Zabudnime na rok 2023, za 16 mesiacov byty zdraželi o 16,1 %

Realitný barometer Realitnej únie SR vzrástol v marci  medzimesačne o 0,4 % na 3021 eur/m². Zvýšenú aktivitu na trhu s bytmi sme zaznamenali nielen vďaka priaznivému počasiu a prichádzajúcej jari, ale aj v súvislosti s obnovovaním činnosti katastrálnych úradov po technickom výpadku v januári.

Medziročné zhodnotenie Barometra dosiahlo 13,1 % a za posledných 16 mesiacov 16,1 %. Ochladenie realitného trhu, ktoré sme zažili od jesene 2022 a naplno sa prejavilo v cenovom poklese ďalší rok, upadá do zabudnutia.

Predpokladaný vývoj

Koncom marca národná banka publikovala štvrťročnú správu o ekonomickom  a menovom vývoji. Konštatuje v nej, že neistota je späť. Ďalej uvádza: „Neutíchajúce geopolitické pnutia a zavádzanie obchodných ciel podkopávajú vyhliadky rastu ekonomík po celom svete, vrátane Slovenska. Popri globálnej nervozite je u nás doma navyše cítiť neistotu prameniacu zo zatiaľ neznámych dosahov už prijatých konsolidačných opatrení, ako aj z nejasností ohľadom budúcich úsporných balíčkov.“ Okrem toho NBS upozorňuje na to, že „domácnosti stále nevedia, v akej miere im bude štát v nasledujúcich rokoch pomáhať s cenami plynu a tepla.“

Spomínané faktory môžu viesť k opatrnejšiemu správaniu kupujúcich, zmenu trendu na realitnom trhu v najbližších mesiacoch však neočakávame. Ceny bytov ďalej porastú aj kvôli slabej ponuke na trhu a silnejšiemu dopytu, ktorý na jar každoročne sprevádza realitný trh.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 skupín:

1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, Žilina, B. Bystrica
4. Prešov, Nitra, Trenčín

Realitný barometer nad hranicou 3 tis. eur/m2, jeho hodnota sa za 7 rokov zdvojnásobila

Hodnota Realitného barometra Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, vo februári v porovnaní s januárom 2025 poskočila o 1,4 % na 3009 eur/m2. Za 7 rokov sa Barometer zdvojnásobil, keď vo februári 2018 dosiahol úroveň 1496 eur/m2. Medziročne stúpol o 13,2 %.

ECB v marci znížila v marci svoje kľúčové úrokové sadzby o štvrť percentuálneho bodu, a to v snahe podporiť hospodársky rast v eurozóne. So znižovaním úrokových sadzieb začala vlani v júni, pričom ich zredukovala šesťkrát. Sadzba pre jednodňové sterilizačné operácie je aktuálne na úrovni z februára 2023. Takýto krok ECB prispieva aj k pozitívnemu sentimentu na slovenskom realitnom trhu.

Začiatkom marca Štatistický úrad SR zverejnil dáta o bytovej výstavbe. Počet dokončených bytov v roku 2024 bol najnižší za 6 rokov, rozbeh výstavby klesol až na 11-ročné minimum. Tieto čísla neprekvapujú. Efekty ochladenia realitného trhu, ktoré začalo na jeseň 2022 a naplno sa prejavilo v roku 2023, sa totiž do štatistík o výstavbe premietli až minulý rok. Niet divu, zastaviť či začať výstavbu sa totiž nedá zo dňa na deň.

Predpokladaný vývoj
V najbližších mesiacoch očakávame ďalší rast cien bytov, avšak bez zrýchlenia tempa zdražovania. ECB začiatkom marca znížením svojich kľúčových sadzieb záujemcom o hypotéku doručila dobrú správu. Podobne ako minulý rok však ani teraz čakať žiadnu „rallye“ v zlacňovaní hypoték nemôžeme. Bankám ide totiž znižovanie úrokových sadzieb na úvery ako z chlpatej deky.
Optimizmus realitných investorov môže už tento rok schladiť nový vládny konsolidačný balíček, ak by došlo k avizovanému zvýšeniu dane z investičných nehnuteľností. Zatiaľ nie je nič isté, zasiahlo by to však zrejme hlavne segment menších, t.j. 2 izbových bytov. Práve tie sú najviac v hľadáčiku investorov.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:

1. Bratislava
2. Košice
3. Žilina, Trnava, B. Bystrica
4. Nitra, Prešov, Trenčín

Realitný trh po Novom roku: “zamrznutý” kataster a ďalšie zdražovanie bytov

Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, pokračoval vo svojom raste aj po Novom roku. V januári jeho hodnota v porovnaní s decembrom 2024 poskočila hore o 0,8 % a dosiahla 2967 eur/m2. Hoci pri medzimesačnom porovnaní vidíme najnižší nárast za posledné 3 mesiace, medziročne Barometer stúpol až o 12,5 %.

Nečudo, že namiesto slova stabilizácia, ktoré sme skloňovali pred rokom, dnes pri cenách nehnuteľností ohýbame slovo rast. Nie všetky štatistiky nehnuteľností ukazujú medziročné dvojciferné zvyšovanie cien, byty v krajských mestách však zdražujú dynamicky.

Január nebol mesiacom, ktorý by intenzitou obchodovania na realitnom trhu trhal rekordy. Nebol ním ani v minulosti, tentokrát však k slabšej aktivite prispel aj nefunkčný kataster a vyššia DPH od Nového roka. Kto chcel nehnuteľnosť, sa totiž poponáhľal, aby kúpu stihol ešte minulý rok. O to menší dopyt kupujúcich po bytoch sme videli v januári.

Predpokladaný vývoj
Témou nie je, či sa budú tento rok ceny bytov zvyšovať, ale to, či bude rast jedno,- alebo dvojciferný. Pri makroekonomickom vývoji vidíme viacero otáznikov, jasný je však klesajúci trend pri úrokových sadzbách.

Potvrdila ho aj ECB, ktorá s platnosťou od 5. februára piaty raz za sebou znížila svoje kľúčové úrokové sadzby. Jednodňová sterilizačná sadzba poklesla od júna 2024 zo 4 % už na 2,75 %. Všetko nasvedčuje tomu, že ECB bude v znižovaní úrokov pokračovať. Pre záujemcov o hypotéku je to dobrá správa, nemôžu však čakať, že úverové sadzby budú kopírovať krátkodobé kľúčové úrokové miery ECB. Banky budú úvery zlacňovať pomalším tempom, ktoré bude podobné tomu vlaňajšiemu. Pokiaľ v priebehu minulého roka klesli úroky na hypotékach zo 4,5 na 4 %, tento rok sa pravdepodobne dostanú na úroveň okolo 3,5 %.

Aj preto dramatické prepisovanie cenoviek na bytoch a domoch smerom nahor nie je na programe dňa.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:

1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, Žilina, B. Bystrica
4. Nitra, Prešov, Trenčín

Realitný barometer zaznamenal v decembri rekordnú úroveň 2943 eur/m2

Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, poskočil hore v decembri 2024 v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom o 1,6 %. Ide o dôležitý medzník, keďže hodnotou  2943 eur/m2 Barometer prekročil svoje doterajšie maximum zo septembra  2022. Ručička Realitného barometra sa vtedy vyšplhala na 2902 eur/m2.

Za rok 2024 stúpol Realitný barometer o 11,9 %. Hoci ide o dvojciferný rast, nie je to nič výnimočné. Podobný vývoj Barometra sme zaznamenali v rokoch 2019 (11,3 %) a 2022 (11,7 %).

