AKO SA OBMEDZÍ
25. 4. 2024 │ Attila Mészáros
OBMEDZÍ SA VEREJNOSTI PRÍSTUP KU KATASTRÁLNYM ÚDAJOM?
Médiami prebehla informácia o pripravovanej zmene katastrálneho zákona, ktorého cieľom má byť obmedzenie verejného prístupu ku katastrálnym údajom [1]. Táto informácia obsahuje niekoľko technických zmien, ktoré vychádzajú z terajšej praxe katastra ako aj z potreby zosúladenia zákona s inými normami a postupmi na úseku katastra. Toľko teda zámer vlády tlmočený ústami Úradu geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK SR). Zo stručnej informácie nie zrejmé, akým spôsobom sa novela zákona dotkne práce realitných kancelárií.
Realitná únia SR zastupuje subjekty vykonávajúce realitné sprostredkovanie, čiže realitné kancelárie. Tieto subjekty na dennej báze pracujú s aktuálnymi katastrálnymi údajmi svojich klientov a ostatných subjektov s daným obchodom spojených. Katastrálne údaje sú pre nás niečo ako lopata pre stavbára. Keďže „diabol sa skrýva v detailoch“ je potrebné sa veľa pýtať.
REGISTRÁCIA AKO PODMIENKA PRÍSTUPU K ÚDAJOM
Realitná únia SR preto iniciovala online stretnutie predstaviteľov realitných kancelárií s riaditeľkou legislatívno-právneho odboru ÚGKK SR JUDr. Odetou Poldaufovoua jej kolegyňou JUDr. Ľubomírou Šoltýsovou rovnako z LPO ÚGKK SR na našej diskusnej platforme „Realita v realitách“. Témou diskusie cca 130 realitných sprostredkovateľov a zástupkýň ÚGKK SR bola samotná novela ako aj ďalšie informácie k smerovaniu elektronických služieb katastra. Ak ste sa diskusie nestihli zúčastniť, tu sú naše zistenia k problematike pripravovaných zmien.
Je na mieste uznať, že objem údajov dnes poskytovaných katastrom bez akýchkoľvek obmedzení je na pomery okolitých krajín skutočne veľký. Zvýšená ochrana týchto informácií prostredníctvom „ochranného múru“ deklarovanej povinnej registrácie o informáciu žiadajúceho subjektu je pochopiteľná.
Najakútnejším problémom, ktorý má novela katastrálneho zákona vyriešiť je obmedzenie prístupu k vybraným osobným údajom vlastníkov nehnuteľností z dôvodu aplikovania legislatívy o ochrane osobných údajov (GDPR). Konkrétne ide o ukrytie dátumu narodenia a bydliska vlastníkov nehnuteľností. Je na mieste uznať, že objem údajov dnes poskytovaných katastrom bez akýchkoľvek obmedzení je na pomery okolitých krajín skutočne veľký. Zvýšená ochrana týchto informácií prostredníctvom „ochranného múru“ deklarovanej povinnej registrácie o informáciu žiadajúceho subjektu je pochopiteľná. Je dobré, ak fyzické osoby vedia, kto a z akého titulu pristupuje k ich osobným údajom. Pre úplnosť je na mieste uviesť aj fakt, že snaha riešiť kolíziu medzi zásadou verejnosti katastra a ochranou osobných údajov bola na stole už v časoch vlád minulých. Zmeny boli teda očakávané a snahu ÚGKK SR riešiť kolíziu týchto dvoch práv treba hodnotiť pozitívne.
ÚGKK SR preto navrhuje sprístupniť pre anonymné prezeranie obvyklé údaje o nehnuteľnosti a vlastníkoch, avšak bez dátumu narodenia a adresy bydliska. K týmto osobným údajom sa dostanete až na základe predchádzajúcej registrácie užívateľského konta. Dnes nie je ešte možné predpovedať, akú formu táto registrácia bude mať. Do úvahy prichádza jednoduchá registrácia s overením emailovej adresy ale aj formálnejšia možnosť prihlásenia prostredníctvom občianskeho preukazu s elektronickým čipom (eID).
V rámci diskusie s členmi Realitnej únie SR vyplynul väčšinový názor, že z pohľadu realitných sprostredkovateľov sa zdá byť vhodnejší a bezpečnejší spôsob registrácie a prihlásenia prostredníctvom elektronického občianskeho preukazu. Prehliadanie osobných údajov vlastníkov nehnuteľností by tak bolo verifikovateľné až na úroveň konkrétnych a reálnych osôb. Akákoľvek jednoduchšia forma registrácie by mohla viesť k fiktívnym registráciám a nemusel by sa tak naplniť ani ďalší z deklarovaných dôvodov novely – zneužívanie údajov katastra na páchanie trestnej činnosti.
