Štandard realitnej služby pri predaji nehnuteľnosti

Aký servis má klient pri predaji svojej nehnuteľnosti dostať od realitnej kancelárie a makléra?

Štandard definuje odporúčaný rozsah a obsah realitnej služby pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti na Slovensku. Vychádza z empiricky nameraného očakávania klientov (prieskum Realitnej únie SR) a z porovnania so zahraničnými štandardmi v tejto oblasti. Výsledky prieskumu uvádzame nižšie.

Povinné služby Doplnkové služby Prieskum Prečo štandard Medzinárodný kontext Právny rámec

Povinné služby pri predaji nehnuteľnosti

Štandard tvorí dvanásť podslužieb a predstavuje minimálny, povinný rozsah realitnej služby pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti. Sprostredkovateľ ich poskytuje bez osobitnej doplatkovej odmeny, v rámci dohodnutej provízie. Ich neposkytnutie predstavuje odklon od profesijného štandardu.

1Založenie vzťahu s predávajúcim - písomná sprostredkovateľská zmluva (79,5 %)▸

Sprostredkovateľ založí spoluprácu s predávajúcim písomnou alebo elektronicky uzavretou sprostredkovateľskou zmluvou. Zmluva jasne vymedzí najmä predmet a spôsob sprostredkovania, rozsah služieb, výšku a splatnosť provízie a dobu trvania spolupráce. Ak nehnuteľnosť nebola preverovaná skôr, sprostredkovateľ v rozsahu odbornej starostlivosti preverí jej právny a faktický stav a oprávnenie klienta s ňou nakladať, najmä zistiteľné ťarchy, vady a iné právne alebo technické obmedzenia významné pre predaj alebo informovanie kupujúceho. Klient môže žiadať: jasnú a zrozumiteľnú zmluvu pred začatím spolupráce a vysvetlenie jej podmienok, najmä rozsahu služieb, provízie, trvania zmluvy, možností jej ukončenia a prípadných sankcií.

2Analýza a odporúčanie predajnej ceny (77,6 %)▸

Sprostredkovateľ vypracuje analýzu trhovej situácie a odporučí ponukovú cenu nehnuteľnosti na základe relevantných porovnateľných ponúk a dostupných údajov o realizovaných predajoch v danej lokalite. Súčasne navrhne primeranú stratégiu predaja. Klient môže žiadať: zdôvodnenie odporúčanej ponukovej ceny vrátane použitých porovnateľných nehnuteľností a vysvetlenie navrhovanej predajnej stratégie.

3Fotografie nehnuteľnosti vyhotovené sprostredkovateľom (76,9 %)▸

Sprostredkovateľ zabezpečí fotografickú dokumentáciu nehnuteľnosti v kvalite primeranej jej profesionálnej prezentácii a inzercii. Klient môže žiadať: fotografickú prezentáciu svojej nehnuteľnosti (ďalšie použitie fotografií klientom sa riadi dohodou so sprostredkovateľom).

4Inzercia na realitných portáloch (79,4 %)▸

Sprostredkovateľ zabezpečí zverejnenie ponuky na relevantných realitných portáloch. Inzerát obsahuje náležite overené a aktuálne informácie, primeraný opis nehnuteľnosti a kontaktné údaje. Odporúča sa inzercia najmenej na troch významných (najnavštevovanejších) realitných portáloch. Klient môže žiadať: informáciu o tom, kde je nehnuteľnosť inzerovaná, a dostupné údaje o odozve na ponuku, najmä o počte zobrazení a dopytov.

5Obhliadky nehnuteľnosti so záujemcami (80,2 %)▸

Sprostredkovateľ (maklér) organizuje a vykonáva obhliadky nehnuteľnosti so záujemcami v primeranom rozsahu a v termínoch zohľadňujúcich možnosti predávajúceho aj záujemcov. Klienta informuje o podstatnej spätnej väzbe z obhliadok a o predložených ponukách alebo protinávrhoch. Klient môže žiadať: priebežnú spätnú väzbu z obhliadok a prehľad o počte a relevantnom záujme potenciálnych kupujúcich.

6Zabezpečenie (rezervačnej) dokumentácie (85,3 %)▸

Realitná kancelária pripraví alebo zabezpečí prípravu primeranej predpredajnej dokumentácie súvisiacej s transakciou, najmä rezervačnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej zmluve. Klient môže žiadať: návrh dokumentácie v dostatočnom predstihu pred podpisom a zrozumiteľné vysvetlenie jej obsahu a významu.