Predpokladaný vývoj

V porovnaní s poslednými rokmi sú teraz predikcie na najbližší rok optimistickejšie. Realitný trh sa v roku 2024 prekvapujúco rýchlo dostal  do rastovej fázy a vyzerá to, že v nej zotrvá. Ceny nehnuteľností budú rásť väčšinou jednociferným tempom. Hodnota Realitného barometra sa môže zvyšovať podobne ako v roku 2024.

Pri kvalitných nehnuteľnostiach v dobrých lokalitách si môže predávajúci dupnúť, inde bude lepšie, ak bude stáť nohami na zemi. Vyššia DPH od Nového roka zdvihne ceny novostavieb hneď od januára. Dopyt môže byť spočiatku nižší, keďže časť ľudí si kúpila byt už v roku 2024. Na jar sa však predaje rozbehnú, a to aj vplyvom klesajúcich úrokových sadzieb na hypotékach.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:

1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, Žilina, B. Bystrica
4. Trenčín, Nitra, Prešov

Realitný barometer atakuje svoje maximum zo septembra 2022

Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, poskočil v novembri v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom o 2,7 %. Jeho hodnota 2897 eur/m2 je takmer  na úrovni zo septembra 2022, kedy na Slovensku vrcholil realitný boom. Ručička Barometra sa vtedy vyšplhala na 2902 eur/m2.  V medziročnom porovnaní stúpol Realitný barometer o 11,3 %.

Aký bol na realitnom trhu rok 2024

Na realitnom trhu sme tento rok videli oživenie a návrat na rastovú trajektóriu. Za 11 mesiacov sa  hodnota Realitného barometra zvýšila až o 10,2 %. Po minuloročnom poklese o 5,0 % by to asi sotva niekto predpokladal.

Za zvyšovaním cien nehnuteľností je viac dôvodov. V prvom rade je to priaznivý makroekonomický vývoj spojený s rastom zamestnanosti a miezd. Okrem toho sa ľudia pri kúpe nehnuteľnosti rozhodovali ľahšie – pod kontrolu sa totiž dostala spotrebiteľská inflácia a zmizol strašiak energetickej krízy. Vďaka tomu získali  väčšiu istotu, že dokážu splácať hypotéku.

Trhový sentiment sa menil už od januára. Stále viac bolo zjavné, že ceny bytov sa odlepili od svojho dna a budú rásť. Aj preto ľudia začali byty viac nakupovať. K optimizmu na trhu prispela aj ECB, keď ešte pred letom začala s uvoľňovaním svojej menovej politiky. Znižovanie jej kľúčových sadzieb sa premietlo aj do hypoték. Tie počas roka zlacneli zo 4,5 na 4,0 %.

Novým signálom pre rast cien bytov a živé obchodovanie sa na jeseň stali konsolidačné opatrenia slovenskej vlády. Kupujúcich naštartovalo plánované zvýšenie DPH od januára 2025. Preto sa snažili stihnúť kúpu ešte do konca decembra .

Predpokladaný vývoj

Výraznú aktivitu na trhu predpokladáme aj v decembri, a to v nadväznosti na spomínanú vyššiu  DPH. Týka sa to nielen novostavieb, ale aj starších bytov. Chcú ich totiž ešte rekonštruovať za “staré ceny“. Keďže časť budúcoročného dopytu uspokojí trh už teraz, realitný trh sa môže v úvode budúceho roka dostať do určitej letargie. Trend zvyšovania cien sa však nezastaví.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:

1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, Žilina, B. Bystrica
4. Nitra, Trenčín, Prešov

Realitný barometer za 10 mesiacov v pluse 7,3 %, byty do konca roka ešte zdražejú

Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, v októbri  2024 medzimesačne klesol o 0,9 % na 2821 eur/m2. Nejde o zmenu doterajšieho cenového trendu, skôr o prirodzenú korekciu. V septembri totiž Barometer medzimesačne poskočil hore o 2,2 %. Po 10 mesiacoch je v pluse 7,3 %, čo je vysoké číslo, ktoré by pred rokom čakal málokto. Pri aktuálnom medziročnom porovnaní je Barometer v pluse dokonca až 7,9 %.

V októbri zverejnila svoje hodnotenie realitného trhu aj NBS, ktorá na Slovensku monitoruje ceny nehnuteľností podľa krajov. V komentári za 3. štvrťrok centrálna banka potvrdila pokračovanie rastu cien nehnuteľností, a to o 2,4 % v porovnaní s 2. štvrťrokom. Zároveň konštatovala, že do zelených čísel sa preklopil už aj medziročný rast (3,4 %).

V októbri ECB 2. raz za sebou (3. raz v tomto roku) znížila svoje kľúčové úrokové sadzby, a to o štvrť percentuálneho bodu. Sadzba na jednodňové sterilizačné operácie je najnovšie 3,25 %, pre hlavné refinančné operácie 3,40 %. K ďalšiemu uvoľneniu menovej politiky pristúpila po tom, ako inflácia v eurozóne v septembri klesla pod dvojpercentný cieľ centrálnej banky. Podobný krok urobí ECB zrejme ešte v decembri.

Predpokladaný vývoj

Očakávame, že po októbrovej cenovej korekcii (medzimesačný pokles o 0,9 %) sa Realitný barometer do konca roka vráti na rastovú trajektóriu a byty ďalej zdražejú. Živé obchodovanie bude pokračovať pri novostavbách, keďže DPH sa na budúci rok zvýši z 20 na 23 %. V nadväznosti na to sledujeme masívnu kampaň developerov, ktorí neváhajú osloviť ľudí ešte extra  bonusmi. Do konca roka budú preto kupovať aj tí, čo plánovali riešiť bývanie či realitnú investíciu na budúci rok.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:

1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, Žilina, B. Bystrica
4. Nitra, Trenčín, Prešov

Rast cien bytov sa v septembri zrýchlil, barometer poskočil o 2,2 %

Realitný barometer, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, v septembri 2024 stúpol o 2,2 % na 2847 eur/m2, čo je najväčší tohtoročný percentuálny prírastok. Napriek tomu hovoriť o realitnom boome je stále predčasné.

Rozdiel medzi cenami novších a starších bytov
V septembri uplynuli 2 roky, odkedy Realitný barometer dosiahol svoje maximum na úrovni 2902 eur/m2. V nasledujúcom období sa realitný trh ochladzoval, čo sa premietlo aj do poklesu cien bytov a hodnôt Barometra. Viac ako novšie byty si to „odniesli“ tie staršie, ktorých ceny klesali výraznejšie. Rozdiely medzi týmito 2 typmi bytov sa tým zväčšili., čo ukazujú aj nasledujúce tabuľky. Aký je aktuálny rebríček krajských miest podľa tohto cenového rozdielu v prospech novších bytov?

2 izbové byty

3 izbové byty

Predpokladaný vývoj
Hoci sa realitný trh tento rok znovu dostal na rastovú trajektóriu, hodnota Realitného barometra je oproti septembru 2022 stále nižšia. Vtedy sa jeho ručička zastavila na čísle 2902 eur/m2. Keďže rast cien bytov bude pokračovať aj vo 4. štvrťroku 2024, dá sa predpokladať, že Barometer prekoná svoje maximum ešte tento rok.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:

1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, Žilina, B. Bystrica
4. Prešov, Nitra, Trenčín

Byty od januára zdraželi už o 6,0 %, hoci úročenie hypoték sa neznížilo

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v auguste 2024 medzimesačne zvýšila už deviaty raz za sebou. Tentokrát to bolo o 1,3 % a Barometer sa vyšplhal na 2787 eur/m2. Ide o veľmi podobné číslo, aké sme videli v novembri 2022.

