ale tento rok nedôjde.

Ceny bytov v krajských mestách

S veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších trojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2200 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené do troch skupín:

1. Žilina, Trnava, Košice s cenou 1500 eur/m2,
2. Nitra s cenou 1400 eur/m2.
3. Banská Bystrica, Trenčín a Prešov s cenou 1200 eur/m2.

Ceny bytov v Bratislave

V segmente starších trojizbových bytov sú najvyššie ceny v Starom Meste (2800 EUR/m2), Novom Meste a Ružinove (2300 EUR/m2). Nasledujú Karlova Ves, Dúbravka, Petržalka a Rača ( 2100 EUR/m2).

Na chvoste rebríčka sú tri mestské časti, v ktorých ešte cena/m2 zotrváva pod magickou hranicou 2 tis. EUR/m2: Vrakuňa, Podunajské Biskupice (1800 EUR/m2) a Devínska Nová Ves (1900 EUR/m2).

Ceny bytov sa v roku 2018 zvýšili o 13 %

Ceny bytov na Slovensku rástli v roku 2018 v dvojciferných číslach, keď sa medziročne zvýšili o 13 %. V decembri 2018 oproti novembru 2018 sa priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá zvýšila z 1655 na 1671 EUR/m2, t.j. o 1,0 %.

Komentár roku 2018

Zvýšenie cien nehnuteľností v roku 2018 o 13 % bolo spojené s priaznivým ekonomickým vývojom na Slovensku a lacnými úvermi na bývanie.

Ich úročenie sa dostalo na historické minimá, keď atakovalo hranicu 1 % p. a. Ceny rástli najviac na jar, keďže dopyt ľudí po nehnuteľnostiach sa zrazu extrémne zvýšil.

Spúšťacím mechanizmom tohto stavu bolo oznámenie Národnej banky Slovenska, že od 1. júla 2018 ďalej sprísni úverové podmienky pre obyvateľstvo. Mnohí záujemcovia o vlastné bývanie si začali hľadať nehnuteľnosť na kúpu a vybavovali si úver v banke. V tomto období, v prvom polroku 2018, sa zvýšili ceny až o 9,1 %.

Ceny bytov v krajských mestách
S veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších trojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2200 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené do troch skupín:
1. Žilina, Trnava, Košice s cenou 1500 eur/m2,
2. Nitra s cenou 1400 eur/m2.
3. Banská Bystrica, Trenčín a Prešov s cenou 1200 eur/m2.

Ceny bytov v Bratislave
V segmente starších trojizbových bytov sú najvyššie ceny v Starom Meste (2700 EUR/m2) a Ružinove (2300 EUR/m2). Naopak, najnižšie sú vo Vrakuni a Podunajských Biskupiciach (1800 EUR/m2).

Naše hodnotenie uplynulého roku pre médiá: https://ekonomika.sme.sk

Výhľad na rok 2019

V roku 2019 neočakávame nič, čo by ľudí viedlo k hromadnému nákupu bytov, ako sme to zažili na jar 2018.

Dopyt po úveroch na bývanie budú naďalej brzdiť opatrenia NBS proti zadlžovaniu obyvateľstva. Tie sa budú znovu sprísňovať, a to od 1.1.2019 a 1.7.2019. Keďže sa ľudia ťažšie dostanú k peniazom, ich záujem o nákup nehnuteľností poklesne.

Automaticky to však nemusí okamžite znamenať aj zníženie cien na realitnom trhu. Predávajúci môžu novú trhovú situáciu ignorovať. Ceny svojich nehnuteľností neznížia, čím sa trh na niekoľko mesiacov môže zaseknúť.

V roku 2019 očakávame zvyšovanie kľúčových úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou. Premietne sa to aj do cien úverov na bývanie. Táto zmena však nebude dosť výrazná na to, aby zásadne ovplyvnila realitný trh v roku 2019.

Dvojciferný rast cien bytov v roku 2018

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v novembri 2018 oproti októbru  tohto roka zvýšila z 1651 na 1655 EUR/m2, t.j. o 0,2 %. Ceny na trhu sa znovu upokojili. Zásadnú zmenu neočakávame ani v decembri.

So záverom kalendárneho roka prichádzajú k slovu jeho hodnotenia.  Hoci nemáme ešte k dispozícii dáta za december, už teraz je vieme, že percentuálny nárast cien bytov bude v roku 2018 dvojciferný.

