1. Odporúčate postupovať cez realitnú kanceláriu?

Áno, najmä ak chcete znížiť riziko nevhodného výberu nájomcu, obmedziť možné škody a ušetriť čas. Realitná kancelária by nemala zabezpečiť iba zverejnenie inzerátu. Mala by správne nastaviť výšku nájomného, pripraviť prezentáciu a inzerciu, organizovať obhliadky, zabezpečiť nájomnú zmluvu a protokolárne odovzdanie bytu. Práve tieto úkony považuje profesijný štandard Realitnej únie SR za základ realitnej služby pri prenájme.

Na trhu možno rozlíšiť tri základné servisné modely pre prenajímateľov.

Prvým je klasické sprostredkovanie prenájmu, pri ktorom realitná kancelária zabezpečí základné služby spojené s nájdením nájomcu, uzavretím nájomného vzťahu a odovzdaním bytu.

Druhým je správa nehnuteľnosti (property management), pri ktorej vlastník zverí byt správcovi a ten zabezpečuje väčšinu úkonov spojených s prenájmom a jeho priebehom. Výhodou je minimálna časová náročnosť pre vlastníka, nevýhodou môže byť menšia miera kontroly nad bytov.

Tretím je hybridný model Nájom plus+. Prenajímateľ získa základné služby spojené so sprostredkovaním a podľa potreby si objednáva iba doplnkové služby, napríklad kontrola užívania bytu, odpočty meračov, dozariadenie byytu, predĺženie nájomnej zmluvy či vyúčtovanie po skončení nájmu. Kontrolu nad bytom si ponecháva a sám si určuje, ktoré úkony vykoná osobne a ktoré zverí realitnej kancelárii.

2. Aké sú pre a proti spolupráce s realitkou?

Hlavnou výhodou je prevencia a ochrana majetku. Dobrý maklér pomôže nastaviť trhové nájomné, odfiltruje nevhodných záujemcov, vedie obhliadky, preverí budúceho nájomcu, pripraví pravidlá nájmu a zdokumentuje stav bytu pri odovzdaní. Prenajímateľ tak neplatí iba za „nájdenie človeka“, ale za zníženie rizika problémového nájmu.

Za významné riziko sa v posledných rokoch ukazuje ponúkanie bytu na prenájom prostredníctvom sociálnych sietí. Tento spôsob často priťahuje aj menej serióznych záujemcov, ktorí vedia pri prvom kontakte pôsobiť dôveryhodne, no po uzavretí nájmu prestanú plniť svoje povinnosti, najmä platiť nájomné. Prenajímateľ následne môže čeliť zdĺhavému a komplikovanému riešeniu, pretože ukončenie nájmu a vypratanie bytu nebývajú v praxi jednoduché.

3. Čo si preveriť a na čo si dať pozor pri budúcich nájomcoch?

Najdôležitejšie nie je, kto pôsobí sympaticky, ale kto predstavuje primerané riziko. Overte totožnosť nájomcu, kto bude v byte skutočne bývať, jeho schopnosť pravidelne platiť nájomné, stabilitu príjmu a podľa možností aj referencie z predchádzajúceho nájmu. Vopred si vyjasnite dĺžku nájmu, domáce zvieratá, fajčenie, podnájom, podnikanie v byte, stavebné úpravy, počet osôb a spôsob užívania bytu.

Profesionálne preverenie môže zahŕňať aj dostupné registre exekúcií, dlžníkov a úpadcov. Nájom plus používa rozšírený preventívny model preverovania budúceho nájomcu. Preverenie však nie je zárukou, že problém nikdy nevznikne – výrazne však znižuje pravdepodobnosť, že si rizikového nájomcu vyberiete už na začiatku.

4. Koľko stojí realitka?

Jednotná cena neexistuje – provízia je vecou dohody. Pri bežnom sprostredkovaní prenájmu sa na trhu často pohybuje približne vo výške jedného mesačného nájomného vrátane energií. Túto províziu platí prenajímateľ.

Správa nehnuteľnosti stojí približne 8 až 14 percent z mesačného nájomného. Platí ju prenajímateľ.

V modeli Nájom plus prenajímateľ províziu neplatí. Prenajímateľ platí iba tie doplnkové služby, ktoré si následne objedná. Ich cenu určuje konkrétna realitka.

5. Čo všetko za províziu urobí?

Za províziu by mal prenajímateľ dostať ucelenú realitnú službu, nie iba zverejnenie inzerátu. Profesijný štandard Realitnej únie SR zahŕňa najmä analýzu trhu a odporúčanie výšky nájomného, prezentáciu a inzerciu nehnuteľnosti, organizáciu obhliadok, zabezpečenie nájomnej zmluvy a protokolárne odovzdanie bytu.

Pri modeli Nájom plus+ sa rozsah služby rozširuje najmä o dôkladnejšie preverenie budúceho nájomcu a podrobnejšie nastavenie nájomnej zmluvy vrátane mechanizmov na ochranu prenajímateľa. Súčasťou modelu je aj možnosť riešenia sporov prostredníctvom rozhodcovského súdu, ktorý umožňuje rozhodnúť spor medzi prenajímateľom a nájomcom podstatne rýchlejšie než v bežnom súdnom konaní. Ďalšie úkony počas trvania nájmu – napríklad kontrola bytu, zabezpečenie opráv, komunikácia so správcom, riešenie nedoplatkov, skončenie nájmu či vyúčtovanie energií – si môže prenajímateľ objednať samostatne podľa potreby.

6. Čo by mala obsahovať zmluva?

Dobrá nájomná zmluva má obsahovať nie len povinné zákonné prvky ale dávať odpovede aj na situácie, keď veci nejdú podľa plánu. Okrem presnej identifikácie bytu a strán musí byť jasné nájomné, energie a spôsob ich vyúčtovania, splatnosť, doba nájmu, zábezpeka, osoby oprávnené byt užívať, pravidlá používania bytu, opravy a údržba, podnájom, kontroly bytu, zodpovednosť za škodu, dôvody a spôsob skončenia nájmu a pravidlá jeho odovzdania. Stav zariadenia a meračov treba zachytiť v odovzdávacom protokole a dôkladnej fotodokumentácii.

Dôležitý je aj právny režim nájmu – či ide o krátkodobý nájom podľa osobitného zákona, alebo o nájom podľa Občianskeho zákonníka.

Pri prenájme je preto úroveň nájomcu a kvalita zmluvy spravidla dôležitejšia než získanie desiatok eur navyše na nájomnom. Dobre nastavený nájom má predovšetkým prinášať stabilný výnos bez zbytočných problémov.

Spracoval:
JUDr. Mojmír Plavec, PhD., RSc. 
advokát