Vtedy sa ručička Realitného barometra zastavila na čísle 2791 eur/m2. V tom čase bol však trh vo fáze poklesu. Aktuálne rastie, pričom tento rok je Realitný barometer v pluse už 6,0 %. Pozitívnu zmenu konštatovali tiež NBS a štatistický úrad, čo umlčalo aj tie posledné kuvičie hlasy, ktoré varovali pred nepriaznivým vývojom na realitnom trhu.

Po ochladení realitného trhu na jeseň 2022 sme dnes svedkami takého rýchleho zažehnania chmár, aké nečakal asi nikto. Aktuálne zdražovanie bytov je o to väčším prekvapením, že sa deje pri takmer nezmenených úrokových sadzbách na hypotéky. Vidíme pri nich ďalej úročenie nad 4 %, kozmetické zmeny úrokov smerom dole si ľudia ani nevšimli. Zdražovanie bytov bez toho, aby zlacňovali hypotéky ukazuje, že cena peňazí nemusí mať na realitný trh taký fatálny dopad, ako to donedávna vyzeralo.

Zvyšovanie cien nehnuteľností ide v súčasnosti hlavne na vrub priaznivého makroekonomického vývoja, ktorý je spojený s pozitívnymi číslami o zamestnanosti či rastom miezd. Vyššie príjmy obyvateľstva umožňujú platiť väčšie splátky úverov a tým aj kupovať drahšie nehnuteľnosti. Záujem ľudí o byty sa zvyšuje aj preto, že ich ceny sa odlepili od svojho dna a pod kontrolu sa dostala spotrebiteľská inflácia.

Predpokladaný vývoj
Do konca roka sa budú ceny bytov ďalej zvyšovať, a to doterajším tempom. Medziročný rast na konci decembra bude pravdepodobne atakovať dvojciferné číslo. Niektorí záujemcovia o nehnuteľnosť budú zrejme čakať do budúceho roka na lacnejšiu hypotéku, keďže však pokles úrokových sadzieb bude pozvoľný, táto stratégia sa im pri kúpe na rastúcom trhu nemusí vyplatiť.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:

1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, Žilina, B. Bystrica
4. Prešov, Nitra, Trenčín

Po znížení repo sadzby ECB ďalší pozitívny signál pre trh: rast cien nehnuteľností hlási už aj NBS

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v júli 2024 medzimesačne zvýšila o 0,6 % na 2751 eur/m2. Tento rok je Barometer v pluse už 4,6 %.

V porovnaní s minulým letom sa situácia výrazne zmenila. Pred rokom bol totiž trh po 7 mesiacoch v mínuse 5,2 % a čakalo sa, kam až ceny klesnú a kedy sa objaví „svetlo na konci tunela“. Oživenie, ktoré hráči na realitnom trhu tento rok pozorujú už dlhšie, potvrdila 6.8. aj NBS. Vo svojej hodnotiacej správe za 2. kvartál 2024 konštatovala „prvý cenový rast po šiestich štvrťrokoch poklesov“. Pri bytoch NBS zaznamenala medzištvrťročné zrýchlenie 2,2 %, pre porovnanie Barometer za rovnaké obdobie poskočil hore o 2,4 %.

Stanovisko centrálnej banky k aktuálnej situácii je za posledné 2 mesiace v poradí už druhým pozitívnym signálom pre realitný trh. Začiatkom júna, 6.6., naštartovala totiž ECB pokles svojich kľúčových úrokových sadzieb. Hoci zníženie dvojtýždňovej repo sadzby zo 4,5 na 4,25 % situáciu kupujúcich veľmi nezmenilo, vplyv na trhový sentiment cítiť. Predávajúci naberajú postupne sebavedomie, takže vyjednať si u nich atraktívne zľavy je čoraz ťažšie.

Realitný barometer stúpol v 1. polroku 2024 o 4 %

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v júni 2024 medzimesačne zvýšila o 0,8 % na 2734 eur/m2. Za 1. polrok je Barometer v pluse už 4 %. V najlikvidnejších segmentoch realitného trhu, pri 2 a 3 izbových bytoch, sme v krajských mestách videli takmer všade rast cien, a to tak pri novších, ako aj starších bytoch.

V 2. polroku nás čaká ďalšie zdražovanie. Otázkou zostáva, či sa udrží doterajšie tempo rastu alebo sa zvyšovanie cien zrýchli a na konci roka budeme mať za sebou dvojciferný medziročný rast. Isté je však to, že cenová stagnácia je za nami a realitný trh zostane v rastovej fáze. Stane sa tak zrejme aj v situácii, že pri úrokových sadzbách bánk na hypotéky uvidíme do konca roka skôr len kozmetické úpravy. K citeľne lacnejším úverom sa ľudia dostanú zrejme až v roku 2025.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:

1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, Žilina, B. Bystrica
4. Nitra, Trenčín, Prešov

ECB naštartovala uvoľňovanie svojej menovej politiky, úročenie hypoték sa však zatiaľ nezníži

Európska centrálna banka začiatkom júna znížila svoje kľúčové úrokové sadzby o 0,25 %, čím odštartovala postupné uvoľňovanie svojej menovej politiky.  Keďže však ide o nepatrnú zmenu v súlade s očakávaniami bankových domov, úročenie hypoték sa nezmenilo. To môže nasledovať až po ďalších úpravách sadzieb ECB, ktoré zrejme prídu na program ešte tento rok.

Dôležitejší je signálny význam  spomínaného kroku ECB, keďže centrálna banka naštartovala pokles, ktorý bude ďalej pokračovať. Práve to bude meniť sentiment na realitnom trhu smerom k oživovaniu. Ceny bytov budú ďalej rásť, do takých vysokých otáčok  ako pred 2-3 rokmi sa však zdražovanie nedostane.

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v máji 2024 medzimesačne zvýšila o 0,9 % na 2712 eur/m2. Barometer skončil v pluse už 6. raz za sebou, čo nikoho nenecháva na pochybách, že realitný trh sa vrátil na rastovú trajektóriu. Zdražovanie v posledných mesiacoch sa týka väčšiny krajských miest, a to tak starších, ako aj novších bytov.

V medziročnom porovnaní je Realitný barometer v pluse 2,4 %, v porovnaní so svojím maximom z augusta 2022 je však stále v mínuse, a to 6,5 %.  Ako ukazuje tabuľka, neznamená to, že  v strate sú všetky byty.

Staršie byty sú síce všade v mínuse, novšie však v niektorých mestách už zdraželi.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:

1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, Žilina, B. Bystrica
4. Trenčín, Prešov, Nitra

Realitný barometer sa v apríli dostal do plusu už aj v medziročnom porovnaní

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v apríli 2024 medzimesačne zvýšila o 0,7 % na 2689 eur/m2. Rast nie je žiadnou novinkou, keďže barometer stúpol už piatykrát v rade za sebou.  Tentokrát sa však dostal do plusu už aj v medziročnom porovnaní, a to prvý raz od februára 2023.

Na prvý pohľad to vyzerá, že realitný trh je túto jar zaliaty slnkom. Obchoduje sa naozaj živšie ako pred pár mesiacmi a zvýšenie cien bytov za 1. kvartál tohto roka hlási aj NBS. Kto si však myslí, že je na obzore ďalší realitný boom a nehnuteľnosti  znovu prudko zdražejú, rojčí. Zabudnime na to. Realitný barometer je v tomto roku za 4 mesiace v pluse 2,3 % a sotva budeme na konci roka vidieť dvojciferný medziročný rast. Nečakajme, že ceny bytov sa v najbližších mesiacoch “odtrhnú z reťaze”, ak sa citeľne neznížia úrokové sadzby na hypotéky.  A ako to vyzerá, od lacných peňazí sme dnes na míle vzdialení.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:

1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, Žilina, B. Bystrica
4. Trenčín, Nitra, Prešov

Realitný barometer stúpol 4. mesiac za sebou, trh sa dostal do fázy rastu

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v marci 2024 medzimesačne zvýšila o 0,5 % na 2670 eur/m2. Barometer stúpol 4. mesiac za sebou, čím potvrdil prechod realitného trhu zo stabilizačnej do rastovej  fázy. Jeho hodnota sa od novembra 2023 zvýšila z 2603 eur/m2 o 2,6 %.