Ceny bytov v krajských mestách

S veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších dvojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2451 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

1. Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1532 – 1618 EUR/m2
2. Trenčín, Prešov a Banská Bystrica: 1252 – 1370 EUR/m2

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto 3 mestské časti:

1. Staré Mesto: 2851 EUR/m2
2. Nové Mesto: 2607 EUR/m2
3. Ružinov: 2557 EUR/m2

Ceny starších dvojizbových bytov v ďalších mestských častiach sú pod úrovňou priemernej ceny (najviac vo Vrakuni, a to 1884 EUR/m2), ktorá je v Bratislave v danom segmente 2451 EUR/m2. 

Realitný trh znovu vo fáze rastu

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v októbri 2018 oproti septembru tohto roka zvýšila z 1624 na 1651 EUR/m2, t.j. o 1,7 %.

Októbrový vývoj ukončil predchádzajúce niekoľkomesačné obdobie stagnujúcich cien na realitnom trhu. V zostávajúcich dvoch mesiacoch tohto roka  neočakávame zásadný obrat. Hodnota realitného barometra pravdepodobne ešte vzrastie (nie však tempom z jari tohto roka), alebo bude stagnovať. Ceny v konkrétnych krajských mestách a jednotlivých bytových segmentoch jeho pohyb však, samozrejme, nemusia kopírovať.

Ceny bytov v krajských mestách

S veľkým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších dvojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2418 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

1. Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1524 – 1618 EUR/m2
2. Trenčín, Prešov a Banská Bystrica: 1251 – 1361 EUR/m2

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto 3 mestské časti:

1. Staré Mesto: 2917 EUR/m2
2. Nové Mesto: 2621 EUR/m2
3. Ružinov: 2546 EUR/m2

Ceny starších dvojizbových bytov v ďalších mestských častiach sú pod úrovňou priemernej ceny (najviac vo Vrakuni, a to 1914 EUR/m2), ktorá je v Bratislave v danom segmente 2481 EUR/m2.

Do konca roka už k skokom v cenách bytov zrejme nedôjde

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v septembri 2018 oproti augustu tohto roka zvýšila z 1623 na 1624 EUR/m2, t.j. o 0,1 %.

September potvrdil stagnujúci trend cien z posledných mesiacov. V súlade s harmonogramom NBS od 1. októbra 2018 začali platiť nové pravidlá národnej banky pre úvery, ktorých cieľom je obmedziť nadmerné zadlžovanie obyvateľstva. Ich sprísnenie tentokrát zostalo  bez väčšej pozornosti médií.  Výraznejšie nezareagovali ani záujemcovia o bývanie. Nákupná panika, ako sme ju zažili túto jar, sa v septembri nekonala.

Septembrový vývoj na trhu bytov naznačil, že do konca roka už k veľkým cenovým skokom nedôjde. Všetko podstatné sa tento rok na realitnom trhu udialo zrejme v prvých šiestich mesiacoch, keď ceny bytov na Slovensku vzrástli o 9,1 %. Tretí štvrťrok sa zvýšili len nepatrne, a to o 0,7 %.

Ceny bytov v krajských mestách

S vysokým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších dvojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2418 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

1. Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1501 – 1599 EUR/m2
2. Trenčín, Banská Bystrica a Prešov: 1264 – 1307 EUR/m2

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto 3 mestské časti:

1. Staré Mesto: 2769 EUR/m2
2. Nové Mesto: 2534 EUR/m2
3. Ružinov: 2462 EUR/m2

Ceny starších dvojizbových bytov v ďalších mestských častiach sú pod úrovňou priemernej ceny, ktorá je v Bratislave v danom segmente 2418 EUR/m2.

Pokojný august, ďalší vývoj cien bytov môže naznačiť september

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v auguste 2018 oproti júlu tohto roku zvýšila z 1621 na 1623 EUR/m2, t.j. o 0,1 %. Ceny za celý trh sa tým prakticky zastavili.

Ako sa bude vyvíjať situácia do konca roka, môže naznačiť september. Práve vtedy ľudia po dovolenkovom období znovu začínajú riešiť svoje bývanie. Masívne zvýšenie dopytu po bytoch zo strany potenciálnych kupujúcich však v septembri neočakávame. Čas na jesenné kampane finančných domov v oblasti hypoték, ktoré majú potenciál výraznejšie pohnúť celým realitným trhom, totiž ešte nedozrel.

