Realitná bublina je späť?

V čom je situácia iná oproti roku 2022

TLAČOVÁ SPRÁVA  / 27. 1. 2026

V tlačovej správe sa dozviete, že
• ceny bytov tento rok nepôjdu po jednej koľaji,
• aké sú markantné odlišnosti oproti roku 2022,
• Realitný barometer stúpol za 2 roky o 25,1 %,
• najvyššie zdražovanie je pri starších 2 izbových bytoch.

Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý sleduje ceny bytov v krajských mestách, poskočil hore za rok 2025 o 11,7 % a za posledné 2 roky dokonca o 25,1 %. Dynamický rast potvrdzujú aj posledné údaje z Eurostatu, podľa ktorých Slovensko dosiahlo v 3. štvrťroku minulého roka piaty najvyšší  medziročný rast cien nehnuteľností spomedzi krajín Európskej únie.

Časť ľudí má pocit, že ceny rastú ako strom do neba, a preto s kúpou bytu neváhajú. Obávajú sa totiž, že neskôr by ho ešte viac preplatili. Na druhej strane pribúda hlasov, ktoré upozorňujú na príliš rýchly rast cien, prehriatie trhu a nafukovanie realitnej bubliny. V médiách sa už objavujú prvé nadpisy, ktoré naznačujú jej prasknutie. Detaily sa čitateľ v článku väčšinou nedozvie, ale semienko neistoty je už zasiate.

Realitná bublina témou aj pred štyrmi rokmi

Cenová bublina na realitnom trhu vzniká, keď ceny nehnuteľností rastú príliš rýchlo a odpájajú sa od vývoja ekonomických fundamentov, najmä miezd, kúpyschopnosti obyvateľstva, dostupnosti úverov či demografického vývoja. V takom prípade vzniká riziko cenovej korekcie smerom nadol. “Realitná bublina bola témou diskusií aj pred štyrmi rokmi. Situácia napokon vyústila do poklesu cien, keď Realitný barometer od augusta 2022 v priebehu nasledujúceho roka a štvrť stratil na svojej hodnote 10,3 %”, vysvetľuje hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

4 rozdiely oproti realitnému trhu v roku 2022

Hoci sa súčasná situácia môže zdať podobná tej pred 4 rokmi, je vo viacerých aspektoch iná:

1. Rast cien bytov je teraz miernejší
   Za posledné 2 roky sa hodnota Realitného barometra zvýšila o štvrtinu. V období od augusta 2021 do augusta 2022, teda počas 1 roka, však Realitný barometer vzrástol až o takmer jednu tretinu (32,7 %). Ceny bytov sa pritom zvyšovali  už v predchádzajúcom období, pričom rástli rýchlejšie ako mzdy.

2. Cena peňazí tento rok bez veľkých zmien
   O tom, či tento rok úrokové sadzby na hypotékach ešte klesnú, sa dá diskutovať.  Ich rast však na programe dňa zrejme nebude. V roku 2022 sa výrazne zhoršila situácia na realitnom trhu aj kvôli zvyšovaniu úrokových sadzieb. Práve preto veľa ľudí stratilo záujem o kúpu nehnuteľnosti a viedlo to k zmene nálady na realitnom trhu.

3. Ekonomike sa síce nedarí, neistota ľudí je však nižšia než v roku 2022
   Konsolidácia verejných financií síce domácnosti znepokojuje, spomeňme si však na ich obavy v súvislosti so začiatkom vojny na Ukrajine, energetickou krízou či cválajúcou infláciou pred pár rokmi. Dočasne vtedy klesli aj reálne mzdy.

4. Kompozitný index NBS sa nachádza v bezpečnom pásme
   Indikátor Národnej banky Slovenska, ktorý monitoruje prehriatie realitného trhu, bol pred jeho posledným ochladením o dve pásma vyššie ako v súčasnosti, a to vo fáze vysokého rizika. Teraz sa kompozitný index nachádza vo fáze vzostupu.

Napriek tomu, že ceny bytov rastú dynamicky, realitný trh je v súčasnosti pokojnejší a predvídateľnejší ako v turbulentnom období pred pár rokmi. Riziko vzniku a prasknutia realitnej bubliny je nižšie.

