Provízia realitných sprostredkovateľov ako nástroj konkurenčného boja pri predaji neexkluzívne zazmluvnených nehnuteľností.
Neexkluzívny predaj nehnuteľnosti nie je v našich zemepisných šírkach ničím výnimočným. Ak odhliadneme od neexistujúceho zazmluvnenia, ide zrejme ešte stále o najčastejšiu formu dojednania so záujemcom o sprostredkovanie. Zvlášť v prípade náboru prostredníctvom cold calls. Takýto druh sprostredkovateľskej zmluvy umožňuje ľahšie získanie zákazky, na druhej strane ostrý konkurenčný boj maklérovi spôsobuje bolesti hlavy. Okrem náročného sledovania pohybu konkurenčných predajcov na trhu (o ktorom si povieme niečo nabudúce), musí zabezpečiť konkurencieschopnú cenu. Veď čo zaujme potencionálneho kupujúceho viac ako nižšia cena. Kreativita slovenského makléra štartuje už pri nahrávaní zákazky na inzertné portály. A sme pri jadre veci.
Letmý pohľad na množstvo ďalších predajcov krúžiacich okolo nehnuteľnosti a cenové eldorádo ho len utvrdzuje, že všetko, čo nie je zakázané, je dovolené. Vo svojej podstate má pravdu. Veď je to dokonca známa zásada práva. A tak maklér hľadá možnosť, ako zverejniť čo najnižšiu cenu na úkor svojich konkurentov. Manipulácia s cenovkou inzerátu je lákavá a najmä rýchla alternatíva. Záujemca o kúpu konkrétnej nehnuteľnosti isto zavolá inzerentovi s nižšou cenou. Pohľad na slovenské inzertné weby nám prehľadne ukazuje, čo maklér môže v takomto momente urobiť.
Jeho inzerát môže mať jednu z týchto podôb:
- Inzerovaná cena je uvedená bez odmeny za sprostredkovanie (provízia) a v texte inzerátu nie je uvedená informácia o výške provízie
- Inzerovaná cena je uvedená bez provízie, ale v texte inzerátu je uvedená informácia o výške provízie
- Inzerovaná cena je uvedená ako súčet provízie a ceny požadovanej záujemcom
Prvý variant predstavuje najvážnejšie porušenie zákonných aj etických noriem. V drvivej väčšine prípadov môžeme pokojne povedať, že ide o nekalú obchodnú praktiku. Zároveň maklér mohol porušiť aj § 14 Zákona o ochrane spotrebiteľa. Neúplne inzerovaná cena totiž vzbudzuje dojem, že je nižšia ako skutočne požadovaná cena, ktorú spotrebiteľ pri kúpe nehnuteľnosti bude musieť vynaložiť. Našťastie len malé množstvo realitných sprostredkovateľov si dovolí takéto flagrantné porušovanie noriem. Šetrenie príslušných štátnych orgánov (napr. SOI), alebo disciplinárnej komisie Realitnej únie SR (v prípade člena) je však v takýchto prípadoch vždy adresné. Rieši sa konkrétny obchodný prípad a realitný sprostredkovateľ. Tento subjekt preukazuje oprávnenosť svojho konania sprostredkovateľskou zmluvou. Jej obsah je kľúčový z pohľadu dojednaní o sprostredkovateľskej odmene a inzerovanej cene.
Sprostredkovateľská zmluva určuje, akým spôsobom bude odmena za úspešné sprostredkovanie realitnému sprostredkovateľovi vyplatená. Obvyklý spôsob zápočtu plnenia kupujúceho s pohľadávkou voči predávajúcemu prináša nutnosť inkasovať plnenie vopred od kupujúceho. Z tohto dôvodu musí byť provízia započítaná a inzerovaná ako súčasť kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ale v prípade, ak sa realitný sprostredkovateľ dohodne so záujemcom o sprostredkovanie (v tomto prípade predávajúcim) na vyplatení odmeny za sprostredkovanie výlučne zo zdrojov predávajúceho, bez požiadavky na zápočet plnenia od kupujúceho, inzerovaná cena bude určená sprostredkovateľskou zmluvou a nebude obsahovať províziu. Je veľmi nepravdepodobné, že predávajúci záujemca o sprostredkovanie by súhlasil s rôznym mechanizmom odmeňovania pri jednotlivých sprostredkovateľoch. To je dôvod, prečo je výrazný odklon inzerovanej ceny v inzeráte jednej realitnej kancelárie od inzercie ostatných sprostredkovateľov podozrivý. Tento exkurz do tvorby inzerovanej ceny poukazuje na fakt, že každý podnet na porušenie zákonných či etických noriem je nutné riešiť individuálne. Ideálnym riešením, ktoré má v rukách realitná kancelária už dnes, je verejné označenie, že inzerovaná cena je konečná a kupujúci už nebude za službu doplácať. Výhrady väčšiny realitných kancelárií ale smerujú k praxi niektorých sprostredkovateľov, ktorí v texte inzerátu vyčísľujú ďalšie povinné doplatky k inzerovanej cene.