Ceny bytov v krajských mestách

S vysokým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších dvojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2424 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

1. Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1500 – 1600 EUR/m2
2. Trenčín, Banská Bystrica a Prešov: 1200 – 1300 EUR/m2

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto 3 mestské časti:

1. Staré Mesto: 2808 EUR/m2
2. Nové Mesto: 2594 EUR/m2
3. Ružinov: 2477 EUR/m2

Ceny starších dvojizbových bytov v ďalších mestských častiach sú pod úrovňou priemernej ceny, ktorá je v Bratislave v danom segmente 2424 EUR/m2. Tieto mestské časti môžeme zoradiť do troch cenových skupín:

1. Petržalka, Karlova Ves, Devínska Nová Ves a Dúbravka (ceny v rozmedzí 2299 – 2423 EUR/m2)
2. Rača a Podunajské Biskupice: (ceny v rozmedzí 2006 -2071 EUR/m2)
3. Vrakuňa (1749 EUR/m2)

Po zavedení úverových reštrikcií NBS sa rast cien bytov v júli spomalil

Priemerná hodnota bytu v SR za krajské mestá sa v júli 2018 oproti júnu tohto roku zvýšila z 1613 na 1621 EUR/m2, t.j. o 0,5 %. Ide o najnižší medzimesačný rast za posledné obdobie.

Splnili sa tak predpoklady, že po zavedení opatrení NBS pre úvery od 1. júla 2018 nás čakajú stabilnejšie ceny nehnuteľností. Nie je však vylúčené ani to, že realitný trh si len vybral  oddychový čas.

Pokojnejší aktuálny cenový vývoj súvisí aj s tým, že v lete ľudia riešia zmenu bývania s menšou intenzitou. Preto ani v auguste neočakávame zásadné skoky cien bytov. Akým smerom sa trh vyberie, sa ukáže až na jeseň.

Ceny bytov v krajských mestách

S vysokým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších dvojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2440 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

1. Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1500 – 1600 EUR/m2
2. Trenčín, Banská Bystrica a Prešov: 1250 – 1300 EUR/m2

Tabuľka s cenami bytov v krajských mestách v júli 2018 (zmena v % oproti júnu 2018)

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto 3 mestské časti:

1. Staré Mesto: 2887 EUR/m2
2. Nové Mesto: 2521 EUR/m2
3. Ružinov: 2454 EUR/m2

Ceny starších dvojizbových bytov v ďalších mestských častiach sú pod úrovňou priemernej ceny, ktorá je v Bratislave v danom segmente 2440 EUR/m2. Tieto mestské časti môžeme zoradiť do troch cenových skupín:

1. Petržalka, Karlova Ves, Devínska Nová Ves a Dúbravka: 2300 – 2400 EUR/m2
2. Rača a Podunajské Biskupice: 2000 -2100 EUR/m2
3. Vrakuňa: 1900 EUR/m2

Tabuľka s cenami bytov v mestských častiach Bratislavy v júli 2018 (zmena v % oproti júnu 2018)

Rast cien sa v júni spomalil

Aj  júni 2018 ceny na realitnom trhu rástli, keď priemerná hodnota bytu v SR (za krajské mestá) sa oproti máju tohto roku zvýšila z 1604 na 1613 EUR/m2, t.j. o 0,6 %. V porovnaní s predchádzajúcimi mesiacmi však došlo k spomaleniu, keď predtým cena rástla medzimesačne viac, ako o percentuálny bod. Pre druhý polrok to už teraz naznačuje, že sa môže opakovať minuloročný scenár. Po dynamickom raste v prvom polroku 2017 sa v jeho druhej časti ceny upokojili.

V letných mesiacoch si realitný trh zrejme trochu vydýchne. Okrem tradičnej uhorkovej sezóny ho ovplyvnia prísnejšie opatrenia NBS pre úvery s platnosťou od 1.júla, vysoké ceny a malá ponuka bytov po jarnom výpredaji. Väčšina záujemcov totiž riešila nákup nehnuteľnosti už v prvom polroku, aby sa vyhla novým pravidlám úverovania bánk.

Ceny bytov v krajských mestách

S vysokým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších dvojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2431 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1500 – 1600 EUR/m2,

Trenčín, Banská Bystrica a Prešov: 1250 – 1300 EUR/m2.

Tabuľka s cenami bytov v krajských mestách v júni 2018 (zmena v % oproti máju 2018)

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto 3 mestské časti:

1. Staré Mesto (2822 EUR/m2)
2. Nové Mesto (2517 EUR/m2)
3. Ružinov (2464 EUR/m2)

Najnižšie ceny v Bratislave sú vo Vrakuni (1774 EUR/m2).

Tabuľka s cenami bytov v mestských častiach Bratislavy v júni 2018 (zmena v % oproti máju 2018)

Od 1. júla otestujú realitný trh nové pravidlá úverovania

V máji 2018 ceny na realitnom trhu naďalej rástli, keď priemerná hodnota bytu v SR (za krajské mestá) sa oproti aprílu tohto roku zvýšila z 1558 na 1604 EUR/m2, t.j. o 3,0 %.

