Novelou zákona o dani z príjmov účinnou od 1. januára 2015 vstúpilo do účinnosti obmedzenie týkajúce sa daňových výdavkov, ktoré sa dotýkajú sprostredkovateľskej činnosti.

Zákon vyslovene uvádza, že daňovým výdavkom sú „odplaty (provízie) za sprostredkovanie u prijímateľa služby, a to aj ak ide o sprostredkovanie na základe mandátnych zmlúv alebo obdobných zmlúv najviac do výšky 20 % z hodnoty sprostredkovaného obchodu“. Vzhľadom na to, že podstatou činnosti realitných kancelárií je sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností, dané ustanovenie budí dojem, že by sa malo týkať aj realitných kancelárií. Nová úprava v praxi spôsobuje mnoho otázok, na ktoré zatiaľ neexistujú metodické pokyny. Podľa informácií finančnej správy sa kompetentní výkladom novelizovaných ustanovení budú zaoberať v druhom štvrťroku 2015.

Napriek nedostatku usmernení zo strany finančnej správy v nasledujúcom texte rozanalyzujeme, aký vplyv má ustanovenie novely zákona pre realitné kancelárie.

1. Realitná kancelária poskytla služby klientovi

Na základe uzatvorenej sprostredkovateľskej zmluvy vzniká realitnej kancelárii nárok na odmenu (províziu) vtedy, keď sprostredkuje predaj, prenájom alebo kúpu nehnuteľnosti pre klienta. Okamih vzniku nároku na províziu závisí od dohody v sprostredkovateľskej zmluve.

Realitná kancelária na základe existujúceho nároku na províziu následne vyfakturuje klientovi svoje služby v sume vopred dohodnutej provízie. Vzhľadom na to, že novela zákona o dani z príjmov obmedzuje výšku daňových výdavkov len na strane prijímateľa služby, ktorým je pri realitnom obchode klient, nemá toto obmedzenie žiadny vplyv na daňové výdavky samotnej realitnej kancelárie.

Obmedzenie daňových výdavkov vo výške 20% z hodnoty obchodu (teda 20% z kúpnej ceny za nehnuteľnosť) sa preto týka výlučne klienta.

2. Realitná kancelária prijala služby od makléra

Po zrealizovanom obchode maklér vyfakturuje realitnej kancelárii svoje služby, ktoré pre ňu vykonal ako subdodávateľ na konkrétnom obchode. Výška odmeny závisí od dohody v maklérskej (mandátnej) zmluve.

Ak by maklér svojej realitnej kancelárii vyfakturoval sprostredkovanie služieb v rozsahu voľnej živnosti, mohlo by sa realitnej kancelárie dotknúť obmedzenie daňových výdavkov, a to vo výške 20% z hodnoty obchodu, pretože v tomto prípade je príjemcom sprostredkovateľskej služby práve realitná kancelária. Táto situácia by však podľa nášho názoru v praxi nemala nastať. Dôvody prečo zastávame tento názor sú nasledovné:

Realitný maklér, ktorý vystupuje ako subdodávateľ určitých služieb pre realitnú kanceláriu, s ktorou má uzatvorenú zmluvu, vo väčšine prípadov nemá oprávnenie na realitnú činnosť, ktorá je viazanou živnosťou. Makléri v rámci svojho podnikateľského oprávnenia disponujú najmä voľnými živnosťami, medzi ktoré často patrí sprostredkovateľská činnosť v oblasti služieb.

V rámci sprostredkovateľskej činnosti v oblasti služieb však nie je možné vykonávať činnosti, ak podľa osobitných predpisov spĺňajú znaky regulovanej (viazanej) živnosti, napr. sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností. Preto, ak by maklér fakturoval svojej realitnej kancelárii sprostredkovanie služieb v rozsahu voľnej živnosti, išlo by o obchádzanie zákona.

Maklér by podľa nášho názoru mal svojej realitnej kancelárii fakturovať napríklad administratívne služby, reklamné a marketingové služby, prieskum trhu a verejnej mienky, fotografické služby alebo iné služby, na ktoré sa vzťahuje jeho živnosť.

V prípade, že maklér fakturuje svoje služby správne, nemôže realitnej kancelárii hroziť obmedzenie daňových výdavkov vo výške 20% z daného obchodu.

Upozornenie:
Výdavky (náklady) na marketingové a iné štúdie a na prieskum trhu sú daňovými výdavkami u príjemcu služby (realitnej kancelárie) len po zaplatení, bez ohľadu na to, kedy došlo k ich dodaniu. Príjmy (výnosy) z marketingových a iných štúdií a z prieskumu trhu sú daňovými príjmami u ich poskytovateľa (makléra) až po prijatí úhrady, a to bez ohľadu na to, kedy došlo k ich dodaniu.

október 2015
JUDr. Mojmír Plavec,
advokát a tajomník Realitnej únie SR