Finančná správa sprísňuje dohľad nad registráciou na DPH
V Bratislave, 19. 5. 2026
Nedávna novela zákona o DPH priniesla zmeny, ktoré sa výrazne dotýkajú aj realitných kancelárií. Hoci hranica obratu pre povinnú registráciu na DPH ostáva na úrovni 50 000 € ročne, štát sprísňuje kontrolu subjektov, ktoré sa registrácii na DPH vyhýbajú.
Daňové riaditeľstvo zároveň začína z úradnej moci (ex offo) registrovať na DPH aj skupiny prepojených spoločností, pričom posudzuje najmä ich finančné, ekonomické a organizačné prepojenia.
V praxi to znamená, že rôzne modely rozdeľovania podnikania medzi viaceré spoločnosti alebo SZČO môžu byť po novom podstatne rizikovejšie ako v minulosti.
Téma rezonovala aj medzi riaditeľmi realitných kancelárií
Problematike DPH sme sa v Realitnej únii SR venovali opakovane, naposledy aj v 71. Klube riaditeľov RK v hoteli Carlton v Bratislave, kde o aktuálnych zmenách diskutovali riaditelia realitných kancelárií spolu s daňovým poradcom a špecialistom na DPH a daňové kontroly JUDr. Ing. Petrom Schmidtom (CLA Slovakia). Prednášku si členovia Realitnej únie môžu pozrieť tu »
Kedy vzniká povinnosť registrácie na DPH?
Každá realitná kancelária, ktorá dosiahne obrat 50 000 € za kalendárny rok, sa musí povinne registrovať za platiteľa DPH.
Pri priemernej provízii 3 000 € to predstavuje približne 17 uzavretých obchodov ročne, čo väčšina aktívnych realitných kancelárií bežne prekročí.
Platiteľstvo DPH: výhody aj nevýhody
Platiteľstvo DPH prináša realitným kanceláriám viacero benefitov, ale zároveň aj nové náklady a administratívne povinnosti.
Výhody platiteľstva DPH
Realitná kancelária si môže odpočítať DPH z veľkej časti prevádzkových nákladov, napríklad nájom kancelárie, marketing a inzercia, technika a elektronika, telefóny, vozidlá, softvéry a služby.
Pri bežnom fungovaní RK môže ísť o úsporu nákladov a vyššiu efektivitu hospodárenia. Výhodou môže byť aj lepšie postavenie pri spolupráci s firemnými klientmi, ktorí si DPH odpočítavajú.
Nevýhody platiteľstva DPH
Na B2C trhu – teda pri službách pre fyzické osoby – môže registrácia na DPH znamenať tlak na vyššiu cenu služieb. Dopady konsolidácie teda pocítia prevažne občania. Predajnosť realitných služieb (s DPH) môže byť o čosi náročnejšia.
Ak kancelária nechce zvyšovať ceny, často musí DPH absorbovať vo vlastnej marži, čo priamo znižuje jej ziskovosť.
Nevýhodou je aj vyššia administratívna záťaž a fakt, že väčšina realitných maklérov nie je platcami DPH (nedosahujú potrebný obrat), takže realitná kancelária si z ich faktúr nemôže uplatniť odpočet DPH na vstupe.
Otázka platiteľstva DPH nie je otázkou voľby ale veľkosti podnikania. Ak je obrat RK vyšší ako stanovený limit, vedenie RK nemá inú zákonnú možnosť.
Praktická kalkulačka RK – DPH v intranete
Pre členov Realitnej únie SR sme pripravili v intranete praktickú kalkulačku RK – DPH, ktorá umožňuje jednoducho porovnať:
-
variant platiteľa a neplatiteľa DPH,
-
dopad na čistý zisk spoločnosti,
-
vplyv DPH na náklady a maržu,
-
rozdiel medzi situáciou, keď sa DPH pripočíta k cene služby,
-
a variantom, keď ju kancelária absorbuje na úkor vlastného zisku.
Kalkulačka pomáha riaditeľom realitných kancelárií získať realistický pohľad na ekonomický dopad registrácie na DPH na základe vlastných čísel a nastavenia firmy.
Dôležité je pripraviť sa včas
Zmeny v oblasti DPH predstavujú pre realitné kancelárie významnú tému, ktorá môže zásadne ovplyvniť ich financie, cenotvorbu aj celkové fungovanie podnikania.
Odporúčame preto:
-
analyzovať aktuálne nastavenie firmy,
-
prepočítať ekonomické dopady,
-
konzultovať situáciu s účtovníkom a daňovým poradcom,
-
a venovať zvýšenú pozornosť prípadným prepojeniam medzi spoločnosťami.
Tejto téme sa budeme venovať aj naďalej
Realitná únia SR bude situáciu naďalej sledovať a prinášať členom podstatné informácie.
Budeme zároveň vďační aj za vaše skúsenosti a podnety z komunikácie s finančnou správou alebo z praxe vašich realitných kancelárií.
Spracoval:
JUDr. Mojmír Plavec, PhD., RSc.