Od 1. júla 2018 začnú platiť nové pravidlá národnej banky pre úvery, ktorých cieľom je obmedziť nadmerné zadlžovanie obyvateľstva. Bude zaujímavé sledovať dopad ich zavedenia na realitný trh. Prísnejšej regulácii sa nevyhnú ani v susednom Česku, keď nové úverové pravidlá Českej národnej banky začnú platiť v októbri 2018.  Celkové zadlženie tam napríklad nebude môcť presiahnuť 9-násobok čistého ročného príjmu žiadateľa. Na Slovensku je tento strop od 1. júla 2018 nastavený na 8-násobok čistého ročného príjmu obyvateľa.

Záujemcov o bývanie na Slovensku môže v súčasnosti brzdiť v nákupe nehnuteľnosti okrem novej regulácie NBS a vysokých cien aj malá ponuka na trhu. V niektorých segmentoch niet z čoho vyberať. Mnohí na kúpu bytu preto dočasne rezignujú. Časť z nich dá prednosť prenájmu a rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti odloží do budúcnosti.

Ceny bytov v krajských mestách

S vysokým náskokom dominuje slovenská metropola. V segmente starších dvojizbových bytov je v Bratislave priemerná cena 2414 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1500 – 1600 EUR/m2,

Trenčín, Banská Bystrica a Prešov: 1250 – 1300 EUR/m2.

Tabuľka s cenami bytov v krajských mestách v máji 2018 (zmena v % oproti aprílu 2018)

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto 3 mestské časti:

1. Staré Mesto (2791 EUR/m2)
2. Nové Mesto (2466 EUR/m2)
3. Ružinov (2449 EUR/m2)

Najnižšie ceny v Bratislave sú vo Vrakuni (1728 EUR/m2).

Tabuľka s cenami bytov v mestských častiach Bratislavy v máji 2018 (zmena v % oproti aprílu 2018)

Rast cien bytov bude pokračovať

V apríli 2018 ceny na realitnom trhu naďalej rástli, keď priemerná hodnota bytu v SR (za krajské mestá) sa oproti marcu tohto roku zvýšila z 1534 na 1558 EUR/m2, t.j. o 1,5 %.

Na trhu sa prejavuje v súčasnosti zvýšený dopyt po bytoch. Ťahúňmi sú ľudia, ktorí sa obávajú, že im onedlho už banka na nehnuteľnosť nepožičia. Ich znepokojenie plynie z pripravovaných reštrikčných opatrení NBS. Centrálna banka sa nimi snaží obmedziť nadmerné zadlžovanie Slovákov.

Očakávame, že ceny nehnuteľností budú naďalej rásť, a situácia na realitnom trhu sa v dohľadnom čase neupokojí. Spomínané pravidlá centrálnej banky sa budú totiž sprísňovať postupne, a naplno začnú platiť až od prvého júla budúceho roku.

Dopyt po bytoch v najbližších mesiacoch zrejme neutíchne, a ponuka na realitnom trhu sa podstatne nezvýši. Novostavba sa nepostaví za tri mesiace, a majitelia starších bytov ich nezačnú hromadne predávať. Rast cien sa nemusí týkať všetkých trhových segmentov, napríklad väčších a luxusných nehnuteľností, alebo rodinných domov.

Ceny bytov v krajských mestách

S vysokým náskokom dominuje Bratislava, kde je najväčšia kúpyschopnosť obyvateľstva. V segmente starších dvojizbových bytov je priemerná cena 2362 EUR/m2.
Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1450 – 1550 EUR/m2,

Trenčín, Banská Bystrica a Prešov: 1200 – 1250 EUR/m2.

Tabuľka s cenami bytov v krajských mestách v apríli 2018 (zmena v % oproti marcu 2018)

Ceny bytov v Bratislave

Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov je týchto 5 mestských častí:

1. Staré Mesto (2657 EUR/m2)
2. Nové Mesto (2467 EUR/m2)
3. Ružinov (2380 EUR/m2)
4. Petržalka (2315 EUR/m2)
5. Karlova Ves (2239 EUR/m2)

Najnižšie ceny v Bratislave sú vo Vrakuni (1800 EUR/m2).

Tabuľka s cenami bytov v mestských častiach Bratislavy v apríli 2018 (zmena v % oproti marcu 2018)

Realitný trh v rastovej fáze

Priemerná cena bytu v SR za krajské mestá na m2 v marci 2018 oproti februáru 2018 vzrástla, keď sa zvýšila o 2,5 %, z 1496 na 1534 EUR/m2.

Rástli hlavne ceny starších bytov. Hodnota nových sa vyvíjala nejednoznačne, keď niekde medzimesačne aj poklesla. Nečudo, záujemcov o bývanie obmedzujú finančné možnosti v prvom rade v tomto segmente. Ceny novostavieb sú totiž vyššie. Napríklad priemerný rozdiel medzi novými a staršími dvojizbovými bytmi je 17 %.

