Najdrahší segment trhu zdražuje najpomalšie

Novšie byty pre rodiny píšu vlastný príbeh

TLAČOVÁ SPRÁVA  / 28. 7. 2026

V tlačovej správe sa dozviete, že

•  zvyšovanie cien novších 3 izbových bytov brzdia finančné možnosti domácností

• časť dopytu sa presúva do okolia krajských miest

• novšie 3 izbové byty nie sú typickou voľbou investorov

• byty pre rodiny budú mať v developerských projektoch aj naďalej svoje miesto

• tempo rastu cien novších 3 izbových bytov môže ďalej klesať

Novšie 3 izbové byty zostávajú najdrahším segmentom na trhu, no za posledné 2 roky ich ceny rástli najpomalšie. Rýchlejšie zdražovali staršie aj novšie 2 izbové, ako aj staršie 3 izbové jednotky. Pomalší cenový rast novších 3 izbových bytov naznačuje, že ceny sa blížia k hranici toho, čo si domácnosti môžu dovoliť.

Rozdiely v cenovom vývoji jednotlivých segmentov ukazuje tabuľka.

Priemerný rast cien v krajských mestách za 2 roky (k 30.6.2026)

Zdroj: Realitná únia SR

Vysoké ceny brzdia dopyt

Rozdiel v tempe rastu cien je výrazný. Kým staršie 2 izbové byty zdraželi za posledné 2 roky o 30,7 %, novšie 3 izbové len o 17,9 %. Ide o jediný segment, ktorého ceny za vzrástli o menej ako 20 %.

„Ľudia o novšie 3 izbové byty záujem nestratili. Čoraz viac však narážajú na svoje finančné limity. Aj keď ceny týchto bytov rástli pomalšie ako pri ostatných segmentoch, rast príjmov domácností na takéto zvýšenie cien nestačil,“ hovorí hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Kupujúci hľadajú lacnejšie alternatívy

Ak si domácnosti nemôžu dovoliť novší 3 izbový byt, hľadajú alternatívy.  Jednou z možností je kúpa staršieho 3 izbového bytu. Rozdiel medzi oboma typmi bytov sa výrazne prejaví aj pri financovaní.

Napríklad v Bratislave priemerný novší 75 metrový 3 izbový byt stojí 359 625 eur, starší 294 975 eur. Pri financovaní hypotékou vo výške 80 % potrebuje záujemca na kúpu novšieho bytu vlastné zdroje vo výške 71 925 eur, čo je o 12 930 eur viac ako pri staršom byte. Pri 30 ročnej hypotéke s úrokovou sadzbou 3,6 % zaplatí mesačne 1 308 eur namiesto 1 073 eur, teda o 235 eur viac. Vyššia kúpna cena novšieho bytu znamená nielen viac vlastných úspor, ale aj výrazne vyššiu mesačnú splátku.

Pre časť domácností je preto riešením kúpa staršieho 3 izbového bytu. Iná situácia je pri tých, ktorí už bývajú v novšom, hoci menšom byte. Ak už majú investovať podobnú sumu ako za novší 3 izbový byt v meste, väčšinou sa nechcú sťahovať do staršieho bytu. Radšej si vyberú novostavbu rodinného domu alebo dom v radovej zástavbe v okolí krajského mesta. V prípade Bratislavy k tomu prispieva aj zlepšenie dopravnej dostupnosti satelitov a okolitých obcí.

Novšie 3 izbové byty kupujú najmä domácnosti, nie investori

Pomalší rast cien novších 3 izbových bytov nesúvisí len s tým, že ide o najdrahší segment. O menšie byty majú záujem ľudia na vlastné bývanie, ale aj na investovanie. Naopak, pri novších 3 izbových bytoch je investičný dopyt  slabší. Menší počet záujemcov o ne ovplyvňuje aj samotný proces predaja.

„Okruh záujemcov je pri novších 3 izbových bytoch užší. Preto pri nich nevidíme tak často licitácie spojené so zvyšovaním ceny ako napríklad pri menších bytoch. Práve pri menších bytoch kupujúcich v súčasnosti často ženie do kúpy obava, že prídu o výhodnú príležitosť. Pri novších 3 izbových bytoch sa však s rozhodnutím veľmi neponáhľajú,“ vysvetľuje tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec.

Napriek slabšiemu dopytu majú byty pre rodiny vo výstavbe svoje miesto

Najväčší podiel v developerských projektoch majú 2 izbové byty, po ktorých je dlhodobo najvyšší dopyt. Neznamená to však, že developeri prestanú stavať väčšie byty. Hoci o 3 izbové byty je záujem menší a ich ceny rastú pomalšie, v projektoch majú  svoje miesto.

 „Kvalitný rezidenčný projekt potrebuje vyváženú skladbu bytov. Preto by v ňom nemali chýbať ani väčšie byty pre rodiny. Rodiny sa zvyčajne sťahujú menej často a v lokalite zostávajú dlhé roky. O budúcnosti novej štvrte rozhoduje aj to, aké byty sa v nej postavia,“ hovorí predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros.

Rast cien novších 3 izbových bytov sa môže ďalej spomaľovať

Realitný barometer, ktorý sleduje ceny bytov v krajských mestách, vzrástol ku koncu júna medziročne o 11,1 %. Pri novších 3 izbových bytoch dosiahol priemerný medziročný rast cien 6,6 %. Čo čaká tento segment v najbližších mesiacoch?

„Slovenská ekonomika v tomto roku zrejme porastie tempom nižším ako jedno percento, vojna na Blízkom východe pokračuje, na jeseň môžu opäť vzrásť úrokové sadzby hypoték a domácnostiam sa nevyhne ďalšia vlna konsolidácie verejných financií. V takýchto podmienkach sa priestor na ďalšie zdražovanie novších 3 izbových bytov bude ďalej zužovať a rast ich cien sa môže postupne zastaviť,“ uzatvára Vladimír Kubrický.

O Realitnej únii SR

Realitná únia Slovenskej republiky patrí medzi najväčšie profesijné združenia realitných kancelárií a maklérov na Slovensku, pričom združuje 912 členov. Jej hlavným poslaním je kultivácia realitného trhu, systematické vzdelávanie jeho účastníkov, zvyšovanie štandardu realitných služieb a rozvoj efektívnej spolupráce medzi členmi únie a ďalšími subjektmi pôsobiacimi na trhu nehnuteľností.

O Realitnom barometri

Realitný barometer Realitnej únie SR od roku 2017 monitoruje každý mesiac ceny bytov v krajských mestách na Slovensku. Cieľom je pomáhať odbornej i širokej verejnosti v orientácii na trhu a  rozhodovaní o cene pri realitných transakciách. Analýza sa zameriava osobitne na staršie a novšie byty.

Tlačovú správu spracovali:

Ing. Vladimír Kubrický a JUDr. Mojmír Plavec
 tel.: 0948 948 313
mail: kubricky@realitnaunia.sk

REALITNÁ ÚNIA SR
Májkova 3, 811 07 Bratislava
tel.: (02) 5479 11 27
email: info@realitnaunia.sk