Predávajúci dnes už nie sú náchylní na také veľkorysé zľavy, aké boli ochotní ponúkať ešte na jeseň. Takisto developeri postupne upúšťajú od darčekov pre kupujúcich v podobe parkovacieho miesta či zariadenej kuchyne.  Za zmienku pri hodnotení vývoja v 1. štvrťroka 2024 pri 2 izbových bytoch stojí Trenčín, kde ceny tých starších sa zvýšili o 5,9 %. Novšie 2 izbové byty v Prešove zdraželi o 4,4 %, naopak, v Banskej Bystrici zlacneli o 4,2 % a v Žiline o 7,3 %. Pri 3 izbových bytoch vidíme zaujímavé čísla pri novších bytoch, a to v Trnave a Žiline, kde ceny stúpli počas prvých 3 mesiacov tohto roka o 4,9 %, resp. 8,0 %.

V jarných mesiacoch predpokladáme, že hodnota Realitného barometra bude ďalej rásť, hoci zvyšovanie cien nebude skokovité a zďaleka sa nemusí týkať všetkých trhových segmentov. Na cenovky bytov, ktoré sme tu mali tesne pred ochladením trhu na jeseň 2022, si budeme musieť počkať do budúceho roka.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:

1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, Žilina, B. Bystrica
4. Trenčín, Nitra, Prešov

V zelených číslach je medzimesačne už 61 % bytov

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa vo februári 2024 medzimesačne zvýšila o 0,8 % na 2658 eur/m2. Barometer tým  prekonal úroveň z mája 2023, kedy ukazoval 2649 eur/m2.

Pred rokom sa nad realitným trhom vznášali čierne chmáry. Predmetom diskusií bolo, či sa vrátime cenami nehnuteľností do roku 2021 alebo ešte o rok dozadu. Aká bola situácia, napovedá aj to, že vo februári 2023 len 19 % zo sledovaných kategórií bytov v rámci Realitného barometra skončilo v medzimesačnom pluse.

Až do októbra 2023 sa tento ukazovateľ, s výnimkou 1 mesiaca, držal pod hranicou 40 %. K zlomu došlo od novembra. Vtedy zelené čísla začali oscilovať okolo 50 %, aby vo februári 2024 skončili na 61 percentách. Znamená to, že v medzimesačnom pluse už skončila väčšina zo 64 sledovaných kategórií bytov. Aj tento indikátor “zelených šipiek” naznačuje zmenu vo vývoji cien bytov, keď poklesu začína pomaly zvoniť umieráčik. Len pre porovnanie, v čase najväčšieho realitného boomu, vo februári 2022, dosiahol spomínaný ukazovateľ 86 %.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Nitra, Prešov, Trenčín

Realitný trh prešiel do fázy stabilizácie  

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v januári 2024 medzimesačne zvýšila o 0,3 % na 2638 eur/m2. Barometer tým  prekonal úroveň z júna 2023, kedy ukazoval 2624 eur/m2.  Znamená to, že pokles trhu, ktorý sme tu videli od jesene 2022, nahradila stabilizácia.

Prechod do novej fázy realitného cyklu naznačuje aj klesajúca ponuka bytov. Témou teraz nie je, či ceny bytov budú stúpať, ale to, kedy sa tak stane. Naštartovať cenový rast  môže už samotný meniaci sa trhový sentiment.  Predpokladať totiž, že ceny bytov spadnú, už prestáva dávať zmysel.  Pribúdať budú  kupujúci, ktorí očakávajú, že “zajtra” budú nehnuteľnosti zasa drahšie. Svedkami živého obchodovania môžeme byť už túto jar, ktorá patrí na  realitnom trhu tradične k silným obdobiam. Prudký rast cien, aký sme tu mali donedávna, však nečakajme.  Brzdou oživovania realitného trhu aj naďalej zostávajú úrokové sadzby na hypotékach na úrovni okolo 4,5 %. Na ich plošný pokles si budeme musieť zrejme ešte pár mesiacov počkať.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Nitra, Prešov, Trenčín

Realitný barometer klesol v roku 2023 o 5 %  

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v decembri 2023 medzimesačne zvýšila o 1,0 % na úroveň 2629 eur/m2. Aj to prispelo k tomu, že za minulý rok sa znížil Realitný barometer len o 5 %. V porovnaní s tým, aké boli očakávania na začiatku roku 2023, je to nízke percento.

Tento rok budú ceny bytov zrejme najstabilnejšie za posledných 5 rokov, pričom Realitný barometer môže skončiť v pluse. Veľké zmeny neuvidíme ani pri úrokových sadzbách na hypotéky.

Pokiaľ na jeseň 2022 sa kupujúci dostali na koňa, udržať sa v sedle bude pre nich v tomto roku čoraz ťažšie. Trh sa totiž pomaly dostáva do novej rovnováhy. Znamená to napríklad, že veľké zľavy pri kúpe nehnuteľnosti budú už zriedkavejšie.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Nitra, Prešov, Trenčín

Realitný barometer ďalej klesá, ale niekde už ceny bytov stúpajú  

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v novembri medzimesačne znížila o 0,5 % na úroveň 2603 eur/m2. Hoci barometer ďalej klesá, objavujú sa už prvé lastovičky, ktoré naznačujú zmenu trendu. Ak sa pozrieme na najobchodovanejšie byty na trhu (staršie 2 a 3 izbové byty) za posledný polrok, vidíme, že v 2 mestách sme už v pluse. Od mája zdraželi staršie 3 izbové byty v Košiciach a staršie 2 izbové byty v Bratislave. V metropole Slovenska sa v novembri ceny v spomínanom segmente dokonca zvýšili už piaty raz za sebou. Hoci rast od konca mája predstavuje len 2,3 %, naznačuje to, že realitný trh sa už z počiatočných cenových poklesov, ktoré sa naštartovali na jeseň 2022, otriasol.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Nitra, Prešov, Trenčín

Trh smeruje k stagnácii, karty však ďalej rozdáva kupujúci  

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v októbri medzimesačne znížila o 0,2 % na úroveň 2615 eur/m2. Všetko nasvedčuje tomu, že aj v horizonte najbližších mesiacov sa bude Realitný barometer  medzimesačne meniť minimálne. Naposledy sme videli pokles vyšší ako 1 % v marci tohto roka. Hodnota Realitného Barometra sa vtedy znížila v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom o 1,2 %.

Prechod k postupnej stabilizácii cien neznamená, že bude otrasená pozícia kupujúceho.  Karty bude naďalej rozdávať vo väčšine segmentov realitného trhu.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Nitra, Prešov, Trenčín

Ceny bytov sa v lete stabilizovali 

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v septembri oproti augustu znížila o 0,4 %. Barometer dosiahol úroveň 2621 eur/m2, čo je podobné číslo ako v júni toho roka. Vtedy sa vyšplhal na 2624 eur/m2. Ukazuje to, že ceny sa v lete stabilizovali. Pre 4. štvrťrok vidíme 2 základné scenáre. Podľa prvého sa ceny môžu vyvíjať ako v 2. štvrťroku, podľa druhého tak, ako v 3. štvrťroku. Znamená to, že nás čaká mierny pokles alebo bude pokračovať stagnácia.