7Zabezpečenie zmluvnej (transakčnej) dokumentácie advokátom alebo notárom (82,3 %)▸

Sprostredkovateľ zabezpečí vypracovanie príslušnej transakčnej dokumentácie, najmä kúpnej zmluvy alebo zmluvy o prevode vlastníctva bytu, prostredníctvom advokáta alebo notára. Odmena za jej vypracovanie je súčasťou sprostredkovateľskej provízie. Klient môže žiadať: informáciu o tom, kto zmluvnú dokumentáciu vypracoval, a možnosť konzultovať jej obsah s príslušným advokátom alebo notárom pred podpisom.

8Osobná prítomnosť sprostredkovateľa pri podpise kúpnej zmluvy (86,0 %)▸

Sprostredkovateľ (maklér) je osobne prítomný pri podpise kúpnej zmluvy, koordinuje termín, miesto a organizačný priebeh podpisu a poskytuje stranám potrebnú súčinnosť v rozsahu svojej pôsobnosti. Ak je potrebná súčinnosť advokáta, zabezpečí ju. Klient môže žiadať: včasnú informáciu o termíne a organizácii podpisu a osobnú prítomnosť sprostredkovateľa (makléra) pri jeho uskutočnení.

9Prítomnosť sprostredkovateľa v banke pri vybavovaní platby (76,9 %)▸

Ak sa kúpna cena uhrádza z úveru alebo prostredníctvom notárskej či advokátskej úschovy, bankovej vinkulácie alebo iného dohodnutého mechanizmu, sprostredkovateľ (maklér) koordinuje potrebnú súčinnosť a podľa potreby sa osobne zúčastňuje súvisiacich úkonov. Klient môže žiadať: súčinnosť pri komunikácii s bankou, advokátom, notárom a ďalšími zúčastnenými osobami a vysvetlenie organizačného priebehu úhrady kúpnej ceny a nadväzujúcich krokov.

10Sledovanie priebehu katastrálneho konania (77,3 %)▸

Sprostredkovateľ sleduje priebeh konania o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a klienta informuje o jeho stave a zistených prekážkach. Ak dôjde k prerušeniu katastrálneho konania, bez zbytočného odkladu koordinuje potrebnú súčinnosť strán a zabezpečenie nápravy v rozsahu svojej pôsobnosti. Ak je potrebná súčinnosť advokáta, zabezpečí ju. Klient môže žiadať: priebežné informácie o stave vkladového konania a pri jeho prerušení bezodkladnú súčinnosť sprostredkovateľa pri odstránení zistených nedostatkov.

11Prítomnosť sprostredkovateľa pri protokolárnom odovzdaní nehnuteľnosti (81,9 %)▸

Sprostredkovateľ (maklér) je prítomný pri odovzdaní nehnuteľnosti novému vlastníkovi a zabezpečí alebo koordinuje vyhotovenie písomného odovzdávacieho protokolu. V protokole sa zachytí najmä stav nehnuteľnosti, stavy meračov a odovzdanie kľúčov, kariet, čipov a súvisiacej dokumentácie. Klient môže žiadať: osobnú prítomnosť sprostredkovateľa (makléra) pri odovzdaní nehnuteľnosti a písomný odovzdávací protokol zachytávajúci jej stav, stavy meračov a odovzdané príslušenstvo a dokumentáciu.

12Prítomnosť sprostredkovateľa pri prepise médií na nového vlastníka (57,7 %)▸

Sprostredkovateľ (maklér) poskytne stranám súčinnosť pri prepise odberných miest energií, najmä elektriny, plynu a vody, ako aj súvisiacich služieb na nového vlastníka. Prepis aktívne koordinuje tak, aby prebehol riadne a bez zbytočných prieťahov. Klient môže žiadať: prehľad potrebných krokov, podkladov a kontaktov a primeranú súčinnosť sprostredkovateľa (makléra) pri komunikácii s dodávateľmi energií a služieb.

Doplnkové (nadštandardné) služby pri predaji nehnuteľnosti

Položky č. 13 až 18 - základná úprava priestoru pred fotografovaním (54,1 %), marketingová propagácia nad rámec bežnej inzercie (51,7 %), homestaging (46,0 %), videoprezentácia (45,0 %), vypracovanie daňového priznania (39,6 %) a zabezpečenie profesionálneho fotografa (39,4 %) - zostávajú mimo záväzného základu štandardu. Ich hodnota totiž nespočíva v odstránení právneho, technického či procesného rizika obchodu, ale vo zvyšovaní estetickej a marketingovej atraktivity ponuky nad rámec toho, čo si vyžaduje riadne a zodpovedné sprostredkovanie predaja.

