Čo čaká realitný trh v novom roku 2018

18. 12. 2017 / Tlačová správa

Jednociferné zvýšenie cien pri klesajúcom dopyte v druhom polroku a lacné peniaze vo forme výhodných hypoték. Taký bol rok 2017 na realitnom trhu. Aký bude ten nasledujúci? Budú ceny ešte rásť a čo spôsobia nové pravidlá hypoték pre mladých? Analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický sa pozrel na to, čo čaká v realitnom segmente nielen profesionálov, ale najmä samotných klientov.

Hoci sa rok 2017 ešte neskončil, je zrejmé, že ceny bytov rástli vo väčšine prípadov v jednociferných číslach. Zvýšenie hodnoty nehnuteľností bolo spojené s prvým polrokom. V druhom sa ceny stabilizovali, keď priemerná hodnota bytu za m2 sa na Slovensku pohybovala okolo 1 470 eur.

Ustálené ceny ukončili diskusie o realitnej bubline v nehnuteľnostiach. Hoci sú dnes porovnateľné s rokom 2008, ľudia zarábajú viac a môžu si tak dovoliť splácať viac, ako to bolo v roku 2008. Úverové splátky sú dokonca vďaka historicky najnižším úrokovým sadzbám hypoték menšie ako vtedy.

Práve vysoký dopyt po výhodných hypotékach bol motorom rastu cien nehnuteľností v posledných rokoch. Ide o spojené nádoby. Ceny bytov by nerástli tak prudko, keby nemali ľudia ľahký prístup k lacným peniazom.

Ako sa menili ceny ku koncu roka?

Posledné údaje Realitného barometra, ktorý pravidelne mapuje nielen ceny nehnuteľností z inzertných portálov, ale pri vytváraní cenovej mapy berie do úvahy aj transakčné ceny, vyplýva, že s vysokým náskokom dominuje Bratislava, kde je najväčšia kúpyschopnosť obyvateľstva. V segmente, kde sa stretáva najširšia ponuka a dopyt (staršie a trojizbové byty), sa cena pohybuje okolo 2 200 eur/m2.

Ďalšie krajské mestá možno rozdeliť (v spomínanom segmente bytov) do dvoch cenových skupín:

Trnava, Nitra, Žilina a Košice: 1 300 – 1 400 eur/m2,
Trenčín, Banská Bystrica a Prešov : 1 100 – 1 200 eur/m2.

Ceny v novostavbách boli v roku 2017 približne o 20 % vyššie ako v starších bytoch.

Viac o vývoji cien v novembri 2017 nájdete tu: https://www.realitnaunia.sk/realitny-barometer

2018 – rok zmien

Ceny môžu klesať

V roku 2018 nie je v dohľade nič, čo by razantne pohlo cenami bytov. Ich zmena sa teda bude pravdepodobne pohybovať znovu v jednociferných číslach. Nedá sa vylúčiť ani to, že v určitých lokalitách dôjde k celkovému poklesu.

Ekonomika šliape dobre, čoraz viac ale rezonuje problém vysokej zadlženosti Slovákov. O jeho spomalenie sa bude prísnejšími úverovými pravidlami snažiť Národná banka Slovenska. Bude preto zaujímavé sledovať úverový apetít obyvateľstva v roku 2018. Karty môže v druhej polovici roka zamiešať aj Európska centrálna banka, pokiaľ začne so zvyšovaním úrokových sadzieb. Samozrejme, opraty v rukách na realitnom trhu pri cenovom vývoji nedržia len centrálne banky.

Trh sa zreálni

Majitelia nehnuteľností už v druhej polovici roka 2017 pochopili, že ceny nebudú donekonečna rásť. V roku 2018 preto pravdepodobne svoje očakávania pri predaji ešte viac zreálnia. Na druhej strane, záujemcovia o bývanie budú mať na vybalansovanom trhu viac času na výber nehnuteľnosti. Nebudú sa už totiž musieť obávať, že im iný kupujúci ich vysnívaný byt pred nosom „vyfúkne“.

Ľudí, ktorí hľadajú bezpečnú investíciu, budú úrokové sadzby okolo nuly ďalej tlačiť do pozície realitných investorov. Výnos z kúpenej nehnuteľnosti im v podobe prenájmu prinesie viac, ako úrok v banke. Kvôli súčasným cenám budú ale kúpu viac zvažovať. Tí, ktorí chcú investovať dlhodobo, však váhať nebudú.

Nové pravidlá hypotéky pre mladých

Na ceny nehnuteľností nebudú mať zmenené podmienky veľký vplyv. Brzdiť dopyt po nehnuteľnostiach budú skôr reštrikčné opatrenia NBS. Pri hypotékach pre mladých bonifikáciu úrokovej sadzby nahradí daňový bonus. Dramatický dopad na rozpočet mladých to mať nebude. Výška daňového bonusu má byť 50 % zo zaplatených úrokov na hypotéke. Daňový bonus za zaplatené úroky môže dosiahnuť maximálne 400 eur za zdaňovacie obdobie.

Ing. Vladimír Kubrický
hlavný analytik
Realitná únia Slovenskej republiky