Zaujímavé je porovnanie 2 tradične silných segmentov realitného trhu, t. j. starších 2 a 3 izbových bytov. Vo všetkých krajských mestách s výnimkou Bratislavy a Nitry ceny 2 izbových bytov medziročne klesli viac ako 3 izbových. Jedným z vysvetlení je výpadok dopytu zo strany investorov. Tí totiž preferujú menšie bytové jednotky.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice, Trnava, Žilina, B. Bystrica
4. Prešov, Nitra, Trenčín

August 2023: Realitný barometer po roku znovu stúpol

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v auguste oproti júlu zvýšila o 0,3 %.

Je to pozoruhodné, keďže naposledy sme jeho rast videli presne pred rokom, v auguste 2022. Realitný barometer vtedy skočil na úroveň 2902 eur/m2. Vyzeralo to, že v najbližších mesiacoch prekoná hranicu 3000 eur/m2. Stal sa však pravý opak a Realitný barometer začal klesať. Jeho hodnota je dnes 2632 eur/m2, t. j. o 9,3 % nižšia ako pred rokom. Tento pokles odráža situáciu na trhu, kde taktovku prevzal kupujúci.

Realitný barometer neklesol už 2 mesiace za sebou. Neznamená to, že odteraz už budú ceny bytov iba rásť. Dá sa však predpokladať, že vo väčšine trhových segmentov nebudú už prudko klesať a budúci rok Realitný barometer skončí v pluse.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Prešov, Nitra, Trenčín

V júli Realitný barometer prvý raz od jesene 2022 neklesol

Pokles cien bytov, ktorý sledujeme už od októbra 2022, ustal. Ukazuje to najnovší Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý na mesačnej báze monitoruje ceny bytov v krajských mestách. Neznamená to automaticky, že znižovanie cien na realitnom trhu je na konci.  Naznačuje však, že ďalší pokles by mal byť už miernejší.

Pri hodnotení vývoja na realitnom trhu sa väčšina analýz venuje 2 a 3 izbovým bytom, kde je najväčšia likvidita. O to zaujímavejšie je zistenie, že najviac ceny klesajú pri 1 izbových bytoch. Pokiaľ sa v tomto segmente pri starších bytoch znížili ku koncu júla medziročne o 14,8 %, pri 2 izbových to bolo 10,1 % a pri 3 izbových len 9,3 %. Nečudo, práve 1 izbové byty boli najviac v hľadáčiku investorov. Ti sa za posledný rok z trhu postupne stiahli.

Cenový rebríček (eur/m2) pri starších 1 izbových bytoch:

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie 3 izbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Prešov, Nitra, Trenčín

Ceny bytov sa v 1. polroku 2023 znížili, ich pád však nenastal

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje  ceny bytov v krajských mestách, sa v 1. polroku znížila o 5,2 %. V najlikvidnejších segmentoch realitného trhu, pri 2 a 3 izbových bytoch, sme pri starších jednotkách videli väčšinou pokles od 5 do 10 %, pri novších korekciu cien pod 5 %. Je zrejmé, že zlacňovanie bytov v tomto roku na obrátkach nenabralo.

V 2. polroku nás na realitnom trhu čaká ďalšie znižovanie cien. Neznamená to, že tento cenový trend musia kopírovať všetky typy bytov naprieč Slovenskom. Hypotéky budú síce ešte mierne zdražovať, situácia sa však môže o niekoľko mesiacov vyvíjať podobne ako u našich západných susedov v Česku. Tam začínajú v novinách vychádzať články s veľkými titulkami o tom, že “ceny bytov opäť začali rásť”. Na český realitný trh zavial čerstvý vietor, keď “ceny nehnuteľností našli v niektorých krajských mestách svoje dno a niekoľko mesiacov v rade idú hore”. Za zmenami stoja záujemcovia, ktorí sa snažia kupovať na realitnom trhu skôr ako príde zdražovanie.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Nitra, Prešov, Trenčín

Realitný barometer spadol za posledných 9 mesiacov už o 8,7 %

Realitný barometer v máji 2023 medzimesačne ďalej klesal. Jeho hodnota sa znížila o 0,6 % a dostala sa tak na úroveň februára 2022.

Naposledy barometer stúpol pred 9 mesiacmi. Odvtedy spadol o 8,7 %, viaceré krajské mestá však už majú pri niektorých typoch bytov za sebou aj dvojciferný pokles. Pokiaľ v auguste 2022 boli všetky 1-3 izbové byty v krajských mestách s cenovkami nad 2000 eur/m2, teraz sme pod touto hranicou už v 3 mestách. Týka sa to starších 3 izbových bytov v Trenčíne, Nitre a Prešove.

Zachovanie doterajšieho trendu, t.j. mierny pokles, predpokladáme aj v letných mesiacoch.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Prešov, Nitra, Trenčín

Cenový rozdiel medzi novšími a staršími bytmi sa za posledný rok výrazne zvýšil

Realitný barometer v apríli 2023 znovu poklesol, jeho hodnota sa v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom znížila o 0,6 %. Po zmene trendu v cenovom vývoji od jesene 2022 pozorujeme väčšiu korekciu pri starších bytoch. Ceny novších bytov zatiaľ klesaniu cien odolávajú lepšie. Vidieť to aj na tom, že cenový rozdiel medzi novšími a staršími bytmi sa v krajských mestách za posledný rok výrazne zvýšil.  Napríklad pri 2 izbových bytoch v Bratislave poskočil z 8,3 na 18,1 % a v Košiciach z 13,9 na 26,6 %. Pri 3 izbových bytoch v Bratislave sa zvýšil za rok z 20,1 na 27,2 a v Košiciach z 15,9 na 26,6 %. Samozrejme, neznamená to, že novšie byty sú voči cenovým otrasom imúnne. V najbližších mesiacoch predpokladáme pokračovanie doterajšieho vývoja.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Prešov, Nitra, Trenčín

Marec 2023: Realitný barometer prvý raz hlási medziročný pokles cien

Na znižovanie cien bytov z mesiaca na mesiac sme si už od jesene 2022 zvykli. Novinkou v marci je však už aj medziročný pokles, keď hodnota Realitného barometra Realitnej únie SR sa v marci 2023 znížila v porovnaní s marcom predošlého roka o 1,8 %. Zatiaľ nejde o vysoké číslo, v ďalšom období sa však bude zvyšovať.

Realitný barometer klesá už od septembra 2022. Pozrime sa, ktoré krajské mestá zasiahol nový trend pri 2 a 3 izbových bytoch za uplynulých 6 mesiacov najviac:

Vidíme, že pokles cien postihol viac staršie byty, a to najmä v krajských mestách na strednom a východnom Slovensku. V “hitparáde” sa neobjavili iba dve krajské mestá, a to Žilina a Nitra. Neznamená to, že voči poklesu cien sú imúnne.  Korekcia cien je tam však o niečo nižšia.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Prešov, Nitra, Trenčín

Cenovky bytov smerujú do roku 2021

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa vo februári v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom znížila o 1,7 %. Ide už o 5. medzimesačný pokles v rade za sebou.

V červených číslach skončilo až 81 % zo všetkých sledovaných kategórií bytov. Spomedzi 2 a 3 izbových bytov sme v rámci Slovenska zaznamenali za posledných 5 mesiacov najväčší, až dvojciferný, pokles pri starších 2 izbových bytoch v Trenčíne a Banskej Bystrici a novších 3 izbových bytoch v Banskej Bystrici a Košiciach.