V záujme vyššej konkurencieschopnosti inzerátu pri filtrovaní podľa ceny či jej prepočtu na štvorcový meter sa objavujú snahy niektorých realitných kancelárií o inzerovanie bez provízie alebo ďalších požadovaných nákladov. Bez týchto doplatkov nie je možné nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie kúpiť. Z pohľadu pravdepodobnej súladnosti s príslušnou legislatívou je nutné, aby informácia o cene nevzbudzovala dojem, že realitná služba je súčasťou inzerovanej ceny, keďže kupujúci je vyzývaný na akúsi samostatnú úhradu. V textoch inzerátov realitné kancelárie len opisným spôsobom uvedú poplatky, ktoré záujemca o kúpu nehnuteľnosti musí ešte uhradiť sprostredkovateľovi. Výška týchto poplatkov je prevažne uvedená v absolútnych číslach alebo percentuálnym vyjadrením. Ešte horšie je, ak nie je ani táto informácia presne určená. Stojí za zamyslenie fakt, že záujemca o kúpu nehnuteľnosti nie je účastníkom sprostredkovateľskej zmluvy o predaji nehnuteľnosti, ktorú má realitná kancelária podpísanú so záujemcom o predaj. V tejto sprostredkovateľskej zmluve musí byť dojednanie o cene realitnej služby a o spôsobe jej úhrady. Ide o podstatnú náležitosť takejto zmluvy. No a inkasovať plnenie v prospech identickej realitnej kancelárie od predávajúceho aj kupujúceho, ktorého paradoxne maklér vyhľadal na základe poverenia predávajúceho plynúceho z platnej a účinnej sprostredkovateľskej zmluvy je už skutočne prisilná káva.
Inzercia prenájmov vykazuje veľmi často záväzok pre nájomcu hradiť realitnej kancelárii odmenu v prípade podpisu nájomnej zmluvy s prenajímateľom. Otázkou môže byť kto a ako si objednal realitnú službu a následne kto je povinný uhradiť odmenu za ňu. A to by mali byť obsahom sprostredkovateľskej zmluvy. Takto inzerujúce realitné kancelárie sa prevažne upínajú k ústnej forme sprostredkovateľskej zmluvy ako k ideálnemu riešeniu, ako „vziať do kola“ potenciálnych nájomcov alebo kupujúcich. Ústna forma zazmluvnenia ale už dávno nie je pre realitné sprostredkovanie obvyklou cestou. Množstvo legislatívnych opatrení totiž chráni spotrebiteľa ako tzv. slabšiu stranu. Realitné kancelárie v tomto prípade úplne opomínajú aj síce nepovinnú, ale platnú STN EN 15733 o službách realitných maklérov a rôzne iné odborové realitné kódexy, ku ktorým väčšina realitných kancelárií hlási. Tieto kódexy tiež prikazujú písomnú formu zazmluvnenia. Realitná kancelária bez písomnej sprostredkovateľskej zmluvy s vágnym odkazom v inzeráte na povinnosť „obhliadajúceho“ uhradiť pri kúpe odmenu realitnej kancelárii je zaručene ľahkou korisťou pre akýkoľvek kontrolný orgán. Aktuálne prebiehajúce kontroly Slovenskej obchodnej inšpekcie začínajú a končia predložením riadnych písomných sprostredkovateľských zmlúv viažucich sa ku konkrétnym inzerátom zverejneným na ich základe na realitných inzertných weboch.
Zaujímavou témou je problematika zodpovednosti realitných inzertných portálov pri informovanosti spotrebiteľov. Najmä s ohľadom na zásady zodpovedného podnikania. Ide o významnú etickú kategóriu. Inzercia realít je významnou súčasťou slovenského internetového environmentu a logicky sa v nej točia slušné peniaze inzerentov. Každý, kto nakupuje nehnuteľnosť, sa nevyhne návšteve minimálne jedného z 3 – 4 najvýznamnejších slovenských realitných portálov. To je dôvod, prečo aj prevádzkovatelia takýchto špecializovaných portálov musia chápať špecifiká realitného trhu a miesto realitných sprostredkovateľov na ňom. Zaujímajú významné miesto pri edukovaní a ochrane spotrebiteľov – návštevníkov týchto portálov. Nemôžeme preto súhlasiť s alibistickými vyjadreniami o tom, že za inzerciu nesie zodpovednosť výlučne a úplne inzerent. Zodpovednosť za kvalitné informovanie spotrebiteľa totiž nie je len úlohou inzerenta (realitnej kancelárie), ale aj prevádzkovateľa internetového realitného portálu.