V najbližších mesiacoch budú ceny nehnuteľností pravdepodobne ďalej rásť. Dotkne sa to hlavne starších bytov, kde bude cítiť zvýšený dopyt. Do akej miery  vzrastú ceny v segmente novostavieb, bude záležať aj od ponuky developerov.

Očakávané zvýšenie cien bytov v najbližšom období spájame so zmenami v oblasti financovania nehnuteľností prostredníctvom bankových úveroch. Na nich totiž stojí a padá celý realitný trh.

Centrálna banka pripravuje ďalšie opatrenie na utlmenie úverov obyvateľstva, ktoré by malo začať platiť od júla 2018. Podľa neho by celkové zadlženie na osobu nemalo prekročiť osemnásobok jej čistého ročného príjmu. Národnej banke nejde pritom o korekciu cien nehnuteľností. Vadí jej vysoká zadlženosť obyvateľstva.

Mnohí záujemcovia o vlastné bývanie zrejme pochopia pripravované reštrikčné opatrenie centrálnej banky ako signál na okamžité riešenie vlastného bývania. V najbližších mesiacoch sa pravdepodobne veľa ľudí zmobilizuje, a požiada v banke o úver na bývanie. Urobia tak skôr, ako začnú platiť nové pravidlá národnej banky. Po novom sa už k úveru totiž možno nedostanú. Neláka ich predstava, že budú dlhé roky odsúdení na bývanie u rodičov alebo v prenajatom byte.

Pripravované opatrenie centrálnej banky zároveň zvýši aj požiadavky na ľudí v oblasti finančnej gramotnosti. O pár mesiacov sa regulácia národnej banky stane pre ľudí dokonalým labyrintom. Znovu bude pre nich ťažšie odpovedať si na životne dôležité otázky typu: „Akú šancu mám získať hypotéku? Aké bývanie si môžem z finančného hľadiska dovoliť?“

Ceny bytov v krajských mestách
S vysokým náskokom dominuje Bratislava, kde je najväčšia kúpyschopnosť obyvateľstva. V segmente starších dvojizbových bytov sa cena pohybuje okolo 2300 EUR/m2.
Ďalšie krajské mestá sú zoradené  do dvoch cenových skupín:

Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1400 – 1600 EUR/m2,
Trenčín, Banská Bystrica a Prešov: 1100 – 1300 EUR/m2.

Tabuľka s cenami bytov v krajských mestách v marci 2018 (zmena v % oproti februáru 2018)

Ceny bytov v Bratislave
Na čele rebríčka najdrahších starších dvojizbových bytov sú tieto mestské časti:

• Staré Mesto (2681 EUR/m2),
• Nové Mesto (2479 EUR/m2)
• Ružinov (2353 EUR/m2)

Najnižšie ceny v Bratislave sú vo Vrakuni (1752 EUR/m2).

Tabuľka s cenami bytov v mestských častiach Bratislavy v marci 2018 (zmena v % oproti februáru 2018)

Centrálna banka pripravuje nové reštrikcie na zníženie tempa zadlženosti obyvateľstva

Priemerná cena bytu v SR (za krajské mestá) na m2 vo februári 2018 oproti januáru 2018 vzrástla, keď sa zvýšila o 0,9 %, z 1482 na 1496 EUR/m2.

Sotva začali platiť od januára 2018 nové opatrenia centrálnej banky na utlmenie úverového apetítu obyvateľstva, NBS uvažuje už o ďalších. Dôvodom je jej nespokojnosť s vysokým tempom zadlžovania obyvateľstva. Podľa nových opatrení by celkové zadlženie na osobu nemalo prekročiť osemnásobok jej čistého ročného príjmu.

Je zaujímavé, že NBS uvažuje o stupňovaní reštrikcií po “ochladení” na trhu v 4. štvrťroku 2017, keď došlo k pribrzdeniu rastu cien nehnuteľností. Okrem toho od júla tohto roku centrálna banka ďalej zvýši povinný vankúš z výšky platu, ktorý slúži ako rezerva pre žiadateľov o hypotéku. Po odrátaní splátok a životných nákladov  stačí mať od januára minimálne 15 % voľných prostriedkov. Od júla 2018 táto hranica stúpne na 20%.

Všetky horeuvedené opatrenia zrejme výrazne ovplyvnia časť obyvateľov, a ich možnosti čerpania bankových zdrojov na financovanie nehnuteľnosti budú obmedzené.  Ich motivácia okamžite riešiť svoju situáciu s bývaním môže preto byť v najbližšom období veľmi silná. V niektorých segmentoch sa to pravdepodobne pretaví do dočasne zvýšeného dopytu po nehnuteľnostiach.