Cenami sme sa ocitli približne na úrovni marca 2022, pričom už v najbližších mesiacoch uvidíme cenovky z roku 2021. Kto však chce byt predať, riadi sa nimi už teraz.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 3 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice, Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Prešov, Nitra, Trenčín

Ochladenie na realitnom trhu trvá, k zamrznutiu má však ďaleko  

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v januári znížila  o 0,4 %.  Ponuka bytov rastie, na trhu vládu prevzal kupujúci. Je to však len Pyrrhovo víťazstvo. Na obhliadkach sa totiž kupujúci pohybuje so zvieracou kazajkou, ktorú mu nasadila banka.  Peňažné inštitúcie na čele s ECB, ktorá ďalej zvyšuje svoje kľúčové úrokové sadzby, hrajú dôležitú úlohu pri zmene trhového sentimentu.

Obchodovanie s bytmi bolo aj v januári poznačené ochladením realitného trhu, o zamrznutí sa však hovoriť nedá. Tomu sa oveľa viac podobalo leto 2022.

V najbližších mesiacoch neočakávame veľké zmeny. Časť kupujúcich nad sebou cíti Damoklov meč v podobe ďalšieho zvyšovania úrokových sadzieb na hypotéky. Motiváciu kupovať preto nestratili. Pokiaľ sa stretnú s predávajúcimi, ktorí nemajú hlavu v oblakoch, t.j. nastavia reálnu predajnú cenu, je vysoká šanca na obchod.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Prešov, Nitra, Trenčín

Ceny bytov v roku 2022 narástli o 11,7 %, od októbra však klesajú 

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v roku 2022 zvýšila o 11,7 %.  Viac ako toto číslo pri hodnotení minulého roka prekvapuje rýchly obrat realitného trhu. Pred rokom len málokto čakal, že ceny bytov začnú klesať už na jeseň 2022. Stalo sa a ku koncu decembra ukazovala ručička Realitného barometra číslo na úrovni z apríla. Ceny bytov za posledné tri mesiace minulého roka klesli o 4,6 %.

Znižovanie zasiahlo celé Slovensko, a to tak staršie, ako aj novšie byty. Zatiaľ ide o pokles v jednotkách percent, nezriedka však kupujúci majú priestor získať aj zaujímavejšie zľavy. Aktuálne cenovej korekcii spomedzi krajských miest najviac odolávajú Nitra a Žilina. Práve spomínané 2 mestá patria k tým, kde ceny bytov rástli za posledných 5 rokov najmenej.

So začiatkom pandémie koronavírusu začali ľudia v roku 2020 intenzívne riešiť vlastné bývanie. Kúpa bytu, domu či chaty bola na programe dňa nejednej rodiny na Slovensku. Táto situácia trvala dva roky. V druhom polroku 2022 sa všetko zmenilo.

Pozrime sa, prečo došlo minulý rok na realitnom trhu k obratu:

1. zdraženie hypoték
Rast úrokových sadzieb úverov na bývanie bol rýchly, prudký a neočakávaný. Kým začiatkom roka si ľudia požičiavali peniaze na nehnuteľnosti za 1 % p.a., v decembri to už boli 4 % p.a. Pri 30 ročnej hypotéke ide o navýšenie mesačnej splátky o 50 %. Zdraženie úverov preriedilo davy záujemcov o vlastné bývanie a vyplienilo zástupy investorov, ktorí kupovali byt na úver.

2. prehnaný rast cien bytov v posledných rokoch
Ceny bytov rástli veľmi rýchlo. Hodnota Realitného barometra sa za 5 rokov zvýšila o 89 %, pričom priemerná mzda na Slovensku stúpla len o 39 %.

3. neistota a nižšia kúpyschopnosť ľudí
Pri kúpe bytu ľudí brzdila neistota v súvislosti s vojnou na Ukrajine, energetickou krízou, ďalším vývojom ekonomiky či politickými turbulenciami na domácej politickej scéne. Váhanie potenciálnych kupujúcich spôsobila aj ich klesajúca kúpyschopnosť. Rast platov totiž zaostával za cválajúcou infláciou.

4. očakávania poklesu cien bytov
Ochladenie realitného trhu zmenilo postoj ľudí, ktorí kvôli vysokej inflácii plánovali preliať svoje peniaze z bankových účtov do nehnuteľností. Záujem o kúpu investičného bytu nestratili, len začali vyčkávať na lepšiu cenu. Načo byt preplácať?

Aký bude rok 2023

Otázkou zostáva, či vývoj cien bytov počas 4. štvrťroka 2022 bol len krátkym intermezzom alebo nás čaká ich ďalšie znižovanie. Vylúčiť sa dajú len krajné scenáre. Je nepravdepodobné, že

1. ceny sa vrátia na úroveň spred pandémie, t.j. spadnú z terajšej úrovne o 30 %
2. tento rok nás čaká dvojciferný rast

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Prešov, Nitra, Trenčín

Realitný barometer ďalej klesá, v novembri dosiahol hodnotu 2791 eur/m2 

V novembri sa hodnota Realitného barometra znížila v porovnaní s októbrom o 1,1 % a dostala sa na úroveň 2791 eur/m2. Dvojciferný rast na konci decembra za rok 2022 je však stále v hre. Za 11 mesiacov zatiaľ ceny stúpli o 12,7 %.

5 pohľadov na súčasný realitný trh

Na bilancovanie tohto roka je ešte priskoro, pozrime sa však na realitný trh aspoň z týchto 5 uhlov pohľadu:

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Obrat na trhu: Realitný barometer klesol v októbri oproti septembru o 2,8 % 

Ochladenie realitného trhu stále viac potvrdzujú aj čísla. Za posledný mesiac sa ku koncu októbra znížila hodnota Realitného barometra Realitnej únie SR o 2,8 % a dostala sa na úroveň 2821 eur/m2. Prekonanie donedávna atakovanej hranice 3000 eur/m2 je pre tento rok už len zbožným želaním.  Zmena trendu na slovenskom realitnom trhu sa stala skutočnosťou, hoci medziročný rast ku koncu októbra o 20,3 % tomu nenasvedčuje.

Zvyšovanie cien bytov však zostáva minulosťou, aktuálne ceny klesajú. Nečudo, v ponuke ich je dvakrát viac ako pred rokom, pričom záujemcovia o kúpu sa vplyvom rastúcich úrokových sadzieb na hypotéky a ďalších faktorov vytrácajú.

Aký očakávame budúci vývoj?

Hodnota Realitného barometra začala v októbri klesať. Nejde o jednorazovú anomáliu, ale o začiatok cenového obratu na realitnom trhu. Otázka je, ako dlho bude pokles trvať, aký bude mať priebeh a či bude mať plošný charakter.

Čo bude tlačiť ceny nehnuteľností dole?

1. Zmena sentimentu na trhu – kupujúci už pochopili, že sú “na koni”, predávajúci budú musieť strpieť ich sebavedomý prístup.
2. V ponuke je stále viac nehnuteľností – predajný cyklus sa predlžuje.
3. Záujem ľudí o kúpu nehnuteľnosti bude ďalej znižovať rast úrokových sadzieb na hypotéky.
4. Dopyt po bytoch bude brzdiť aj nižšia kúpyschopnosť ľudí vplyvom inflácie – obmedzia sa ich možnosti splácania úverov.

Čo bude brániť prasknutiu realitnej bubliny, t.j. prudkému pádu cien o desiatky percent?