Vývoj cien bytov v krajských mestách za 2 roky

Plastický obraz o vývoji cien ponúka pohľad na posledné 2 roky. V porovnaní s pohľadom len na minulý rok lepšie zachytáva dlhodobejší trend a je menej skreslený krátkodobými výkyvmi.

Rast cien bytov za posledné 2 roky (v %)

Zdroj: Realitná únia SR, údaje k 31.12.2025

Najvýraznejšie zdraželi za 2 roky staršie 2 izbové byty. Zvýšenie až o 28,3 % odráža aj silný záujem investorov. Nasledujú  staršie 3 izbové byty s priemerným nárastom 23,0 %. Miernejšie sa zvyšovali ceny novších 2 izbových bytov, v priemere o 21,2 %. Najpomalšie zdražovali novšie 3 izbové byty, kde priemerný rast dosiahol 17,9 %.

Prešov je lídrom zdražovania až v 2 kategóriách, a to pri starších 2 i 3 izbových bytoch. Cena staršieho 2 izbového bytu tam za 2 roky vzrástla zo 116 na 163 000 EUR, 3 izbového zo 141 na 186 000 EUR. Novšie 2 izbové byty zdražovali najviac v Trenčíne, keď cena poskočila zo 137 na 183 000 EUR. Novšie 3 izbové jednotky najviac vzrástli na hodnote v Bratislave, kde došlo k zvýšeniu z 281 na 357 000 EUR.  Prešov a Trenčín patrili dlhodobo k najlacnejším krajským mestám, takže posledný vývoj možno vnímať ako určité znižovanie ich cenového odstupu.

Ceny bytov sa nebudú vyvíjať podľa jedného scenára

Byty budú zdražovať aj tento rok, hoci cenový rast nemusí byť už dvojciferný. “Napriek konsolidácii verejných financií zostáva nálada na realitnom trhu pozitívna, pričom slovenské domácnosti sú ešte stále v dobrej finančnej kondícii.  Vývoj bude diferencovaný, pričom cenové rozpätie medzi novšími a staršími bytmi sa tento rok bude skôr zvyšovať ako znižovať,” hovorí Vladimír Kubrický.

Z dlhodobého hľadiska ceny bytov bude čoraz viac ovplyvňovať demografický vývoj a presun obyvateľstva, ako to konštatuje aj Národná banka Slovenska. Postupný úbytok obyvateľstva sa zrejme dotkne hlavne  menších miest a môže vytvoriť tlak na cenovú korekciu. Krajské mestá môžu byť voči nej odolnejšie. Práve tam je totiž najviac pracovných príležitostí, ľudia tam prichádzajú za vzdelaním a sú tam často najlepšie podmienky na život.

Diskusia o realitnej bubline môže u predávajúcich vytvárať tlak na rýchly predaj a znižovanie cien zo strachu pred možným poklesom trhu.

„O to dôležitejšie je, aby sa vlastníci nehnuteľností nenechali strhnúť mediálnymi skratkami o prasknutí bubliny a nerobili unáhlené rozhodnutia založené na emóciách, ktoré by ich viedli podpisovať nevýhodné zmluvy.“ uzatvára Mojmír Plavec, realitný advokát a tajomník Realitnej únie SR.

Stručne o Realitnej únii SR

Realitná únia Slovenskej republiky patrí medzi najväčšie profesijné združenia realitných kancelárií a maklérov na Slovensku, pričom združuje 912 členov. Jej hlavným poslaním je kultivácia realitného trhu, systematické vzdelávanie jeho účastníkov, zvyšovanie štandardu realitných služieb a rozvoj efektívnej spolupráce medzi členmi únie a ďalšími subjektmi pôsobiacimi na trhu nehnuteľností.

Tlačovú správu spracoval:

Ing. Vladimír Kubrický
hlavný analytik Realitnej únie SR
tel.: 0903 755 629
mail: kubricky@realitnaunia.sk

REALITNÁ ÚNIA SR
Májkova 3, 811 07 Bratislava
tel.: (02) 5479 11 27
email: info@realitnaunia.sk