Ceny bytov v krajských mestách
S vysokým náskokom dominuje Bratislava, kde je najväčšia kúpyschopnosť obyvateľstva. V segmente, kde sa stretáva najširšia ponuka a dopyt (staré dvoj,- a trojizbové byty), sa cena pohybuje okolo 2200 EUR/m2.
Ďalšie krajské mestá sú zoradené (v spomínanom segmente bytov) do dvoch cenových skupín:
Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1300 – 1400 EUR/m2,
Trenčín, Banská Bystrica a Prešov 1100 – 1200 EUR/m2.

Tabuľka s cenami bytov v krajských mestách vo februári 2018 (zmena v % oproti januáru 2018)

Ponuka a ceny bytov v Bratislave
Najväčšia ponuka bytov je v mestských častiach širšieho centra Bratislavy (Ružinov, Petržalka, Nové Mesto a Staré Mesto). Tri z nich zároveň figurujú aj na čele rebríčka najdrahších bytov s cenou nad 2000 EUR/m2 (segment starších trojizbových bytov):

• Staré Mesto (2600 EUR/m2),
• Nové Mesto (2200 EUR/m2)
• Ružinov (2200 EUR/m2)

Najnižšie ceny v Bratislave sú v mestských častiach Vrakuňa a Podunajské Biskupice (1600 EUR/m2 za starší trojizbový byt).

Tabuľka s cenami bytov vo vybraných mestských častiach Bratislavy vo februári 2018 (zmena v % oproti januáru 2018)

Stojaté vody na realitnom trhu aj v prvom mesiaci nového roka

Priemerná cena bytu v SR (za krajské mestá) na m2 v januári 2018 oproti decembru 2017 vrástla veľmi mierne, keď sa zvýšila o 0,2 %, z 1479 na 1482 EUR/m2.

Ochladenie realitného trhu v súčasnosti je do značnej miery výsledkom opatrení NBS. Nimi chce centrálna banka stlmiť úverový apetít obyvateľstva, ktorého zadlženie sa aj vďaka hypotékam za posledných 10 rokov zdvojnásobilo. Jednou z noviniek od januára 2018 je, že sa ďalej zvyšuje povinný vankúš z výšky platu, ktorý slúži ako rezerva pre žiadateľov o hypotéku. Po odrátaní splátok a životných nákladov  stačilo mať doteraz minimálne 10 % voľných prostriedkov. Od januára 2018 táto hranica stúpla na 15%. V novom roku NBS priškrtila aj poskytovanie spotrebných úverov. Práve tie  často ľuďom slúžia na doplnenie zdrojov financovania nehnuteľnosti.

Ceny bytov v krajských mestách
S vysokým náskokom dominuje Bratislava, kde je najväčšia kúpyschopnosť obyvateľstva. V segmente, kde sa stretáva najširšia ponuka a dopyt (staré dvoj,- a trojizbové byty), sa cena pohybuje okolo 2200 EUR/m2.
Ďalšie krajské mestá sú zoradené (v spomínanom segmente bytov) do dvoch cenových skupín:
Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1300 – 1400 EUR/m2,
Trenčín, Banská Bystrica a Prešov 1100 – 1200 EUR/m2.

Odlišná je situácia v susednom Česku, kde dominancia hlavného mesta nie je taká výrazná, ako na Slovensku. Brno v cenách doháňa Prahu, keď niektoré byty sú už skoro rovnako drahé ako v českej metropole. Záujemcovia o bývanie v Brne si však často nemajú z čoho vyberať. Obmedzená ponuka pri kúpe tlačí ceny nahor.

Tabuľka s cenami bytov v krajských mestách v januári 2018 (zmena v % oproti decembru 2017)

Rebríčky podľa ponuky bytov
Dominantná ponuka bytov spomedzi krajských miest Slovenska je v Bratislave. Tvorí až 64 %. Na druhom mieste sú Košice s 12 percentami.
Najväčší záujem je o trojizbové byty. Ich podiel tvorí až 39 %. Nasledujú dvojizbové byty (31 %), jednoizbové byty a garzónky (19 %) a štvorizbové byty (11 %).
Na trhu je v ponuke 72 % starších bytov a 28 % novostavieb.

Ponuka a ceny bytov v Bratislave
Najväčšia ponuka bytov je v mestských častiach širšieho centra Bratislavy (Ružinov, Petržalka, Nové Mesto a Staré Mesto). Tri z nich zároveň figurujú aj na čele rebríčka najdrahších bytov s cenou nad 2000 EUR/m2 (segment starších trojizbových bytov):

• Staré Mesto (2600 EUR/m2),
• Nové Mesto (2200 EUR/m2)
• Ružinov (2100 EUR/m2)

Najnižšie ceny v Bratislave sú v mestských častiach Vrakuňa a Podunajské Biskupice (1600 EUR/m2 za starší trojizbový byt).