1. Napriek nepriaznivému makroekonomickému vývoju prudký rast nezamestnanosti nie je na programe dňa. Ľudia nebudú nútení hromadne sa zbavovať svojej strechy nad hlavou pod ťarchou nesplácaných hypoték.
2. Valorizácia miezd v budúcom roku umožní ľuďom čerpať vyššie úvery. Budú si preto môcť dovoliť kupovať drahšie nehnuteľnosti, hoci ich apetít budú zrážať drahšie hypotéky.
3. Vysoká inflácia v kombinácii s nulovým úročením vkladových účtov v banke budú ďalej  motivovať časť investorov s “hotovosťou” ku kúpe nehnuteľnosti.
4. Realitní investori, ktorí už nehnuteľnosť majú, rezignujú na jej predaj a ďalej ju podržia. Načo sa zbavovať nehnuteľnosti, keď dopyt po prenájmoch rastie? Nedá sa teda čakať, že majitelia investičných bytov zahltia realitné portály ponukami na predaj.

Čo môže ovplyvniť vývoj cien bytov do konca tohto roka?
Vyhliadky ďalšieho rastu úrokových sadzieb na hypotéky, ako aj sprísnenie podmienok poskytovania hypoték pre ľudí nad 40 rokov, budú dočasne ťahať časť záujemcov o byty na obhliadky a ku kúpe nehnuteľnosti. Riešiť  vlastné bývanie sa budú snažiť ešte tento rok.

Vývoj cien bytov v krajských mestách za 4 roky

Aktuálne sa nachádzame na konci jedného realitného cyklu. Pozrime sa, čo nám priniesla rely na trhu s bytmi posledné 4 roky. Niekde sa ceny zdvojnásobili, inde sa zvýšili “len” o polovicu.

Staršie 2 izbové byty

Staršie 3 izbové byty

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. Trnava, B. Bystrica, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 6 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves
4. Petržalka, Dúbravka

5. Rača
6. DNV, Vrakuňa, P. Biskupice

Ceny v najlikvidnejšom segmente realitného trhu sa za posledné 3 mesiace znížili vo väčšine krajských miest, žezlo preberá kupujúci 

Až doteraz ochladzovanie realitného trhu pripomínalo Columbovu manželku, o ktorej všetci hovoria, ale nikto ju nevidel. Rastúca ponuka voľných nehnuteľností na trhu, klesajúci počet záujemcov o kúpu, citeľný pokles nových hypoték, toto všetko už počúvame niekoľko mesiacov. Napriek tomu na číslach, ktoré sa týkajú cien sme zmenu trendu stále nevideli.

A sotva si obrat všimneme, ak sa pozrieme aj na septembrové dáta a porovnáme ich medziročne. Ceny bytov v krajských mestách sa medziročne zvýšili až o 28,7 %, keď sa ručička Realitného barometra Realitnej únie SR zastavila na konci 3. štvrťroka 2022 na čísle 2902 eur/m2.

Zaujímavejší obraz o dianí na trhu uvidíme, ak porovnáme hodnoty Realitného barometra medzi jednotlivými štvrťrokmi.

Hoci sa rast cien spomaľuje (2,2 % za 3. kvartál vs 4,0 % za 2. štvrťrok), ani tu čísla nič dramatické neukazujú a predávajúci nemajú dôvod na paniku.

V najlikvidnejšom segmente, t.j. pri starších 3 izbových bytoch však už vidíme, že ceny väčšinou klesajú, Pri porovnaní posledných dvoch štvrťrokov 6 z 8 krajských miest skončilo v mínuse.

Aký vývoj očakávame do konca roka?

Hodnota realitného barometra zamrzla v septembri na čísle z augusta. Neznamená to však automaticky, že v ďalších mesiacoch začne po stagnácii klesať. Ak by sa tak aj stalo, bude to skôr symbolické znižovanie. Na druhej strane aj malé poklesy môžu zohrať veľkú úlohu pri zmene trhového sentimentu. Sebavedomie kupujúcich narastie na úkor predávajúcich.

S veľkou pravdepodobnosťou sú nateraz veľké cenové skoky medzi mesiacmi či štvrťrokmi minulosťou. Len pre zaujímavosť, pokiaľ by septembrová hodnota realitného barometra vydržala do konca roka, mali by sme na konci decembra za sebou medziročný rast vo výške 17,2 %.

Ešte donedávna to vyzeralo, že Realitný barometer tento rok prekoná magickú hranicu 3 tis. eur (hranicu 2 tis. eur prekonal iba nedávno, v decembri 2020). Z dnešného pohľadu je to už menej pravdepodobné. Priemerná cena bytu v krajskom meste SR na m2 zostane na konci decembra pravdepodobne pod hranicou 3 tis. eur.

Čo by dnes (ne)mali robiť predávajúci a kupujúci?

Predávajúci by mali vziať do úvahy novú realitu. Bytov v ponuke je viac, kupujúcich menej. Pokiaľ chcú svoju nehnuteľnosť naozaj predať, nemali by sa pozerať na suseda, ktorý dostal za svoju nehnuteľnosť na konci jari 200 tisíc eur. Ak to nepochopia, ľahko sa môže stať, že svoju nehnuteľnosť nepredajú vôbec.

A čo kupujúci? Sú síce vo výhode, ale spoliehať sa na zľavu z ceny by sa ešte nemali. Predávajúci reagujú na zmeny ležérne a robia pštrosiu politiku. Kupujúci musí počítať s tým, že majiteľ bude so zľavou v najbližších mesiacoch váhať. Iný prístup zvolí len vtedy, ak s predajom ponáhľa.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. B. Bystrica, Trnava, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 6 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves
4. Petržalka, Dúbravka
5. Rača, DNV
6. P. Biskupice, Vrakuňa

Ceny bytov rástli toto leto rýchlejšie ako pred rokom 

V júli 2022 sa v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom v krajských mestách zvýšili ceny bytov o 1,0 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2902 eur/m2. Rast za posledný rok (august 2022 vs august 2021) predstavuje 32,7 %.  Hoci posledné mesiace počúvame o ochladzovaní realitného trhu a o slabom záujme kupovať, pravda je taká, že toto leto ceny bytov narástli viac ako pred rokom. Od konca mája do konca augusta sa tento rok zvýšili o 3,1 %, ten minulý len o 2,5 %. Predávajúcim aktuálne zjavne chýbajú impulzy, aby svoje byty zlacňovali.

Záujem o obchodovanie na realitnom trhu sa koncom leta tradične oživuje. Inak tomu nie je ani tento rok. Zmena životnej situácie motivuje časť ľudí, aby zmenili svoje bývanie práve teraz.  K tomu, aby kupovali nehnuteľnosť na jeseň, ich bude viesť aj ďalšie zvyšovanie úrokových sadzieb na hypotéky. Budú chcieť využiť financovanie svojho vlastného bývania ešte dnes, lebo zajtra to bude už len drahšie. Taký výnimočný apetít, aký mali záujemcovia o bývanie minulý rok na jeseň, však očakávať nemôžeme.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. B. Bystrica, Trnava, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 6 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves
4. Petržalka, Dúbravka
5. Rača, DNV
6. P. Biskupice, Vrakuňa

Hodnota realitného barometra poskočila za rok o jednu tretinu 

V júli 2022 sa v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom v krajských mestách zvýšili ceny bytov o 1,2 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2874 eur/m2. Rast za posledný rok (júl 2022 vs júl 2021) predstavuje 33,3 %.