Povinné služby chránia klienta pred rizikom. Doplnkové služby zvyšujú rýchlosť predaja a dosiahnutú cenu.

Kým povinné služby (č. 1 až 12) tvoria nevyhnutné minimum, bez ktorého by klient niesol riziko, doplnkové položky predstavujú investíciu, ktorej rozsah a návratnosť závisia od konkrétnej nehnuteľnosti, cieľovej skupiny záujemcov a dohody s klientom - nie od univerzálnej povinnosti sprostredkovateľa. Práve preto sa v praxi často viažu na formy spolupráce s vyššou mierou servisu, akou je najmä exkluzívne zastupovanie, kde si realitná kancelária môže vzhľadom na istotu návratnosti nákladov dovoliť ponúknuť klientovi širšiu paletu nadštandardných služieb výmenou za jeho výhradnú dôveru.

Prieskum očakávaní klientov realitných kancelárií

Štandard vychádza z reprezentatívneho prieskumu Realitnej únie SR z roku 2018, v ktorom 1 208 respondentov - súčasní aj potenciálni klienti realitných kancelárií - hodnotilo mieru očakávania jednotlivých čiastkových úkonov realitnej služby na škále 0 až 10. Namerané hodnoty boli prepočítané na percentuálny podiel a zoradené zostupne podľa intenzity klientského očakávania.

Štandard nie je teoretickou konštrukciou, ale odrazom skutočných očakávaní slovenského trhu.

Miera očakávania jednotlivých služieb realitnej kancelárie

Podiel respondentov, ktorí danú službu považujú za súčasť realitnej služby — kliknutím na legendu kategóriu skryjete alebo zobrazíte

1. Prítomnosť pri podpise kúpnej zmluvy86,0 %

2. Zmluvná dokumentácia (RK)85,3 %

3. Zmluvná dok. (advokát / notár)82,3 %

4. Protokolárne odovzdanie81,9 %

5. Obhliadky so záujemcami80,2 %

6. Sprostredkovateľská zmluva79,5 %

7. Inzercia na portáloch79,4 %

8. Analýza predajnej ceny77,6 %

9. Katastrálne konanie77,3 %

10. Fotografie maklérom76,9 %

11. Prítomnosť v banke76,9 %

12. Prepis médií57,7 %

13. Úprava pred fotením54,1 %

14. Marketingová špec. propagácia51,7 %

15. Homestaging46,0 %

16. Videoprezentácia45,0 %

17. Daňové priznanie39,6 %

18. Profesionálny fotograf39,4 %

Zdroj: Realitná únia SR, prieskum 2018, n = 1 208 respondentov. Profesijný štandard poskytovania realitnej služby pri predaji nehnuteľnosti.

Realitný trh potreboval spoločné meradlo

Slovensko na rozdiel od Česka (zákon č. 39/2020 Sb.) a ostatných krajín EÚ nemá osobitný zákon, ktorý by upravoval samotný obsah a rozsah realitnej služby. Neexistuje teda právna norma, ktorá by riešila otázku, čo má sprostredkovateľ klientovi za svoju odmenu reálne dodať. Rozsah služby, ktorú si dve rôzne kancelárie účtujú za porovnateľnú províziu, sa preto môže líšiť diametrálne - a klient to spravidla zistí až vo chvíli, keď je už neskoro na to niečo zmeniť.

Tento stav škodí celému trhu: seriózni sprostredkovatelia sú cenovo porovnávaní s tými, ktorí neposkytujú ani základ, a klienti nemajú spoločný jazyk, ktorým by si vedeli povedať, čo majú od služby žiadať. Realitná únia SR preto vytvorila štandard, ktorý toto meradlo zavádza - nie na základe dohadov, ale na základe merateľných očakávaní samotných klientov realitných obchodov.

Medzinárodný kontext

Štandardizácia realitného sprostredkovania sa v zahraničí opiera o tri odlišné nástroje: dobrovoľnú technickú normu, stavovský (asociačný) štandard a zákonnú úpravu.

Právny rámec štandardu

Štandard má povahu odborného odporúčania (best practice) pre realitných sprostredkovateľov a nemá nahrádzať všeobecne záväzný právny predpis ani technickú normu. Zámerne sa nevyjadruje k výške ani k štruktúre provízie ani k iným obchodne citlivým parametrom - vymedzuje výlučne obsah a kvalitu služby, nie podmienky hospodárskej súťaže medzi jednotlivými RK, aby sa predišlo riziku z pohľadu noriem na ochranu hospodárskej súťaže (zosúladený postup súťažiteľov).

Spracované: december 2018, aktualizované september 2026