Tabuľka s cenami bytov vo vybraných mestských častiach Bratislavy v januári 2018 (zmena v % oproti decembru 2017)

Ceny bytov sa v decembri nezmenili, trh skončil na úrovni z augusta

Pokojnú atmosféru na realitnom trhu v druhom polroku 2017 spečatil december. Priemerná cena bytu v SR na m2 v decembri oproti novembru vzrástla z 1477 na 1479 EUR/m2, t.j. o 0,14 %. Trh uzavrel na hodnote, ktorá je veľmi blízko k číslu z konca augusta (1478 EUR/m2). Vďaka pokojnej cenovej hladine v posledných mesiacoch sa nateraz ukončila diskusia o bubline na slovenskom realitnom trhu.

Výhľad na rok 2018 z pohľadu jednotlivých subjektov realitného trhu
Majitelia nehnuteľností v druhej polovici roka 2017 pochopili, že ceny nebudú rásť donekonečna. Preto v roku 2018 svoje očakávania pri predaji ešte viac zreálnia.
Záujemcovia o bývanie budú mať na vybalansovanom trhu viac času na výber nehnuteľnosti. Nebudú sa už musieť obávať, že im iný kupujúci vysnívaný byt pred nosom “vyfúkne”.
Ľudí, ktorí hľadajú bezpečnú investíciu, budú úrokové sadzby okolo nuly ďalej tlačiť do pozície realitných investorov. Výnos z kúpenej nehnuteľnosti im v podobe prenájmu prinesie viac, ako úrok v banke. Kvôli aktuálne vysokým cenám budú ale kúpu viac zvažovať. Tí, ktorí chcú investovať peniaze dlhodobo, však váhať zrejme nebudú.

Ceny bytov v krajských mestách
S vysokým náskokom dominuje Bratislava, kde je najväčšia kúpyschopnosť obyvateľstva. V segmente, kde sa stretáva najširšia ponuka a dopyt (staré dvoj,- a trojizbové byty), sa cena pohybuje okolo 2200 EUR/m2.
Ďalšie krajské mestá sú zoradené (v spomínanom segmente bytov) do dvoch cenových skupín:
Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1300 – 1400 EUR/m2,
Trenčín, Banská Bystrica a Prešov 1100 – 1200 EUR/m2.

Rebríčky podľa ponuky bytov
Dominantná ponuka bytov spomedzi krajských miest Slovenska je v Bratislave. Tvorí až 64 %. Na druhom mieste sú Košice s 12 percentami.
Najväčší záujem je o trojizbové byty. Ich podiel tvorí až 39 %. Nasledujú dvojizbové byty (31 %), jednoizbové byty a garzónky (19 %) a štvorizbové byty (11 %).
Na trhu je v ponuke 72 % starších bytov a 28 % novostavieb.

Tabuľka s cenami bytov v krajských mestách v decembri 2017 (zmena v % oproti novembru 2017)

Ponuka a ceny bytov v Bratislave
Najväčšia ponuka bytov je v širšom centre mesta (Staré Mesto, Ružinov, Nové Mesto, Petržalka). Tam sú aj najvyššie ceny.
Pri starších trojizbových bytoch je cena nad 2000 EUR/m2 v troch mestských častiach:

• Staré Mesto (2600 EUR/m2),
• Nové Mesto (2200 EUR/m2)
• Ružinov (2100 EUR/m2)

V ostatných mestských častiach sú tieto byty pod hranicou 2000 EUR/m2, pričom na chvoste v rebríčku sa ocitli Vrakuňa a Podunajské Biskupice. Cena 1600 EUR/m2 v týchto dvoch mestských častiach za starší trojizbový byt je veľmi blízko hodnote (na m2), za ktoré je možné kúpiť si nový trojizbový byt v Nitre alebo Trnave.

Tabuľka s cenami bytov v Bratislave v decembri 2017 (zmena v % oproti novembru 2017)

November 2017

Ceny stoja, trh žije v očakávaní roku 2018

Aj v novembri 2017 zostali ceny bytov stabilné, keď priemerná hodnota bytu v SR sa na m2 oproti októbru menila len minimálne. Vzrástla z 1475 n 1477 EUR/m2, t.j. o 0,14 %.

