GoAML: povinná registrácia pre realitné kancelárie a maklérov
Od 1. júna 2026 sa zmenil spôsob komunikácie s Finančnou spravodajskou jednotkou.
Realitné kancelárie a makléri
30. 11. 2026
V systéme GoAML
Čo je GoAML?
GoAML je informačný systém vyvinutým úradom Organizácie spojených národov pre drogy a kriminalitu na boj proti sofistikovanej ekonomickej kriminalite, vrátane legalizácie výnosu z trestnej činnosti a financovania terorizmu. Primárnym cieľom organizácie pri vývoji GoAML bolo zvýšenie efektivity krajín, a to predovšetkým v oblasti odhaľovania legalizácie výnosu z trestnej činnosti a financovania terorizmu, za súčasného rešpektovania medzinárodných štandardov. Systém má prispieť k zjednoteniu spôsobu boja proti legalizácii príjmov z trestnej činnosti a financovaniu terorizmu.
Systém GoAML používa Finančná spravodajská jednotka Prezídia Policajného zboru (FSJ) na elektronické prijímanie a spracovanie hlásení neobvyklých obchodných operácií a na komunikáciu s povinnými osobami. To znamená, že systém je schopný prijímať aj odosielať správy.
Kto má povinnosť registrovať sa?
Používanie systému GoAML sa vzťahuje na všetky povinné osoby uvedené v zákone č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a o ochrane pred financovaním terorizmu a o zmene a doplnení niektorých zákonov (AML zákon).
Realitní sprostredkovatelia sú povinnými osobami podľa § 5 písm. i) AML zákona, ktorý definuje, že povinnou osobou je právnická osoba alebo fyzická osoba oprávnená sprostredkovať predaj, prenájom a kúpu nehnuteľností.
Kto sa musí registrovať do GoAML v oblasti realít?
Požiadali sme o stanovisko Finančnú spravodajskú jednotku. Ako vyplýva z citácie stanoviska (nižšie), zaregistrovať sa musí každá realitná kancelária aj každý realitný maklér, ktorí majú zapísané v živnostenskom alebo obchodnom registri predmet podnikania „sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (realitná činnosť)“.
- registrovať všetky „dcérske realitné kancelárie“,
- registrovať neaktívne podnikateľské subjekty s vyššie uvedeným predmetom podnikania,
- upozorniť Vašich maklérov, ktorí majú realitnú činnosť, aby sa registrovali.
Realitná únia SR sa obrátila so žiadosťou o usmernenie na Finančnú spravodajskú jednotku (FSJ). Z jej stanoviska citujeme:
Podnikateľský subjekt (právnická osoba alebo fyzická osoba - podnikateľ) nadobúda status povinnej osoby zápisom predmetu činnosti (pre ktorý ho možno medzi povinné osoby zaradiť) do príslušného registra (napr. obchodný alebo živnostenský register) alebo príslušnej komory (napr. Slovenská advokátska komora) alebo bez takého zápisu v prípade zahájenia výkonu činnosti, ktoré nemusia byť výslovne zapísané ako predmet podnikateľskej činnosti (napr. obchodovanie s drahými kovmi).
Z vyššie uvedeného vyplýva, že tak činnosť podnikateľským subjektom deklarovaná ako aj činnosť podnikateľským subjektom fakticky vykonávaná, sú tými kritériami, ktoré zakladajú postavenie podnikateľského subjektu ako povinnej osoby v zmysle § 5 AML zákona. V uvedenom prípade je subjekt povinnou osobou v zmysle AML zákona z titulu toho, že má zapísaný predmet podnikania sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností.
V prípade druhej Vašej otázky, teda či osoba, ktorá má zapísaný predmet podnikania sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností je povinná registrovať sa v systéme GoAML v prípade, ak táto povinná osoba vykonáva realitnú činnosť výlučne pre tretiu osobu uvádzame, že aj v tomto prípade, obdobne ako vo Vami popísanom prvom prípade, je takáto osoba povinná zaregistrovať sa v súlade s § 21 ods. 2, resp. § 36d AML zákona z titulu zaradenia medzi povinné osoby, bez ohľadu na skutočnosť či činnosť vykonáva pre tretiu osobu.
Dokedy sa treba registrovať?
Jeden systém pre hlásenia aj komunikáciu
Od 1. júna 2026 je možné nahlasovať neobvyklé obchodné operácie len prostredníctvom systému GoAML. Novela AML zákona zrušila všetky doterajšie možnosti nahlasovania neobvyklých obchodných operácií (poštou, emailom, osobne, telefonicky) a nahradila ich systémom GoAML.
Čo ak sa nezaregistrujete?
AML zákon definuje aj pri porušení povinnosti registrácie do GoAML sankciu vo forme pokuty. V súčasnosti ešte nevieme odhadnúť jej výšku (horná hranica pokút v AML zákone je 1 000 000 eur).
Kontrola registračnej povinnosti je pre FSJ veľmi jednoduchá. FSJ bude postačovať vyžiadanie zoznamu všetkých podnikateľov so zapísanou realitnou činnosťou a porovnanie tohto zoznamu so zoznamom podnikateľov registrovaných v systéme GoAML.
Povinnosti podľa AML zákona sa nekončia registráciou do systému GoAML. Realitné kancelárie a makléri musia mať splnené aj ďalšie povinnosti vrátane príslušnej AML dokumentácie.
VYPRACOVANIE AML DOKUMENTÁCIE →Návod na registráciu krok za krokom
Praktický návod na registráciu do systému GoAML je dostupný v intranete Realitnej únie.
OTVORIŤ NÁVOD →