“Nič nové pod slnkom” – to môže byť prvý dojem z aktuálneho vývoja na realitnom trhu. Pravda však je, že ponuka bytov sa už niekoľko mesiacov za sebou zvyšuje a záujemcovia o obhliadky sa vytrácajú.  Vyzerá to, že toto leto sú všetci na dovolenke. S koncom augusta prichádza veľký otáznik, čo bude na jeseň. Už ani najväčší optimisti neveria, že sa zopakuje minulý rok. Od konca augusta do konca novembra sa vtedy hodnota realitného barometra zvýšila o neuveriteľných 11,7 %. Záujem o kúpu nehnuteľností bol enormný a pokračoval aj po Novom roku. Tohtoročný jesenný nárast cien, ako aj počet záujemcov o kúpu, bude zrejme podstatne skromnejší.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. B. Bystrica, Trnava, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 4 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves, Petržalka, Dúbravka
4. DNV, Rača, P. Biskupice, Vrakuňa

Staršie trojizbové byty – ceny klesli druhý mesiac za sebou až v troch krajských mestách 

V júni 2022 sa v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom v krajských mestách zvýšili ceny bytov o 0,9 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2839 eur/m2. Rast za posledný rok (jún 2022 vs jún 2021) predstavuje 32,2 %.

Hoci celý trh stále rastie, v jeho najlikvidnejšom trhovom segmente, pri starších trojizbových bytoch, klesali ceny už druhý mesiac za sebou v troch krajských mestách. Ich trhová hodnota sa znížila na východe (Prešov, Košice) a v Žiline. Na akékoľvek závery je ešte zavčasu, rastový trend pre celý trh však zostane zrejme nejaký čas ešte zachovaný.

Za menej ako 150 tis. eur sa dá dnes spomedzi krajských miest kúpiť starší trojizbový byt už len v Nitre, Prešove a Trenčíne. Ešte pred dvoma rokmi by táto suma stačila na rovnaký byt v okrajovej časti hlavného mesta. Tam sa dnes bez doplatku môžu sťahovať len Košičania. Za cenu staršieho 3-izbového bytu vo východoslovenskej metropole si môžu kúpiť takéto bývanie v Podunajských Biskupiciach alebo Vrakuni.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 5 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. B. Bystrica, Trnava, Žilina
4. Prešov, Trenčín
5. Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves, Petržalka, Dúbravka, Rača
4. DNV, Vrakuňa, P. Biskupice

Realitný trh pred letom preraďuje na nižší rýchlostný stupeň. Čo bude na jeseň?

V máji 2022 sa v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom v krajských mestách zvýšili ceny bytov o 1,9 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2814 eur/m2. Rast za posledný rok (máj 2022 vs máj 2021) predstavuje 31,1 %, za rok 2022 13,6 %. V najlikvidnejšom segmente, pri starších trojizbových bytov, majú za sebou dvojciferný percentuálny rast v tomto roku už Prešov, Žilina, Trnava, Nitra a Trenčín. Jednociferný rast vidíme v Košiciach, B. Bystrici a Bratislave. V aktuálnom cenovom rebríčku krajských miest je v porovnaní s decembrom 2021 len jedna zmena – poradie si vymenili Prešov a Trenčín. Ceny v Košiciach sú v porovnaní s Bratislavou štvrtinu nižšie. Za starší trojizbový byt v metropole východného Slovenska musí záujemca zaplatiť rovnakú sumu ako v bratislavskej Dúbravke na konci minulého roka.

Prestaňme sa pozerať k susedom do Česka

V snahe odhadnúť cenový vývoj na realitnom trhu sme sa minulý rok začali viac pozerať k susedom do Česka. Práve tam začala česká centrálna banka nekompromisne zvyšovať svoju kľúčovú dvojtýždňovú (repo) sadzbu. Prvým zvýšením ju v júni 2021 dostala z 0,25 na 0,50 %, aktuálne je už na neuveriteľných 5,75 % p.a. Reštriktívna monetárna politika ČNB mala byť silným nástrojom, ktorý schladí aj cenový rast nehnuteľností. Stalo sa, zmeny na realitnom trhu v Česku vidíme.

Prečo sa máme prestať pozerať za naše západné hranice? Dôvodom nie je, že sme rezignovali na ECB. Je zrejmé, že táto banka nebude ani zďaleka kopírovať ČNB pokiaľ ide o zvyšovanie svojej kľúčovej úrokovej sadzby. Pointa je v tom, že opraty prevzal na realitnom trhu  dnes už niekto úplne iný. Ak by ECB nechala svoje úrokové sadzby na nule i v najbližšej “päťročnici”, bežní ľudia aj tak na hypotéku už “nedočiahnu”. Mzdy im rastú ospalým tempom, pričom ceny nehnuteľností, tovarov a služieb pripomínajú cválajúceho koňa. Vysoká inflácia ukazuje ľuďom červenú kartu a posiela ich von z realitného ihriska. Všetci, ktorí si hľadajú vlastné bývanie, majú hlavu v smútku. Svetlo na konci tunela nevidno. Stále viac sa vynára otázka: “dokážu ceny nehnuteľností na súčasnej úrovni udržať investori?”

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. B. Bystrica, Trnava, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves, Petržalka, Dúbravka, Rača
4. DNV, Vrakuňa, P. Biskupice

Realitná bublina sa ďalej nafukuje, rast úrokov na hypotékach zásadnú zmenu neprinesie

V apríli 2022 sa v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom v krajských mestách zvýšili ceny bytov o 1,2 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2761 eur/m2. Rast za posledný rok (apríl 2022 vs apríl 2021) predstavuje 30,6 %, za rok 2022 11,5 %. Hoci sa realitná bublina nafukuje ďalej, na jej prasknutie to zatiaľ nevyzerá. Rast úrokov na hypotékach môže zvyšovanie cien bytov mierne spomaliť, na zásadnú zmenu trhového sentimentu však tento faktor na Slovensku potenciál nemá.

Realitný barometer na konci tohto roka 3 tis. eur/m2?

Realitný barometer má nakročené na to, aby jeho hodnota na konci roka 2022 dosiahla 3 tis. eur/m2. Znamenalo by to medziročný rast na úrovni 21,1 %., čo nie je nereálne. Pripomeňme si, že hranicu 2 tis. eur/m2 prekročil tento ukazovateľ vývoja cien bytov v krajských mestách len v decembri 2020. Znamenalo by to nárast o 50 % za dva roky.

Hodnotu realitného barometra za posledný rok pomerne spoľahlivo kopíruje napríklad cena staršieho 3-izbového bytu v Košiciach. Ak to tak bude pokračovať, pri výmere 75 m2 by tento mohol ku koncu decembra 2022 stáť až 225 tis. eur.

Cenové rebríčky (eur/m2) v najlikvidnejšom segmente realitného trhu – staršie trojizbové byty (predaj)  

Podľa ceny môžeme krajské mestá zaradiť do 4 cenových skupín:
1. Bratislava
2. Košice
3. B. Bystrica, Trnava, Žilina
4. Prešov, Trenčín, Nitra

Mestské časti Bratislavy podľa ceny môžeme rozdeliť do 5 cenových skupín:

1. Staré Mesto
2. Nové Mesto, Ružinov
3. Karlova Ves, Petržalka, Rača, Dúbravka
4. DNV, Vrakuňa, P. Biskupice

Rozhovor z 5.5.2022, ktorý k aktuálnej situácii na realitnom trhu poskytla Realitná únia SR

Ceny bytov rastú príliš rýchlo, vytvára sa realitná bublina

V marci 2022 sa v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom v krajských mestách zvýšili ceny bytov o 1,5 %, keď hodnota realitného barometra sa vyšplhala na číslo 2729 eur/m2. Rast za posledný rok predstavuje až 29,4 %. Prudké zdražovanie na trhu nehnuteľností vyvoláva obavy, či sa nenafukuje realitná bublina. Koncom marca proti nej začala verbálne intervenovať už aj Národná banka Slovenska. Situáciu dokresľuje aj vývoj za posledné štyri roky, keď napríklad ceny starších trojizbových bytoch v krajských mestách stúpli priemerne o 76 % a starších dvojizbových dokonca o 80 %.