Niektoré z realitných inzertných portálov chápu túto svoju povinnosť a snažia sa alternatívne informovať o tom, či je provízia súčasťou inzerovanej ceny, alebo nie. Jeden z najvýznamnejších realitných portálov topreality.sk uvádza vo svojich všeobecných obchodných podmienkach povinnosť, že inzerent „je povinný zadávať v inzerátoch v poli Cena celkovú predajnú cenu
nehnuteľnosti (t. j. i vrátane provízie)“. Trochu chaoticky ale následne umožňuje pri zadávaní inzercie zadať aj inzerát bez uvedenia provízie, čo sa síce zvýrazní v samotnom inzeráte, ale inzerentovi je tak ponechaná možnosť zavádzať spotrebiteľa. Napríklad textom zverejnenom 5. 11.2017 konkrétnou realitnou kanceláriou takto: „K cene bude pripočítaná provízia pre RK, ktorá zahŕňa poplatky spojené s prevodom vlastníckych práv na katastri, vrátane kompletného právneho servisu, služieb spojených s odovzdaním bytu…“ Takto koncipovanú snahu portálu nemôžeme považovať za dostatočnú, napriek evidentnej snahe problematiku riešiť. Dobrým príkladom, ako sa vec dá vyriešiť, je prax portálu reality.sk, ktorý jasne zaväzuje inzerenta k tomu, že „inzerent sa zaväzuje v prezentovanej ponuke či dopyte poskytovať informácie pravdivé, a to vrátane konečnej trhovej ceny nehnuteľnosti, v prípade, že ide o realitnú kanceláriu – sprostredkovateľa zahŕňajúc aj províziu Inzerenta“. Naopak najvýznamnejší slovenský inzertný portál nehnutelnosti.sk len veľmi vágne uvádza vo svojich podmienkach inzercie, že „Používateľ je povinný zaraďovať inzeráty do zodpovedajúcej kategórie a podkategórie podľa typu a druhu nehnuteľnosti, uvádzať skutočnú lokalitu, v ktorej sa predmet ponuky nachádza a uviesť v poli Cena požadovanú trhovú cenu, prípadne uviesť Cena dohodou.“
Ak si uvedomíme, že k takýmto všeobecným obchodným podmienkam (inzertným podmienkam) pristupuje každý inzerent, je najrýchlejšia a najefektívnejšia cesta, ako posilniť práva spotrebiteľov úprava všeobecných obchodných podmienok o povinnosť inzerentov inzerovať výlučne konečnú cenu, čiže cenu za ktorú môže spotrebiteľ nehnuteľnosť reálne získať bez akýchkoľvek ďalších doplatkov a výhrad. Vďaka tomuto jednoduchému ustanoveniu by bola založená povinnosť pre realitných sprostredkovateľov inzerovať výlučne cenu, ktorú majú dohodnutú v sprostredkovateľských zmluvách. Vo svetle prebiehajúcich previerok zo strany Slovenskej obchodnej inšpekcie by sa týmto spôsobom ošetrila masívna časť nevhodnej inzercie na internete. Spotrebiteľ (alebo aj konkurent či profesné združenie) tak získa nielen možnosť obrátiť sa v prípade pochybností na príslušné štátne orgány, ale aj možnosť obrátiť sa zároveň aj na inzertný portál s požiadavkou o preverenie možného porušenia podmienok inzercie.
Vyzývame preto slovenské realitné inzertné portály, ktoré ešte nevenujú dostatočnú pozornosť tejto problematike, aby doplnili či upravili svoje inzertné podmienky a inzertnú prax pre realitných sprostredkovateľov v tomto duchu.
Na záver sa vrátim k úvodu tohto článku. Pozorný čitateľ chápe, že článok je venovaný neexkluzívne zazmluvneným nehnuteľnostiam. Je zrejmé, že exkluzívny spôsob zazmluvnenia umožňuje realitným sprostredkovateľom voľnosť pri predaji nehnuteľnosti. Absencia cenovej vojny medzi jednotlivými sprostredkovateľmi pri predaji tej istej nehnuteľnosti prináša to, čo je základnou požiadavkou nášho zákazníka – vyššiu cenu za predaj jeho nehnuteľnosti.
Mgr. Attila Mészáros
predseda
Realitnej únie SR