ÚDAJE Z KATASTRA AKO ZDROJ INFORMÁCIÍ PRE PÁCHANIE TRESTNEJ ČINNOSTI
K téme páchania trestných činov sme boli oboznámení, že sa objavili prípady, kedy boli prostredníctvom veku, bydliska a samotnej nehnuteľnosti vytipované osamelé, staršie osoby, ktorých majetok či život mohol byť ohrozený. Registrácia prístupu k osobným údajom vlastníkov by mala tieto praktiky výrazne obmedziť. Realitná únia SR vyjadruje nielen pochopenie ale aj podporu pre zamedzenie akýmkoľvek pokusom o trestnú činnosť a preto odporúčame pristúpiť k regulácii prístupu horeuvedeným spôsobom.
Podľa vyjadrení predstaviteliek ÚGKK SR bude dobrovoľná registrácia a prístup k údajom katastra bezplatný. Nateraz nie je zrejmé, akým spôsobom budú môcť samotní vlastníci využiť svoje zákonné právo na informovanie sa o tom, kto si ich osobné údaje zobrazil. Predpokladáme ale možnosť využitia existujúcich možností oprávnených subjektov plynúcich z platnej GDPR legislatívy prípadne zákona o slobodnom prístupe k informáciám.
Pokiaľ ide o iné zamýšľané zmeny na úseku katastra, boli sme informovaní o potrebe rozšírenia okruhu stavieb, ktoré by mali byť predmetom evidencie katastra. Ide prevažne o rôzne inžinierske stavby. Dlhodobým deklarovaným cieľom katastra je mať v evidencii všetky nehnuteľnosti v zmysle stavieb pevne spojených so zemou bez významnejších výnimiek. Toto môžeme dekódovať aj ako výzvu pre „upratanie“ rôznych čiernych stavieb, čo je obvyklá agenda realitných kancelárií pri transakciách a zriaďovaní záložných práv. Zároveň sa novelou majú s ohľadom na novú stavebnú legislatívu upraviť hranice zastavaného územia obce v katastri nehnuteľností, čo prispeje k lepšej informovanosti o účele využitia konkrétneho pozemku a pod. Na tomto mieste si dovolíme odporučiť realitným sprostredkovateľom podrobnejšie sa venovať sledovaniu zmien na úseku stavebnej legislatívy a územného plánovania.
Novela ruší aj tzv. oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad z dôvodu náročnosti spracovania tejto agendy. Tieto oznámenia realitné kancelárie využívali z dôvodu úspory na poplatku za vklad. Ako alternatívu odporúčame intenzívnejšie využívanie elektronického podania, kde môžu realitné kancelárie dosiahnuť ďaleko väčšie zľavy z poplatku za vklad práva do KN. Najmä s ohľadom na nedávne zvýšenie správnych poplatkov.
ZÁVER
V závere sme sa dotkli aj problematiky absencie možnosti stať sa prijímateľmi údajov o transakčných cenách, ktoré kataster už dávnejšie eviduje. Slabo štruktúrované dáta sú zdá sa využívané len niektorými štátnymi úradmi. Nie sú prístupné realitným sprostredkovateľom, nakoľko nie sme oprávnenými subjektmi. Anonymizované transakčné ceny predaných nehnuteľností v danej lokalite a čase sú ale základným nástrojom cenotvorby. Máme za to, že prístup realitných sprostredkovateľov k nim by viedol k zníženiu nárastu cenových bublín a neprimeranému nadhodnocovaniu cien nehnuteľností. Terajšia novela katastrálneho zákona s istotou nepôjde týmto smerom ale registrovanie realitných kancelárií vo vzťahu ku katastru nehnuteľností môže byť prvým krokom k budúcemu tlaku na poskytnutie týchto v informácií aj nám. V zahraničí je obvyklé, že realitné kancelárie v nejakej forme k týmto údajom prístup majú, keďže sú ako licencované podnikateľské subjekty (v súlade so zákonnou požiadavkou na odbornú starostlivosť) povinné poskytnúť klientom poradenstvo o cene nehnuteľnosti vstupujúcej na trh. Ak sa teda máme približovať k zahraničiu v rovine povinností, mali by sme sa približovať aj v rovine práv.
Anonymizované transakčné ceny predaných nehnuteľností v danej lokalite a čase sú ale základným nástrojom cenotvorby. Máme za to, že prístup realitných sprostredkovateľov k nim by viedol k zníženiu nárastu cenových bublín a neprimeranému nadhodnocovaniu cien nehnuteľností.