Trh už žije v očakávaní roku 2018. V najbližších mesiacoch nie je na dohľad nič, čo by razantne pohlo cenami nehnuteľností. Najviac rezonuje vysoká zadlženosť Slovákov. O jej spomalenie sa bude snažiť centrálna banka, ktorá svojou úrokovou politikou sama prispela k terajšiemu stavu. Práve vysoký dopyt po výhodných hypotékach bol motorom veľkého rastu cien nehnuteľností v posledných rokoch.

Hoci ekonomika naďalej šliape dobre, bude zaujímavé sledovať úverový apetít obyvateľstva v roku 2018,  i to, ako ho bude svojimi reštrikčnými opatreniami brzdiť Národná banka Slovenska.

Ceny bytov v krajských mestách

S vysokým náskokom dominuje Bratislava, kde je najväčšia kúpyschopnosť obyvateľstva. V segmente, kde sa stretáva najširšia ponuka a dopyt (staré dvoj,- a trojizbové byty), sa cena pohybuje okolo 2200 EUR/m2.

Ďalšie krajské mestá sú zoradené (v spomínanom segmente bytov) do dvoch cenových skupín:

• Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1300 – 1400 EUR/m2,
• Trenčín, Banská Bystrica a Prešov 1100 – 1200 EUR/m2.

Tabuľka s cenami bytov v krajských mestách v novembri 2017 (zmena v % oproti októbru 2017)

Rebríčky podľa ponuky bytov
Dominantná ponuka bytov spomedzi krajských miest Slovenska je v Bratislave. Tvorí až 63 %. Na druhom mieste sú Košice s 12 percentami.

Najväčší záujem je o trojizbové byty. Ich podiel tvorí až 39 %. Nasledujú dvojizbové byty (31 %), jednoizbové byty a garzónky (19 %) a štvorizbové byty (11 %).

Na trhu je v ponuke 72 % starších bytov a 28 % novostavieb.

Ponuka a ceny bytov v Bratislave
Najväčšia ponuka bytov je v širšom centre mesta. Ich podiely na všetkých bytoch v hlavnom meste:

• Ružinov 20 %
• Petržalka 16 %
• Nové Mesto 13 %
• Staré Mesto 10 %

Tieto štyri mestské časti sú zároveň aj na čele rebríčka najdrahších bytov v Bratislave. V ňom však dominuje Staré Mesto, kde cena nad 3 tis EUR/m2 nie je nič výnimočné.

Najlacnejšie byty sú vo Vrakuni a Podunajských Biskupiciach.

Tabuľka s cenami bytov v Bratislave v novembri 2017 (zmena v % oproti októbru 2017)

Október 2017

Rast i pokles. Mení sa trhový trend?
Realitný barometer zmapoval v októbri viac ako 20 000 inzerovaných, ako aj transakčných cien nehnuteľností po celom Slovensku. Tie sa v posledných mesiacoch upokojili a priemerná hodnota bytu v SR na m2 sa aj oproti septembru 2017 menila len minimálne. 

Najbližšie mesiace ukážu, či sa začína cenový obrat. Pokiaľ ide o trh v jednotlivých mestách, ten sa vyvíja relatívne autonómne. Znamená to, že lokálne ceny nemusia kopírovať celoslovenský trend. Niekde môžu klesať, inde rásť.

Rebríčky podľa ponuky bytov
Najväčšia ponuka bytov spomedzi krajských miest Slovenska je v Bratislave. Tvorí až 62%. Na druhom mieste sú Košice s 13 percentami. Podiel ostatných krajských miest sa pohybuje v rozmedzí 3-6 %.

Najpočetnejšou skupinou v ponuke sú dvoj,- a trojizbové byty. Ich podiel spolu tvorí až 71 %. Podiel jedno,- a štvorizbových bytov je spolu 29 %.

Na trhu je v ponuke 72 % starých a 28 % nových bytov.

V segmente, kde sa stretáva najväčšia ponuka a dopyt, t.j. staré dvoj,- a trojizbové byty, vidíme v rámci Slovenska tri cenové pásma:

• Bratislava: 2200 EUR/m2,
• Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1300 – 1400 EUR/m2,
• Trenčín, Banská Bystrica a Prešov 1100 – 1200 EUR/m2.

Ceny bytov v Bratislave
Rebríček najdrahších bytov vedie v Bratislave mestská časť Staré Mesto. Už aj pri starých (jednoizbových) bytoch tam cena prekročila magickú hranicu  3 tis. EUR/m2.

Okrem Starého Mesta sú najdrahšie byty v Novom Meste a Ružinove, t.j. v širšom centre mesta.  V týchto troch mestských častiach a Petržalke je zároveň aj najväčšia ponuka bytov na bratislavskom trhu.  Nový byt je v nich priemerne o 17% drahší ako starý.

Najlacnejšie byty sú vo Vrakuni a Podunajských Biskupiciach.