Pôda – nová príležitosť pre realitné kancelárie
Ústavný súd zrušil obmedzenia pri obchodovaní s pôdou
7. 3. 2019 │ Mgr. Attila Mészáros, predseda Realitnej únie SR, JUDr. Mojmír Plavec, RSc., tajomník Realitnej únie SR
Predaj poľnohospodárskej pôdy naberá na obrátkach. Odhliadnuc od regionálnych rozdielov, nákup pôdy predstavuje investíciu do niečoho, čoho je stále menej a inak to nebude ani v budúcnosti. Pohľadom na historický vývoj cien pôdy zistíme, že cena pôdy veľmi dobre odoláva výkyvom trhu. Kríza – nekríza, pôdy je stále menej a neustále sa s ňou obchoduje.
Aktuálne diskusie o právach vlastníkov poľnohospodárskej pôdy, zmenách legislatívy, agrodotáciách a rôznych neprávostiach paradoxne pritiahli pozornosť verejnosti k cene pôdy, jej vlastníctvu a aj možnosti jej predaja, nákupu a prenájmu. Pojmy ako pozemkové úpravy, nezistení vlastníci, zákon o prenájme poľnohospodárskej pôdy rezonujú skoro v každej slovenskej rodine. Na Slovensku je totiž obrovské množstvo vlastníkov pôdy, aj keď v drvivej väčšine v doslova mikroskopických (rozumej ekonomicky nezaujímavých) spoluvlastníckych podieloch.
Realitní odborníci ale už dlhšiu dobu so záujmom sledujú stabilný záujem o kúpu a sceľovanie poľnohospodárskej pôdy domácimi, ale vo veľkej miere aj zahraničnými investormi. Do akej miery vedia realitné kancelárie obslúžiť trh s pôdou? Majú makléri dostatočné znalosti a zručnosti na sprostredkovanie predaja (a prenájmu) takýchto nehnuteľností? Všetko naznačuje tomu, že nie. Inzerujú síce ponuky predaja pôdy, ale len máloktorá realitná kancelária poskytuje v tejto oblasti skutočne profesionálne služby.
Trh s poľnopôdou má niekoľko determinantov, z ktorých najvýznamnejšie sú legislatívne špecifiká (obmedzenia), správne určenie ceny s ohľadom na možný budúci ekonomický výnos, zabezpečenie dostatočných a korektných informácií o pozemku a pod. Problematika možných budúcich pozemkových úprav, zákona 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov, zmeny funkčného využitia pozemkov a riešenie vysporiadania podielov či pomoc pri konaniach o (novoobjavených) dedičstvách priamo súvisí s cenotvorbou. Úlohou realitnej kancelárie nie je len inzerovať za ceny diktované predávajúcimi, ale byť im aj kvalifikovaným poradcom. A práve tu ťaháme za kratší koniec povrazu. Realitné kancelárie nemajú vo svojich radoch dostatočný počet maklérov reálne kvalifikovaných na predaj a prenájom poľnopôdy. Agropodnikatelia, veľké investičné skupiny, zahraniční výkupcovia tak často zneužívajú neznalosť vlastníkov. Mútny rybník dotvára celková rozdrobenosť vlastníctva pôdy, pocit, že pôda „nemá cenu“ a zjavne skostnatená legislatíva.
Čas na zmenu postoja realitných sprostredkovateľov ale prichádza. Trh s pôdou bude čím ďalej lukratívnejší. Avizované zmeny v dedičskom práve, posilnenie práv prenajímateľov pôdy a v neposlednom rade aj uvoľnenie reštrikčných pravidiel pri predaji pôdy na báze aktuálneho rozhodnutia Ústavného súdu SR hovoria jasnou rečou – je čas venovať sa pôde profesionálne. Začať môžeme hneď, bližším pohľadom na problematiku zrušenia obmedzení pri prevodoch pôdy týmto rozhodnutím.
Ako sa zmenili pravidlá pri predaji pôdy?
Od 11. februára 2019 platia pre prevod pôdy (dočasne) nové pravidlá. V zbierke zákonov bol v tento deň publikovaný nález Ústavného súdu SR, ktorým sa rozhodlo, že kľúčové ustanovenia zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku sa stávajú neúčinnými lebo nie sú v súlade s Ústavou SR.
Práve dočasne zrušené § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. obsahovali obmedzenia pri prevode poľnohospodárskych pozemkov, ako napr.:
prednosť osôb vykonávajúcich poľnohospodársku výrobu pri prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku
povinnosť zverejniť ponuku na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na úradnej tabuli obce a v registri Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky
povinnosť preukázať splnenie podmienok nadobúdania vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku
Od 11. 2. 2019 je teda prevod poľnohospodárskych pozemkov bez obmedzení tak, ako to bolo pred júnom 2014.
Znamená to, že nadobudnúť poľnohospodársky pozemok môže priamo aj osoba nevykonávajúca poľnohospodársku činnosť. Kataster povolí vklad vlastníckeho práva pri poľnohospodárskych pozemkoch za rovnakých podmienok ako pri iných pozemkoch, tj. len na základe kúpnej zmluvy, návrhu na vklad a po úhrade správneho poplatku.
Pravidlá o prevode pôdy platia dočasne, kým parlament neprijme legislatívne zmeny, ktorým zrušené ustanovenia nahradia. Národná rada SR tak musí urobiť do šiestich mesiacov.
Vzor zmluvy na prevod pôdy nájdete v našom intranetu tu. >