Nové pravidlá NBS zasiahnu len časť investorov 

Pozornosť sa presúva aj na prázdne byty

TLAČOVÁ SPRÁVA  / 3. 6. 2026

V tlačovej správe sa dozviete, že

•  NBS chce sprísniť hypotéky pre investorov

• podobná regulácia už od apríla funguje v Českej republike

• neobývané nehnuteľnosti znižujú efekt novej výstavby

• nové pravidlá NBS môžu krátkodobo zrýchliť zdražovanie bytov

• prázdne byty sa dajú dostať znovu do obehu

Národná banka Slovenska navrhuje obmedziť investičné nákupy financované hypotékou. Zároveň upozorňuje na rastúci počet prázdnych bytov vo veľkých mestách. Ukazuje sa tak, že riešením situácie s dostupnosťou bývania nemusí byť len nová výstavba, ale aj lepšie využívanie existujúcich bytov.

Čo navrhuje NBS

Podľa Národnej banky Slovenska viac ako polovicu bytov kúpených minulý rok nadobudli ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili. Investičné byty vníma NBS ako riziko, keďže môžu zvyšovať výkyvy na realitnom trhu. Investori majú urýchľovať rast cien bývania a pri nepriaznivých trhových podmienkach sú často prví, ktorí predávajú. Majú tiež zhoršovať dostupnosť bývania pre ľudí.

NBS preto navrhuje znížiť maximálnu výšku hypotéky pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti zo súčasných 80 % na 70 %. Pri byte v hodnote 200 tisíc eur by tak kupujúci potreboval namiesto 40 tisíc eur vlastných zdrojov až 60 tisíc eur.

O inšpirácii Českou republikou pri tomto riešení hovorí Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR: „Česká národní banka podobný krok navrhla na jeseň minulého roka a nová regulácia u našich západných susedov platí od 1. apríla. Jej cieľom je obmedziť najmä najviac zadĺžených drobných investorov. Zároveň však odborníci v Česku upozorňujú, že pre investorov s dostatočným kapitálom a prepracovanejšími formami financovania sa toho veľa nezmení.“

Nové pravidlá NBS zasiahnu len časť investorov

NBS vo svojej správe spomína aj to, že na Slovensku sú desaťtisíce nehnuteľností s mimoriadne nízkou spotrebou elektriny, ktoré sa dajú považovať za neobývané. Podiel takýchto bytov alebo domov sa pohybuje vo veľkých mestách medzi 10,9 % v Bratislave a 15,2 % v Košiciach.

„Je dôležité diskutovať o výstavbe nových bytov, aby sa zlepšila dostupnosť bývania. V nových štvrtiach by však mali vyrásť nehnuteľnosti, ktoré budú mať nielen svojich majiteľov, ale aj obyvateľov“, komentuje situáciu predseda Realitnej únie SR, Attila Mészáros.

NBS novými pravidlami mieri najmä na realitných investorov, ktorí využívajú pákový efekt, teda financujú kúpu nehnuteľností prostredníctvom bankových úverov s cieľom zvýšiť výnosnosť svojich investícií.

Problém však predstavujú skôr investičné byty kupované za hotovosť. „Práve tie často zostávajú prázdne. Najmä inflácia motivuje časť ľudí ukladať svoje úspory do nehnuteľností. Naopak, byty financované hypotékou sa vo väčšine prípadov dostávajú na nájomný trh, keďže ich majitelia potrebujú splácať úver. Rozširujú tým ponuku bývania a prispievajú k zlepšeniu jeho dostupnosti,“ vysvetľuje Mojmír Plavec, tajomník Realitnej únie SR.

Nové pravidlá NBS môžu dočasne urýchliť rast cien bytov

Pripravované zmeny centrálnej banky by mali začať platiť od októbra, NBS však pripúšťa, že to môže byť aj neskôr.  Ešte pred ich zavedením môže časť investorov urýchliť kúpu nehnuteľnosti, aby získala hypotéku za súčasných podmienok a potrebovala menej vlastných zdrojov. Vyšší dopyt povedie pravdepodobne k dočasnému zrýchleniu cien bytov. K veľkej vlne predzásobenia došlo v prvých mesiacoch tohto roka aj v Českej republike, t.j. ešte pred zavedením novej regulácie od 1. apríla.

Ako vrátiť prázdne byty späť do hry

Problém s neobývanými bytmi sa netýka len Bratislavy. Úspešne sa ním zaoberajú vo viacerých mestách vo svete, ako sú Paríž, Barcelona či Vancouver.  Jedným z nástrojov, ktoré využívajú viaceré mestá, je špeciálna daň z prázdnych bytov. Jej cieľom je motivovať vlastníkov, aby nehnuteľnosti využívali na bývanie alebo prenájom.

„Ak je problémom vysoký počet prázdnych bytov, mali by sme sa v prvom rade zamyslieť nad príčinami tohto stavu a hľadať riešenia, ktoré budú vlastníkov motivovať k ich prenajatiu. Zavádzanie nových daní a sankcií by malo byť až krajným riešením, nie východiskovým prístupom“, hovorí Mojmír Plavec, tajomník Realitnej únie SR.

Podľa Plavca patrí medzi hlavné prekážky rozvoja nájomného bývania nepružná právna úprava nájomných vzťahov, náročné vymáhanie nárokov prenajímateľa, komplikácie pri vyprataní a ďalšie regulačné bariéry. „Tieto faktory predstavujú pre vlastníkov významné riziká, ktoré ich často odrádzajú od vstupu na trh nájomného bývania. Treba však dodať, že niektoré súčasné problémy v oblasti nájomného bývania by mohol účinne riešiť pripravovaný nový Občiansky zákonník“.

O Realitnej únii SR

Realitná únia Slovenskej republiky patrí medzi najväčšie profesijné združenia realitných kancelárií a maklérov na Slovensku, pričom združuje 912 členov. Jej hlavným poslaním je kultivácia realitného trhu, systematické vzdelávanie jeho účastníkov, zvyšovanie štandardu realitných služieb a rozvoj efektívnej spolupráce medzi členmi únie a ďalšími subjektmi pôsobiacimi na trhu nehnuteľností.

Tlačovú správu spracovali:

Ing. Vladimír Kubrický a JUDr. Mojmír Plavec
 tel.: 0948 948 313
mail: kubricky@realitnaunia.sk

REALITNÁ ÚNIA SR
Májkova 3, 811 07 Bratislava
tel.: (02) 5479 11 27
email: info@realitnaunia.sk